買房選在什麽地方更能升值？

新房通編輯：左

都說買房要跟著政府規劃走，你知道怎麽從政府規劃中看出房子能升值的好地段嗎？現有的好地段的房子價格基本上都已經處於高位了，那如何才能選出潛在的好地段呢？

在市規劃和國土資源管理委員會官網上能看到一些花花綠綠的圖片，就是控規圖。所謂「控規」，是「控制性詳細規劃」的簡稱，大概指的是，在城市建設中，政府對一個地塊，有著怎樣的規劃。

控規圖裡不同的顏色代表著不同的地塊規劃——

重點關注的就是：黃色居住用地，紅色商業用地以及粉色辦公用地，不同的圖有細微差異。

這個顏色比例，很重要。

可以說，居住用地與商辦用地的比例，直接決定了未來這個地塊的發展。

原因很簡單：如果這個地塊都是黃色的居住用地，證明這裡只是一個居住型的衛星城，並沒有不可替代的優勢；而如果這個地塊大面積比例是商業辦公地塊，則商業的繁榮，必然在此提供了工作崗位，這些人群傾向於就近購房或者租房居住，未來這裡的房價和租金都有保障。

以北京的國貿CBD為例：

國貿CBD在上圖紫色五角星位置，周圍幾乎都是商業辦公用地，因此中間夾雜的星星點點黃色居住用地必然價格不菲。目前這個區域是普華永道、德意志銀行、惠普、三星等眾多世界500強企業中國總部所在地，也是中央電視台、北京電視台傳媒企業的新址，是國內眾多金融、保險、地產、網絡等高端企業的所在地，所以這個地區的房價，是北京市乃至全中國名列前茅的。

當然，現在說這裡的房價貴是馬後炮了。但如果你在2006看到這張控規圖，就應該有個心理預期，這個區位未來的房價一定不差。當年國貿每平米均價都不到1萬元，而就在最近幾年，隨著辦公大樓一棟一棟建好，辦公人群越來越多，地鐵線路越來越擠，周邊的房價隨之直線上漲。

年輕人已然買不起這麽成熟的中心區了，那怎麽把握住未來的新興地區呢？

上圖地塊裡，大片面積都是黃色的住宅用地，而不是紅色系的商業用地。因此售樓處的人再說「這裡面政府投入的規劃非常好，很多企業都已經進駐」，你也要明白：控規裡沒有規劃什麽辦公用地，這裡就沒什麽工作崗位。

區域內有大片商業辦公地塊，是不是就有潛力呢？其實不然，光看了地塊規劃顏色，也要看規劃了以後，具體拿來幹啥。同樣是商業辦公地塊，既可能拿來做辦公大樓、也可能拿來做商辦性質的居住型公寓。只有辦公大樓才能提供產業發展，公寓還是用來住的，不但對區內住宅價格沒啥支撐幫助，還可能分流居住需求。

每個城市有每個城市不同的地段和規劃，每個地段也有各自的優勢，具體選在什麽地方更能升值？總結本文，主要的原理如下：

1、看控規：優先選擇整體地段中，商業辦公大樓用地比例大的；

2、看用途：同樣很高的商業辦公用地比例，選擇拿來做辦公大樓而不是商住公寓的；

3、看時間：選擇先蓋住宅後蓋辦公大樓的，這樣才能享受到蓋好辦公大樓後的住宅升值紅利。

此外，還要注意：這種控規選地段法，本質上是「分享城市發展及政府商業規劃的紅利」，這非常考驗城市發展和政府執行力。在北上廣深一線和強二線城市，城市發展相對迅速，政府規劃的商業區通常都能真正發展成商業區，這個原則，相對有用。

但是如果是弱二線城市乃至於三四線城市，經常出現政府規劃了一個開發區，想的很好，大乾快上，規劃了連片辦公大樓，結果城市經濟不行，跟不上去，規劃了也沒人來上班，那就不適合這種地段選擇法。