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廣州鬆綁“商改住”用房是利好還是利空房價

【廣州鬆綁“商改住”用房是利好還是利空房價】

(文/馬躍成)

北京在本輪調控之前,曾發布文件,鼓勵商業體改為住房投入市場,並且具體規定了商場、辦公大樓、廠房等改建住宅用房的辦法和鼓勵措施。初心是增加住宅數量,減輕社會壓力,發揮樓市調控作用,從而有效抑製房價上漲。

但是,此政策頒布後,事與願違,不但沒有給火熱的樓市澆上一盆冷水,反而推動了商住樓房的熱銷,進而推動了房價的上漲。於是,又緊急頒布了限制“商住房”的禁令,即“商住房”嚴禁向個人出售,個人間也不能相互轉讓“商住房”,開發商亦不能分割零售“商住房”, “商住房”一夜之間被凍結。樓市,也開始進入新一輪的調控。

廣州商改住新政頒布與當初北京的政策如出一轍,但是,北京是在調控前頒布的,而廣州是在調控後頒布的,結果肯定是大不相同。廣州這次明確了,政策適用於已建成、已辦理土地有償使用手續或已辦理初始登記的商業及商業辦公混合等類型非住宅存量用房,以棟或相對獨立部分為部門按規定改建為租賃住房。這意味著,只要符合相關標準,辦公大樓、商場、酒店等商業項目都可以按照規定改建為租賃住房。

廣州政策明確了整體確權、性質不變。改建項目辦理初始登記時應當整體確權登記、整體轉讓,不得分拆確權、分拆轉讓、分拆抵押、分割銷售,原土地使用年限、用地性質和建設量不變。本項政策頒布的環境是,大量商業建築空置,辦公大樓出租率很低,在“商住房”被叫停的情況下,也造成了商業用房市場嚴重的供求不平衡狀態。

同時,大量的商改住房屋進入住房租賃市場,無疑也給房租不斷上漲的三級市場一個打擊。也就是說,這個政策主要針對的是商業地產和樓市三級市場。當然,樓市具有很大的替代性,相互之間都有密切聯繫,自然也就會給建案市場帶來更大壓力。

2016年6月國務院頒布《關於加快培育和發展住房租賃市場的若乾意見》中明確規定:允許將商業用房等按規定改建為租賃住房,土地使用年限和容積率不變,土地用途調整為居住用地,調整後用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。總體看,這是一個解決商業地產過剩,住宅用房供不應求的辦法,是利國利民的政策。

有人肯定會問,既然商業地產過剩,為什麽還有大量土地高商業,何不直接改為住宅用地?這又於土地政策有關,商業用地相對來說價格更低、容積率更高,雖然土地產權年限較短,但是,市場運作更加靈活方便。因此,本來就有很多的商業用地最後都已“商住樓”的方式,改成了住宅項目。掛羊頭賣狗肉,也是這個時期中國房地產市場的一個有趣的現象。

早在2017年5月,廣東省發布了《關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》,就允許商業用房改建為租賃住房。土地年限、容積率不變,土地用途調整為居住用地,並且水電氣費用按照居民標準執行,並給予一定政策優惠。2018年1月,上海也進行了試水,三棟商住樓正式調整為租賃型住宅,從土地屬性上就進行根本性的調整。安徽也在2018年7月發布過類似政策。2019年把該項政策落地的,就是這次廣州頒布的政策了。

值得注意的是,政策特別強調“整體確權,性質不變”。由於這次的“商改住”政策,不可入市交易,只能用於租賃,因此,與“商住房”政策有很大差別。【本文由“馬躍成”账號發布20190722】

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