深圳發布史上最嚴新政：住宅、公寓限售 企業限買房

本報記者 黃婉銀 廣州報導

7月31日下午，此前網傳的深圳樓市新政正式落地。根據深圳市人民政府辦公廳發布的《深圳市人民政府辦公廳轉發市規劃國土委等部門關於進一步加強房地產調控促進房地產市場平穩健康發展的通知》（以下簡稱“《通知》”）顯示，措施主要針對四點：加強法人部門購買住房管理、加強商務公寓銷售和運營管理、加強商品住房轉讓管理、完善差別化住房信貸政策。

深圳市房地產行業協會專業指導委員會委員鄧志旺在接受《中國經營報》記者採訪時表示，此前多地已經頒布過類似的政策，深圳這次新政也在針對近期的樓市“打補丁”。新房限價政策造成市場一二手房“房價倒掛”，出現了一些市場投機行為。因此新政的限售政策就是為了進一步打擊短期炒作、投機行為，將房源向真正有居住需求的群體傾斜，這次政策力度還是比較大的。

在加強商品住房轉讓管理中，《通知》表示，居民家庭新購買商品住房的（不含人才住房、安居型建案），自取得不動產權利證書之日起3年內禁止轉讓。而在加強法人部門購買住房管理上，暫停企事業部門、社會組織等法人部門在本市購買商品住房。

美聯物業深圳及惠州區董事總經理江少傑對《中國經營報》記者指出，住宅3年限售相對好一些，因為多數都還是自住為主。在限售政策上，二手房交易數量可能會有一定下降，不過價格不一定會下跌。比如在今年入市的新房，拿到產權證一般需要兩年時間，加上限售的3年，現在的新房可能得等到5年後才會重新進入市場，會影響到住宅的流動性，住宅的保值性還會有一定的增加。

住建部專家、深圳市房地產研究中心主任王鋒在《對〈關於進一步加強房地產調控促進房地產市場平穩健康發展的通知〉的解讀》一文中表示，2017年，深圳產權兩次轉移時間不滿3年的住房佔二手房總成交量的46%，二手房炒作較為明顯。近兩年，北京、成都、西安等50多個城市頒布了住房限售政策，抑製市場炒作、穩定房價預期。該政策的實施，有利於抑製短期炒作和非理性購房，防止未來過度拋售可能導致的經濟風險；政策僅對新房限售、未追溯已購住房，有利於住房合理流動且富有人性化。

在加強商務公寓銷售和運營管理中，《通知》要求，各類新供應用地（含招拍掛、城市更新、征地返還用地等）上建設的商務公寓一律隻租不售且不得改變用途。企業整體持有年限與土地出讓年限應當一致，對外出租單次租期原則上不超過10年。通知發布之日起，個人、企事業部門或社會組織等法人部門新購買的商務公寓，自取得不動產權登記證書之日起5年內禁止轉讓。

江少傑表示，公寓限售5年這一政策比住宅限售會有更大的影響，而公寓供應量應該也會出現明顯的減少，公寓市場也會變成真正的長租公寓市場，增加租賃產品的供應，也是對“房住不炒”政策的落實。這次新政就是把各種可能投機炒作的路徑都堵死，未來深圳樓市應該會有一個比較良性的循環。

住建部專家、深圳市房地產研究中心主任王峰指出，商務公寓限售政策的頒布，一是有利於抑製投機，堵住社會資金炒作商務公寓；二是確保產業用地供給，發揮商務公寓基本配套作用；三是增加租賃供應，促進企業和個人持有商務公寓出租經營。政策的實施，可能影響開發商參與城市更新的積極性，但對規範市場、抑製炒作、保證未來產業發展空間，具有積極的意義。

另外，在差別化住房信貸政策中，主要對離婚貸款買房做出了一些限制。《通知》要求，對購房人離婚2年內申請住房商業貸款或公積金貸款的，各商業銀行、市公積金中心按貸款首付款比例不低於70%執行；若無房貸記錄且能提供離婚前家庭無住房證明的按貸款首付款比例不低於30%執行；若能提供離婚前家庭僅有1套住房證明的按貸款首付款比例不低於50%執行。

樂有家研究中心人士表示，為了降低買房首付，“假離婚”一直是不少人鑽漏洞買房的方式，也成為投資客常用的買房手段之一。而本次對於離婚差異化的信貸政策執行，則扼殺了違法違規的“假離婚”現象，利好樓市長遠健康發展。

附《通知》全文

為貫徹落實黨的十九大精神，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，規範房地產市場秩序，進一步促進我市房地產市場平穩健康發展，現提出以下措施：

一、加強法人部門購買住房管理

暫停企事業部門、社會組織等法人部門在本市購買商品住房。

通知發布之日起，停止辦理企事業部門、社會組織等法人部門購買新建商品住房和二手住房網簽手續；通知發布之日前已辦理網簽的，可繼續完成交易。

二、加強商務公寓銷售和運營管理

各類新供應用地（含招拍掛、城市更新、征地返還用地等）上建設的商務公寓一律隻租不售且不得改變用途。企業整體持有年限與土地出讓年限應當一致，對外出租單次租期原則上不超過10年。

通知發布之日起，個人、企事業部門或社會組織等法人部門新購買的商務公寓，自取得不動產權登記證書之日起5年內禁止轉讓。通知發布之日前已辦理網簽但尚未取得不動產權利證書的，不在禁止轉讓之列。

三、加強商品住房轉讓管理

居民家庭新購買商品住房的（不含人才住房、安居型建案），自取得不動產權利證書之日起3年內禁止轉讓。

通知發布之日前已辦理網簽但尚未取得不動產權利證書的新建商品住房和二手住房，不在禁止轉讓之列。

四、完善差別化住房信貸政策

對購房人離婚2 年內申請住房商業貸款或公積金貸款的，各商業銀行、市公積金中心按貸款首付款比例不低於70%執行；若無房貸記錄且能提供離婚前家庭無住房證明的按貸款首付款比例不低於30%執行；若能提供離婚前家庭僅有1套住房證明的按貸款首付款比例不低於50%執行。

市房地產主管部門將進一步加大市場整頓力度，聯合市場監管、警察、宣傳等部門開展打擊侵害群眾利益治理房地產市場亂象專項行動，嚴厲打擊房地產開發企業、中介機構、自媒體惡意炒作、發布虛假信息、擾亂房地產市場秩序等違法違規行為。進一步加強新建商品住房的銷售管理工作，對社會關注度較高、預計購房人數較多的建案，引導房地產開發企業盡可能採用“線上誠意登記、公證搖號”、“線下公證選房”的模式開展相關銷售工作，並對預售商品住房的公證搖號、按序選房過程進行全程監管。