深圳樓市三年之劫：大家都在虧

記者 | 羅強

“如果誰現在離開深圳，那他是一個悲觀主義者；如果誰現在來到深圳，那他是一個樂觀主義者。”

這是1997年香港回歸之前，外界對於深圳城市前途的思考，這句話用在2019年的樓市上同樣貼切。從2015年房價翻倍，到2016年進入調控模式，深圳房價可以說已經三年沒漲。

此時買房，你可能是一個樂觀主義者；此時賣房，那你可能是一個悲觀主義者。

期待與失落同在，在深圳樓市調控的三年裡，未買房的人盼望著房價回落，結果並未實現，房價啟穩在高位。已經買房的人，或者是“炒房”的人，如果過度依賴貸款，購買了承受能力範圍之外的房子，他或許已經感受到了殘酷，甚至準備拋售，猶如個人“降杠杆”。

地產商們同樣躊躇，深圳公開土地市場中的土地又稀缺又昂貴，每一次舉牌都決定了職業經理人的命運，甚至是公司的命運。

“巧婦難為無米之炊”，深圳買不到地，地產商們立即轉向東莞、惠州等臨近深圳的城市。他們會發現，那裡的土地市場同樣火熱，但不得不買。

無論是深圳，還是東莞，土地市場火熱，房地產銷售市場卻反映平平，就算是深圳五宗地賣出224億元，也沒有如期帶來“土拍行情”，深圳樓市在一季度出現“小陽春”之後迅速回落，第二季度進入平淡行情。

“麵粉價格快趕上麵包價格了”，土地拍賣的樓面價格很接近周邊的房價，地產商的研究性報告中，房價在兩年後必然會上漲。這種預測在2016年時肯定也出現過，實踐證明這可能是錯的。

房價三年不漲，購房者和地產商都開始誠實的面對內心的預期與欲望。有些地產商看著土地拍賣價格再創新高，開始捂盤惜售，希望慢慢迎來房價的上漲，但也有地產商“偷偷”放出銷售折扣，希望在淡市中加暢銷售。

購房者再也不敢、也不能用“高評高貸”的方法，購買超出自己實際支付能力範圍的房子，那些被認為是“剛需”的首次購房者，一看到地產商開出高價可能扭頭就走，尋找下一個能夠接受的價格，就算建案條件有些方面並不如意。

房價滯漲

6月29日，深圳上半年最後一個建案開盤，推售610套房源，主推77-160平方米戶型，這是恆大將總部遷入深圳後第一個大型住宅項目。

這個距離深圳福田市區有著近45公里車程的建案，給出了足夠優惠，均價3.8萬元/平方米，折扣優惠後價格最低到3.4萬元/平方米，開盤當日小戶型全部售罄，一周後，該建案只剩下少量150平方米的大戶型在售。

這是深圳上半年樓市中一個典型樣本，主打首次置業的“剛需”客戶，“剛需”價格，精裝修交付，不需要額外的裝修費用。同時，這也是一個與地鐵無縫對接的建案，地鐵預計將於2023年開通。

沒有人懷疑這座城市有著長遠的發展前景，這個建案也可能在未來幾年內變得宜居，也有可能迎來價格上漲。只是沒有人能夠精確預測這一天到底什麽時候來臨，儘管如此，深圳數量龐大的購房人群，迅速將600多套房源全部消化。

從2018年下半年開始，深圳房地產市場基本進入理性模式，建案開出理性的價格，拿出品質合格的產品，以及作出該有的行銷努力，購房者基本能夠願意為此買單。

深圳貝殼研究院數據顯示，2019年上半年新房住宅共成交1.8萬套，環比增長6.6%，同比增長40%。2015年-2018年上半年，深圳新房住宅共成交3.18萬、2.32萬套、1.05萬套、1.28萬套，這意味著深圳樓市已經走出成交低谷，“小陽春”的確存在。

剛需客戶佔市場客戶的比例持續增加。深圳貝殼研究院數據統計，2019上半年首次置業的比例為66.1%，呈現繼續擴大的趨勢，相比2016年回升約20個百分點，而改善置業壓縮約8個百分點、投資置業壓縮約12個百分點。

二手房成交量相比17年的低點，也有回升。2019年上半年，深圳二手住宅共成交3.12萬套，同比下降7.6%。在2015-2018年上半年，深圳二手住宅成交套數分別為6.04萬套、5.93萬套、2.9萬套、3.37萬套。

深圳樓市走過了最艱難日子，在價格方面卻未有明顯的信號。

深圳中原研究中心的數據顯示，深圳2018年新房住宅限價明顯，住宅均價延續2017平穩下調趨勢，從1月至12月累計下調180元/平，全年均價為54120元/平，同比下降0.6%。國家統計局最新發布的6月房價數據顯示，深圳6月房價同比僅小幅上漲了1.3%。

最近，深圳官方剛剛取消公布新房價格，理由是深圳新房市場規模較小，成交均價易受成交結構的影響，豪宅的高價容易將全市均價拉高；另一方面，深圳二手房的價格官方從未統計數據，中介機構存在統計口徑的差別。

深圳貝殼研究院的數據顯示，上半年深圳全市二手住宅成交均價為58992元/平方米，每套總價的中位數為355萬元，環比分別上漲3.3%、6.9%；而深圳中原研究中心的數據顯示，上半年二手住宅成交均價為52543元/平方米，較去年均價上升4.2%，較去年12月上升1.9%。

按照中原研究中心2016年的數據，深圳2016年上半年的二手房樣本建案成交均價為55883元/平方米。如果以深圳中原的數據，深圳二手房成交均價不增反降，幅度約為6%。

這與市場感受基本一致，除部分建案受學位、規劃等特殊因素影響，深圳的房價已基本三年未漲，或略有降價。

瘋狂土地

同樣是在6月底，深圳進行了一場“史詩級”土地拍賣，一次性出讓5宗住宅地塊，起拍總價為154.35億元，初始配建人才住房面積約為9.35萬平方米。

這是深圳近10年以來，最大規模的住宅地塊出讓，吸引了80多家房企爭奪，最終越秀地產、龍光地產、中海地產、電建地產、平安不動產各拿下一宗地塊，成交總價達到223.84億元，總體溢價率約為45%，另外配建人才住房的面積被推高至16.04萬平方米，溢出率約為72%。

在當日土地拍賣中，總部在深圳的央企華僑城多次舉牌龍華民治地塊，但最終並未拿下，反而被民營房企龍光以總價65.85億元+配建人才房3.67萬平方米將其收入囊中。半個月之後，華僑城出現在東莞土地市場，接連拿下兩宗商住用地，耗資約16億元。

無論是深圳還是東莞，土地拍賣的成交樓面地價，都已非常接近周邊新房售價。如中海拿下的深圳光明地塊樓面地價約4萬元/平方米，深圳坪山地塊樓面價2.5萬元/平方米。

賣房虧損的局面實質上已經出現，在東莞樓市中表現更為明顯，各大地產商在2016年拿下的黃江、虎門地塊，如今都在虧本出售。儘管如此，新一輪的土地熱潮又在進行，如房價不能上漲，虧損或者不賺錢又將在兩三年之後出現。

深圳土地市場同樣如此，人中之龍華金茂府、寶安泰禾尖崗山地塊、坪山信達泰禾金尊府，如不能突破限價政策，開盤必然出現虧損，就算突破限價政策，開盤也不一定能夠取得預期的成績。

瘋狂土地市場中，地產商都有自己的優勢和苦衷。6月份在深圳奪地的開發商中，越秀擁有出色的融資能力，且是首次進入深圳；龍光在深圳的“豪賭”賺的盆滿缽滿，現在依然敢於下注；中海地產、電建地產急需土地支撐城市公司運作，而平安不動產是土地“收割機”，拿下土地後將引入合作夥伴進行操盤。

房價不漲、市場清淡，地產商也開始誠實面對自己的能力與野心是否匹配。在土地市場中，聯合拍賣、聯合開發的趨勢越來越明顯；拿不到公開市場的土地，一些此前不做城市更新的地產商，決然進入這個擁有更大風險的新領域。

萬科高喊的“收斂聚焦”表現在深圳市場上，可能就是應對調控市場的策略，提高發現客戶的能力，打造客戶買單產品的能力，甚至是如何處理客戶維權的能力。

地產商分清楚哪些是運氣、哪些是能力，和購房者分清楚哪些是欲望、哪些是必須是一樣的道理。在這個15兆、最貼近民生的大市場中，樓市“掘金”不應該是所有人的第一選擇，也不應該所有地產商都能賺到錢。