樓市調控更新土地流拍，房企資金緊張拿地謹慎

土地流拍情況大量出現，被視為樓市降溫下行的重要信號。據中國指數研究院數據統計，2018年前三季度，全國300城共流拍446宗住宅用地，總規劃建築面積5645萬平方米，約是2017年全年流拍地塊總規劃建築面積的1.8倍。從流拍佔比來看，三季度流拍面積佔總推出面積的比重為9.3%，達近年來的最高值。同時，零溢價成交地塊增多，三季度全國住宅用地零溢價成交地塊佔總成交宗數的比重為59.2%，較二季度提升6.0%。從整體流拍規模來看，今年土地流拍已經達到了歷史相對高位，全國熱點地區土地市場整體降溫。

在土地流拍的背後，樓市調控政策層出不窮。目前土地出讓結構已經出現重大改變，“競自持”、“限房價競地價”等新出讓方式開始試水，共有產權房、租賃住房用地的比例明顯增多。在此背景下，開發商的生存環境受到了進一步的壓縮，如何盡最大可能從限制中爭取合理的發展太空，成為各類房企都不得不考量的重大問題。

高溢價、頻拿地階段已經過去

全國土地將漲跌分化，開發商不像以前抬高價去搶優質地塊，各城市的加碼調控改變了開發商預期，加之開發商融資困難、現金流緊張，還受限價影響，多城土地流拍持續增加。

▌調控政策不斷加碼，土地出讓愈加嚴苛

2017年以來，地產調控繼續加碼，土拍市場政策頻出，限地價、限房價、競自持、競配建、搖號購房、共有產權等成為市場推地的重要附加條件。據統計，2018年上半年樓市調控高達192次，相比去年同期上漲了80%。樓市政策範圍從一二線城市滲透至二三線，內容從限購、提高房貸利率到限價、限售等，從而遏製房價上漲。特別是在一二線城市，房價調控壓力增加，出讓土地條件愈加嚴苛，對於房產開發商的經營盈利產生較大壓力，以及土地配置費增高，開發商不得不謹慎拿地。

▌融資環境持續趨緊，房企拿地更加謹慎

土拍市場政策不斷收緊，供給結構優化調整，銀行對房企信貸申請的門檻及監管進一步收緊，限制資金不足的中小房企和高負債房企獲取銀行信貸。在融資環境不斷趨緊，資金走向受到嚴格控制的市場大環境下，房企的融資管道正在全面收緊。

近年來，房企的資產負債率上升趨勢明顯，隨著2015年和2016年大量借款在2018年至2021年到期，未來四年公司融資活動現金流出將大幅增加。若2018年至2021年房地產行業融資環境維持趨緊態勢不變，則未來四年行業融資性現金流將始終處於淨流出的狀態。此外，2018年市場難改調控局面，房企經營性現金流入將會減少，尤其對於中小房企來說，雖然整體銷售依然處於高位，伴隨著公司債集中到期償付，再拿地的資金壓力逐漸增加，影響對非優質地塊的積極性降低。

▌資金回籠周期緩慢，新房限價缺乏支撐

在土地價格已處於較高水準、新政提出堅決抑製房價上漲的背景下，如果土地成交價格繼續上漲，既會出成屋價與地價倒掛現象，市場房價將沒有能力支撐過高的地價。土地價格作為房價中佔比最大的因素，土地市場在2018年發生了顯著變化：流拍或底價成交大量出現，溢價率持續走低。房企由於資金回籠周期較長，且新房限價等也影響了房企的拿地情緒。

多城土地調控加碼開發商如何突破高壓周期

對市場敏感地區，房企更願意將有限的資金投向客戶資源集中的市場，比如聚焦大城市相對成熟的區域和中小城市的核心區域，聚焦穩定的改善性需求，偏向於拿有人口和產業支撐的城市和板塊，特別是一線城市的改善地塊、二線城市的產業新住需求。

隨著長效機制的進一步建立實施，去杠杆的加速，全國市場銷售規模很難再有較大突破。此外，融資管道收緊，融資成本上升，土地價格居高，中小型房企資源獲取難度加大，成長太空被壓縮。而行業內的龍頭規模房企由於具備融資管道更廣、資金成本更低以及更為豐富的優質土地儲備兩個方面的優勢，尚存較大的成長太空。如，佳兆業以巨量城市更新項目作為土地儲備優勢的典型房企。截至2017年年底，佳兆業在粵港澳大灣區7城的土地儲備總建築面積為1292萬平方米，舊改項目的佔地面積高達2395萬平方米，差不多是土儲的2倍。

面對調控，部分房企已在積極謀劃新業務。此前，已經公布2018年上半年業績的中國海外發債有限公司（中海）也表示，在財務穩健的狀況下，集團可從容應對下半年內地房地產行業資金更加趨緊的市場態勢。事實上，在住宅、商業開發的基礎上，中海今年大約要開設6個長租項目、3個重資產、3個輕資產。

總結

土地市場規模下降，價格維持低位運行，如今整體進入調整期，供給側多地主管部門也頒布相關規範，加強對閑置用地的處理，此舉有助於增加市場中的有效供給，進一步控制房價上漲，另一方面如今價格趨穩，恰逢市場熱度降低，更有利於整治閑置土地等工作的推進；需求側方面，土地市場之所以流拍增多、進入價格指標的“低潮期”，主要原因還是企業轉向更加謹慎、理智的拿地態度，但在市場和企業關於地價的“磨合期”度過後，土地掛牌價格應當會更加符合企業預期，流拍現象有望趨緩。

在進入第四季度之後，受行業周期性影響，再加之部分城市需要完成年度供地指標，推地的節奏應該會重新加快，“撿漏”拿地的機會也會隨之增多，考慮到一二線嚴厲調控帶來的需求“蓄水池”，以及“控房價”帶來的購買力實質性增長，重點城市的優質拿地機會依舊值得關注。