北京這場土拍，將帶來三大影響！

昨天（11月26日），北京市以拍賣的方式出讓13宗地塊，總出讓面積為79.40萬平方米，總起價295.19億元。最終，除北京順義共有產權住房地塊因無企業競價遭遇流拍外，其余12宗地塊順利出讓，成交總額鋼彈316.46億元，創下北京單日成交的新紀錄。

2018年11月26日北京土地市場成交情況

資料來源：中國指數研究院綜合整理

《北京市2018年度建設用地供應計劃》明確規定2018年北京市計劃供應國有住宅用地總量1000公頃，其中商品住宅用地650公頃。截至目前，北京土地招拍掛市場共推出住宅用地54宗，供應的住宅用地面積347公頃，供地計劃完成一半，離完成供地目標還尚有一定距離。據北京市規劃和自然資源委員會公告顯示，未來兩月北京土地供應將明顯增加。另外，北京宅地流拍數已達7宗，隨著北京保證金共享機制的實施，未來有望在一定程度上止住流拍趨勢。

在房地產市場換擋周期明顯延長的背景下，本次土拍呈現的如下趨勢或將代表北京等一線城市未來市場走向：

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央企國企等有融資優勢的企業成拿地主力，市場競爭格局將發生變化

北京等一線城市房地產市場需求堅實，央企國企拿地積極性很高。此次土地成交來看，大興區采育鎮區01-0128A地塊經過58輪激烈爭奪，住總最後以17.7億拿下。在房企融資管道保持收緊的背景下，央企國企或融資管道多元化的企業憑借資金及成本優勢在土地市場加速布局。未來，這些企業將繼續在土地市場扮演重要角色，特別是在市場調整期，具備一定成本優勢的土地投資將為這些企業未來取得更好的市場表現積澱基礎，也將在一定程度上改變房企的競爭格局。

2

房價天花板已定，市場將維持穩定

11月26日限競房土地成交太空分布

資料來源：中國指數研究院綜合整理

限競房基本限定房價天花板。限競房和共有產權住房的批量供應將對市場價格體系產生較大的影響。從此次土地供應區域分布來看，四環內豐台花鄉限競房價為6.8萬/平方米，位於五環到六環的房山拱辰街道、順義後沙峪鎮和昌平未來科技城的限競房價分別為4.2萬/平方米、5.6萬/平方米、5.4萬/平方米，六環外的密雲新城和大興采育鎮的限競房價為3.1萬/平方米。此外，順義新城共有產權住房價格在2-3萬/平方米。

未來房地產市場將維持穩定。在限競房和共有產權住房價格指導作用下，基本樹立了北京各區域未來價格的風向標，北京住房價格將趨向穩定。四環內住房價格基本錨定在7萬/平方米左右，五環到六環區域住房價格預計將在4-6萬/平方米，六環外區域住房價格將在2-3萬/平方米。近兩年來，北京等一線城市從供給側穩定房地產市場的模式在推動內部市場穩定的同時也會對其他城市的市場穩定起到良好的預期作用。

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一線城市進入微利時代，剛需市場競爭將更激烈

一線城市房地產行業進入微利時代。一線城市土地市場競爭激烈，土地總價較高；同時，受政策性住房價格影響，住房價格上漲天花板已被限定，因而，開發商盈利太空將受到壓縮；剛需市場競爭趨向激烈。根據未來五年住房發展規劃，政策性住房將成為重點一二線城市的重要構成部分。這就決定了這些城市後期房地產剛需產品供給將大幅增加，形成的集中供給會對現有的產品形成競爭壓力，房地產行業也將進入微利時代。

結語

市場走勢的關鍵點之一在於預期的改變。整體來看，此次北京土地供應的集中出讓除了在量上能夠有效改善未來供需關係，在售價方面的限制也會對未來市場預期形成立竿見影的效果。隨著一線城市住房價格天花板的限定，房地產市場從土地供給側就為未來的發展建立了預期穩定的根基。