當昔日的小夥伴們這幾年紛紛大賣熱賣幾千億時，曾經的華南五虎之首富力地產（02777）顯然落伍了。在試圖往醫療行業多元化布局遠沒有看到成效之際，富力地產的流動性壓力成為了市場最為擔憂的現實。
7月18日，交銀國際發布研究報告將富力地產評級從買進下調至中性，目標價由23.38元下調34%至15.48元。報告稱，因公司負債率高，而且短期有大量再融資需求，公司在融資和流動性方面存在壓力。
受新政調控和流動性收緊影響最大的公司
在交銀國際看來，富力地產是受中國房地產新政調控和流動性收緊影響最大的公司。雖然過去三個月富力地產（02777）股價調整25%，但相信短期內富力地產很難有重新評級，主要因為集團結構性高杠杆，以及巨集觀借貸環境收緊。
幾乎同一時間，匯豐也預測，富力於2018財年將會進一步增杠杆，因為今年內仍然是負營運現金流。同時，資金成本上升，富力地產將放緩土地並購的步伐，以放慢淨負債上升速度。
匯豐認為，富力地產較集中於國內次等城市，反映如果棚戶區重建的資金減緩將會對公司構成影響。富力地產的土地儲備策略在現時經營環境之下較不利好。匯豐維持予富力地產“持有”評級，目標價由22元下調30%至15.4元。其還表示，富力於2018財年的高股息12%，將會為股價下行太空帶來支持。
棚改收緊對於富力影響有多大？從富力地產資訊披露中顯示，公司來自一、二線城市的協定銷售由上一年的94%下降至87%，而二、三線城市及其他城市的協定銷售佔總協定銷售的66%。整個2017年，富力土地收購總代價達到584.3億元，新增權益可售面積1811萬平方米，其中，二、三線城市城市佔全年新增土地儲備的84%，達到1522萬平方米。
巨集觀調控的風險在明天，但今天而言，債務與融資對富力更為重要。香港一位房地產分析師告訴智通財經，“債務資金大，融資需求大，這是一體兩面，短期而言，富力地產面臨資金鏈壓力，當然公司也一直在通過各種方法尋求資金。稍微好的一方面是公司目前銷售情況還算可以。”
據智通財經查詢，截至今年3月末，富力地產年內新增借款176.91 億元，超過2017 年末公司淨資產的 20%。截至去年年底，富力地產借款總額達1422.4億元，淨負債率為以169.6%。另外，截至2017年末，富力地產短期借款和長期借款當期合計達284.14億元，而公司現金及現金等價物為196.97億元，兩者相差超過85億元資金缺口。
高負債的資金短缺下，富力在想盡一切辦法融資。據了解，僅3、4月份，富力地產先後先後就行五次融資，其中4次為超短期融資券，每次為10億元。同時還與高盛（亞洲）有限責任公司、德意志銀行、中信裡昂證券、太陽證券、渣打銀行及光銀國際就發行2021年到期的6億美元7%優先票據訂立認購協定。
但值得注意的是，由於市場環境影響，富力地產也一次次中止放棄。今年2月9日，富力地產稱，因市場波動較大，取消發行10億元中期票據；5月23日。富力地產又稱，取消10億元超短融資發行計劃，另擇時機重新發行；5月29日，上交所資訊顯示，富力地產60億公司債項目遭遇“中止”。
三次取消，總計融資額80億元覆水東流。“不排除富力還會想其他辦法，又或者想有些房企一樣，通過銷售快周轉，快回籠資金。”前述分析師稱。
富力：每季度250億正現金流
上半年銷售方面，富力地產取得總權益合約銷售金額約569.6億元，銷售面積約441.39萬平方米。同比而言，銷售收入和銷售面積分別上升47%和50%。
在銷售與負債中如何平衡，富力地產董事長李思廉在3月份的年報業績發布會中表示，一方面土地有一些還沒給錢，但是由於沒給錢，在融資的時候也沒有完成它，因為所有的錢都是有先後次序的。只要土地全部給了錢，在目前中國的金融制度底下，還是可以在市場拿到錢的。
另一方面，按富力銷售計劃，每一個季度大概會有250億的正現金流，如果1300億大概拿個8%也有300億的現金流，所以不會構成太大的壓力。短期負債跟銀行之間絕大部分都是可以重組的。也有一些過橋的資金，銀行可以重新再安排。拿著兩三百億現金，再加上目標有1000多億銷售，銷售資源有2400億，公司還是很健康的。
酒店與醫療 短期不可行
對曾經名氣斐然的富力地產而言，失意的房地產主業背後，近幾年最大的亮點莫過於收購萬達酒店業務以及往醫療健康領域轉型。
去年7月19日，萬達商業、融創集團、富力地產聯合公告稱，富力地產以199.06億元收購萬達77家城市酒店全部股權，融創房地產集團以438.44億元收購13個文旅項目的91%股權。
不誇張說，尤其是富力加入收購戰團的消息，幾乎成為該公司近年來在輿論方面最大的轟動。據了解，富力地產接手的酒店，包括喜來登、皇冠假日、威斯汀、希爾頓、艾美等核心酒店資產，總建築面積達328.63平方米，客房數目高達23202間。
但富力此次收購引發市場並不看好的原因莫過於自身酒店業務曾五年虧損。而且，眾所周知的是，酒店業務由於其重資產長周期屬性，短時間難以貢獻現金流還將增加財務杠杆。
中金此前分析到，富力地產的核心業務一直為房地產開發，但始終受到公司副業的拖累。公司的酒店營運和其他分部業務在2016年仍舊延續著上年淨虧損的窘境，酒店營運和其他分部共計淨虧損7.3億元，而此前2015年為6.7億元。
穆迪曾認為，收購酒店業務對於富力地產而言具有負面信用影響，因為部分交易資金將由債務融資支持，而這將延緩富力地產的降杠杆進程。但相信公司很可能會控制對土地的投資，從而延續其降杠杆措施直至2018年。
另一個值得關注的現象是，富力地產今年5月份以5.3億元，競得番禺鍾村街4萬㎡的醫療地塊。這意味著富力地產往醫療行業發展幾年來邁出實質一步。
據了解，該地塊是廣州市首次公開掛牌出讓醫療衛生用地使用權項目，其用地面積為4萬平方米，計容總建築面積12萬平方米，未來將由富力地產聯手UCLA打造國際高端醫院。
早在 2016年11月2日，富力地產就與加州大學洛杉磯分校醫療中心（UCLA Health）在廣州柏悅酒店簽署谘詢服務協定，宣布雙方將攜手在廣州開發引入新型國際醫院。
按富力此前想法，將在廣州選址開發建設一間新型國際醫院，醫院規劃建築面積10萬平方米，擁有501張床位，其中400張高端床位和10 1張康復床位。而通過U C LA H ealth的谘詢顧問服 務 ，將 引 入UCLAH ealth使用的獨特醫療技術和方法，並協助醫院實現更好的管理、運營和維護。
從2016年提出，到今年拿地，富力地產對醫療產業的布局，並沒有市場想象的要快。相比主營地產業務近年來在同行業中的黯淡，酒店與醫療能否成為富力地產新的增長亮點？短期而言顯示是不現實的。
責任編輯：白仲平
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