摘要：一度發債受困，資金鏈壓力極大
撰文|杆姐&編輯|欣欣然
房企業績暴雷，為何都集中在年度時刻？
昨天（3月6日），杠杆遊戲寫綠城中國時發現，2018年2季度時，綠城表現非常好。2018年1-2季度，當時綠城歸屬母公司淨利潤已經達到23.35億元，超過2017全年。
如果看淨利增速，當時同比增長了90%。但全年下來卻是，預計同比下滑約50%-60%。詳見杠杆遊戲《豪門重跌！綠城中國難熬！》（3月6日）
同樣，2018年3季度時，富力歸屬母公司淨利達到45.04億，同比增長接近67%。但根據最新的披露，2018年度，富力合並利潤將較2017年度減少約60%。
富力和綠城中國堪稱“難兄難弟”。今天，杠杆遊戲就來看看豪門富力的2018。
1、富力賺錢能力怎麽了？
準確說，富力的盈利狀況並沒有大問題。
當然，這個問題看怎麽看。2017年，富力歸屬母公司淨利高達211.86億。而在此之前的幾年，這一數字基本在40-70億元之間。最高時2013年超過76億元。
2017年的高，主要因為收購酒店資產，帶來非經常性議價購買收益。說的就是購買萬達。而這以後，也會造成一些拖累……
靠這個，2017年，富力合並利潤錄得大幅增長超過190%。
2018年，這一項沒有了。所以富力的合並利潤將較2017年度減少約 60%。
披露稱：
合並利潤減少主要因為集團於2017年收購酒店資產帶來大額的非經常性議價收購收益，而2018年此類非經常性交易相對較少，預期2018年非經常性議價收購收益較2017年減少所致。
儘管業績表現其實合格，但股價表現2018年還是跌為主。如下圖。
這一方面有市場大勢因素，也有投資者對富力2017年高業績增長後，一些隱憂的擔心。還有對富力戰略調整的一些看法。
2017年開始，富力花了200多億接手萬達的酒店、收購某航的資產、進軍醫療。
為此，截至2018年9月末，富力新增借款超過545億元，而2017年同期僅為360.71億元。
同樣截至2018年三季度，富力償還借款547.11億元。而2017全年僅為448.23億元。
在巨額借債、還債的同時，截至2018年二季度，富力已付利息47.36億元，2017年同期為35.41億元。
一財注意到，富力的融資成本還在不斷攀升，據富力地產2018年中期報告，上半年融資成本高達27.5億元，同比上升184%。
這樣的情況下，富力能取得這個利潤其實真還可以。但市場和投資者是殘酷的。
2019年是包括富力在內，很多房企的償債高峰年，其大規模發債的用途也主要是借新還舊。
大肆舉債、激增的資金，富力利潤只能受影響。
股價走勢給出了答案，無論和恆指比，還是和在港地產股比，富力的股價，近期都跑輸了……
2、銷售額首次站上千億元，但未能實現年度最好的目標預期
2016年，富力地產銷售額600億元出頭，排名行業21位左右。
2017年取得不錯成績，直逼900億的銷售額，但行業排名反倒略微下降，23位左右。因為2017年是房地產的銷售大年，大部分大房企都錄得非常驚人的銷售業績。所以，你雖然快，但別人更快。
2018年，富力取得1400多億元的銷售成績，按說增速也非常不錯。但遺憾的是，排名依舊只有23位左右。當然，杠杆遊戲想補充一句，這個排名和業績其實也不差哈。
但2016年，我國銷售超過千億元的房企只有12家左右。最高的恆大也只有3700億元。
到了2017年，銷售過千億的房企增加到17家，頭三名碧桂園、恆大、萬科都超過5000億元的銷售額。這個時候，富力和同省的碧桂園、恆大、萬科的差距越來越大。
到了2018年，銷售千億元以上的房企已經高達31家左右，八九百億元的房企還有好幾家。前十名的房企銷售金額都站上了2000億元。
而此時，富力才第一次站上千億級的銷售。
2018年初的時候，因為2017年800多億元良好的銷售業績，富力提出2018年的銷售目標是1300億，並首次提及了2020年實現3000億的目標。
當時，富力地產董事長助理陳志濠，接受媒體專訪時透露，集團對今年的銷售非常有信心，“今年我們內部還設定了一個1500億到1600億銷售目標的上線。”
現實殘酷。2018年全年，富力權益合約銷售金額約人民幣1310.6億元，總合約銷售金額共約人民幣1423.4億元。
只能說基本完成了目標，並沒有達到集團內部的期待。
3、收購萬達酒店業務拖累，背著2800多億債務負重前行
如上文所述，從營收、淨利、資產回報率數據看，2018年前三季度，富力的數據還是很不錯的。但是無法改變的是，2018年全年的銷售額，沒有預想中樂觀。
與此同時，一些超級地產巨頭（杠杆遊戲就不單獨為他們吹牛，哪幾家其實非常清楚）卻紛紛完成年度目標，再創新高，創下多項人類地產業奇跡。
我們真是個創造奇跡的國家。
回到富力，不得不說，2017年對萬達酒店業務的收購，以及地產布局上的相對滯後，讓富力承受了債務壓力，卻沒有享受到那麽多的地產紅利。
根據富力日前的公告，年度合並利潤減少主要因為集團於2017年收購酒店資產帶來大額的非經常性議價收購收益，而2018年此類非經常性交易相對較少，預期2018年非經常性議價收購收益較2017年減少所致。
而2017年前後，部分企業選擇的不是加杠杆，而是去杠杆。富力逆向加杠杆，造成了如今的高負債、現金流承壓。
一財就注意到，2018年上半年，富力經營性現金流為-83.8億元。
其實，這不是富力突然間面對這樣的難題，從2012年至2017年其經營性現金流一直為負，分別為-24.64億元、-118.62億元、-220.65億元、-3.56億元、-33.38億元，- 72.87億元，連續六年為負。
另外杠杆遊戲要說，一組簡單得不能再簡單的數據，還是很說明問題。截至2018年三季度，富力債務超過2800億元，比2017年末增加500來億。其中有息債務接近1600億元。
按照2018年3季度的數據，富力的資產負債率，如下圖，超過81%。
而2018全年下來，債務可能是超過3000億元的。
2018年三季度時，富力账上的現金只有約200億元，一年內將到期的債務大抵也是如此。
此前杠杆遊戲也寫過，富力等企業一度發債受困，資金鏈壓力極大。
隨著大環境的改善，富力瘋狂發債，實際不少也是借新還舊。此前的文章裡我舉例過，不少融資的成本，都是有提高。這讓企業背負更多的長期壓力。
無論如何，暫時穩住了，起碼可以慢慢調整。
最新的消息是，3月4日，據上交所發布信息顯示，廣州富力擬發行的40.53億元2019年第二期ABS證券已獲通過。
最後，杠杆遊戲要說，近期各種樓市觸底反彈、小陽春的言論很多。是否真的如此，富力2019年業績會反彈嗎？
對於購房者來說，房企的壓力其實也會逼著他們加快出貨。除非行情逆轉，不太可能漲為主。
本文股價、市值截至時間為2019年3月7日
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