20盤房價回到一年前，是2018最後的機會？

14000 的融創中原宸院是不是站在山頂？

名門翠園20000的洋房，這個行情買了會不會站崗？

8000多買開封西邊的洋房站崗了嗎？

1.2萬在南陽買的我，是不是要涼涼了？

……

每天樓市後台留言，都會有站崗體一直在詢問，隔著螢幕都能感受到焦躁不安的情緒。買過的每天為樓市下行的行情擔心，沒買的都擔心自己是高高站崗的那一個。

前幾天一個朋友向我吐槽說，買的房子一年了都沒有漲，當時搶房時喝的水，就是現在淚。現在除了遠郊之外，主城區的房子都是點狀下降，因為不是每個開發商都能在這樣的行情下堅持的住，生存還是毀滅，是開發商現在需要考慮的重要問題。

活下去的關鍵就是價格因素，降價是不少開發商的選擇，當然也是比較有效的。

下面我們就一起來看看哪些建案是降回一年前？如何在這種情況下撿漏？

1

房價回到一年前

備注：有些建案是首開，就按照當時競品建案的均價來算，如英地金台府邸的價格就是參考海馬公園2017年的價格來算。

從這個表格中可以看出，惠濟區是下降建案比較多的，其次是中原區，然後是管南還有二七區。為什麽？

供求關係是市場上最直接的反應，我們來看一張圖：

我們來看一下市場上的大環境，從2018年上半年來看鄭州市場的庫存和存量一直都是上升趨勢，而2018年1-6月建案供應606萬㎡，成交513萬㎡，供應略大於需求。並且去化周期到達9個月，在合理的去化周期範圍內。供大於求，目前鄭州市場明顯已經回到買方市場。

我們再看一下，5月份每個區的庫存變化：

二七區是庫存比較多的，所以這個區域的價格一直在1.25萬左右徘徊，但是目前在售的項目也不多，加上南龍湖1萬多的價格倒逼，泡沫也相對比較少。

最值得注意的是惠濟區，上一波行情中領漲，萬科，融創，美景，正商等多家名企進駐，廝殺比較激烈，再加上土地庫存比較多，建案回調是比較多的。

為什麽會是這些建案？看看以上20個建案，我們不難發現以下特點：

1、 建案尾盤或特價房源

美景麟起城最高的價格在精裝1.8萬左右，現在剩下3棟樓，毛坯1.4萬就開始賣了。並且美景美境打出“降價補差價，無理由退房”的口號，也為美景麟起城的清盤讓路。

正商城還有正商林語溪岸目前在售房源都不多，不漲價也是為了迅速清盤。

而相對於旭瑞和昌花漾裡，本身建案體量也就比較小，除了內部認購之外，還有一棟樓推出1.2萬的價格，銷售也是非常迅速。

和昌灣景國際是中原區降價的建案之一，先是大戶型1.1萬多的價格，然後是帶有公租房的那棟樓出售，確實吸引了不少客戶，不過目的也算達到了，一個朋友三天兩頭接到要漲價的通知。

錦藝四季城和萬科民安雲城目前都有一些特價房，四季城有1.37萬的房源，雲城有精裝1.48萬的房源，沒事可以多去售樓部轉轉。

2、 位置不是很好，體量比較大

和昌林與城在大河路以北，體量是千畝大盤，開盤的時候也是樓市比較火熱的時候，在南邊匯泉西悅城正在愁著不知道怎麽漲價的時候，這個建案完美的做到了。但是在目前環內出現價值窪地的時候，顯然有些吃力了。

接著就是綠地城了，位置太遠，體量大，綠地操盤目前也是不好做。

3、 國企開發的建案

在房住不炒的政策下，具有國企性質開發的建案是要有帶頭作用的。比如奧蘭和園，在競品金地鉑悅1.6-1.7萬的時候，依然是1.5萬。當然還有英地金台府邸和鄭地璞園，華潤悅景灣，所以國企開發的建案也是值得關注的。

4、 開發商知名度不高，口碑一般，在競爭中不佔優勢。

比較典型也就是金水世紀城和盛世臥龍城這兩個建案，一開始去調研的時候盛世臥龍城釋放的價格是1.5-1.6萬，但是正好遇上市場下行，首開建案也比較好定價，首開以13500萬低價入市，首次清盤後，銷售平平。

旁邊的領創天譽華庭15800，而他以12500的價格釋放吸引客戶，也是刷新進入三環價格低價之一。

5、 開發商是高周轉走量模式

今年融創給了大家不少創新模式，低價入市，全款優先，也讓大家印象深刻。融創中原宸院，融創象湖一號還有融創瓏府的二期，價格都是不高。不得不說繼融創之後，金科也在慢慢走這個路，比如12500的金科天籟城的洋房，還有即將入市的金科博翠書院。

天下攘攘皆為利往，開發商之間爭奪大戰在年底也一觸即發。

2

怎麽選？

對於剛需來說，三環內出現1.4萬的建案，是回三環的機會，一定要根據自己的需求。能三環不四環，遠郊是真心不建議的。

首付30萬，可以去看看華潤悅景灣、和昌林與城這兩個建案，畢竟買這裡比南龍湖，滎陽東這些遠郊建案要好些。

對於首付30-40萬的購房者來說，中原區和惠濟區是真心可以挑選的區域。其中中原區的配套是比較成熟的，惠濟區相對較弱。

如果你想要地鐵，保利心語，和昌灣景國際，鄭地璞園，融創中原宸院，美景麟起城這些建案有。但是融創和美景周邊的環境比另外幾個要好些，保利心語過渡性剛需和投資可以購買，自住容積率比較高。璞園的戶型設計不是很好，但是品質還算可以。

至於二七區，融僑悅瀾庭是可以關注的，但是配套不是很好。正商城的配套是不錯的，環境不是很好，大家可以去撿撿漏。

高新區的謙祥錢隆城，剛需可以去看看，畢竟位置不錯，萬達，地鐵也都有。但是容積率不低。

首付40-50萬，表格中剩下的區域是管南老城和經開濱河國際。

管南老城在售的建案不多，世茂雲尚城和奧蘭和園的位置是比較好的，有地鐵配套比較成熟，但是世茂接管的原先源升金鑼灣的房子，建築品質非常一般。自住不太建議，投資還行。

奧蘭和園戶型不錯，性價比也比較好。但是不利因素就是農藥廠，但是哪有完美的建案呢？特別是老城區。

如果地緣客戶，融僑府的價格目前是濱河的低，位置也不錯，非要買濱河可以去看看這個。

如果你是改善，英地金台府邸目前的價格是不錯的，建議關注。

3

小結

目前開發商為了搶佔客戶，利用各種手段。在節點的，可更名，首付5萬， 1xxxx元/㎡就可喜提一套房。沒有節點的，點讚送家電，送口紅，到訪就送XXX。在房地產市場，這個雙十一，你是不是不花錢也收獲頗豐？

對於庫存量比較大的區域，還會再降一降，但是不是大面積，會是以特價房形式出現，比如惠濟區、二七區。

這個時候是剛需購買的時機，zf幫著你，開發商寵著你。該上車就上車，不要想著抄底，因為你我皆凡人！