沒有真正的剛需盤

5月12日，萬科翡翠濱江首次開盤， 500余套房源，價格1.45-1.6萬/平，其開盤價格及最後成交結果來看，完全驚呼全城，再次印證了這個市場沒有真正剛需的建案。

戶型落位

萬科翡翠濱江是萬科接手hdbhza的項目，啟動案名推廣的時候，基於兩個考慮：一希望摒棄項目原有的項目資訊，二希望與翡翠系關聯，但產品本身的定位設計其實距離翡翠系蠻遠的。

萬科翡翠濱江項目地塊佔地約242畝，總建築面積約53.9萬方，容積率約3.2，綠化率約40%。項目分四個地塊開發，首期開發A1地塊：A1地塊佔地面積約59畝，總建築面積12.6萬方，總戶數994戶，由8棟住宅，1棟會所構成。

站在萬科的對昆明市場的認知程度及地塊所處區域分析，翡翠濱江一期A1地塊首推戶型，最小戶型面積74.15平，最大128.58平，梯戶比為2T4和2T5，從戶型產品和規劃看，由於接盤的原因，A1地塊完全就是歷史遺留無法更改。

而萬科在昆明首個翡翠作品在巫家壩，雖然沒有把翡翠系在昆明市場做到極致，但至少也是大三房大四房產品，戶型面積為115平、128平和141平。

結合萬科翡翠和翡翠濱江兩個項目看，翡翠濱江首次開盤的價格達到1.45-1.6萬/平，遠高於萬科翡翠首開價格（2017年9月22日，價格1.3-1.6萬/平）。從戶型設計上對比，萬科翡翠濱江三房戶型居多，還有兩房產品，面積段更豐富，如果說萬科翡翠是剛改的話，那麽萬科翡翠濱江戶型設計更符合剛需盤的定位。

區域產品

在之前《滇池，滇池》文章裡中展示了《昆明會展中心周邊片區控制性詳細規劃優化成果》，會展中心是一個片區概念，我將此再做細分，分別為：三個半島片區（環湖路以南）、會展中心片區及廣福路南片區，嚴格意義上講，融創春風十裡、金科陽光裡、藍色光水岸公園均屬於在會展中心周邊片區的廣福路南範圍之內。

也就是說，會展中心片區內，目前有中航城（二期已被接盤，處於封盤階段）、雲璽大宅（被接手，處於封盤階段）、北大資源1898，金科江湖海，萬科翡翠濱江，而目前在售的僅後面三個建案。

其中雲璽大宅純別墅項目，雙拚別墅2500-4000萬元/套，而金科江湖海以洋房和大平層為主，最小戶型136平，下周末推售（估摸萬科翡翠濱江的情況，不出意外，價格會往上走）。最能和萬科翡翠匹配的還是1898，但1898即將新推房源，戶型面積最小也要126平，也就是說，萬科翡翠濱江在戶型面積上是會展中心區域內最小的。

翡翠濱江本次推售的是2、4、6、8棟房源，其中2棟最靠繞城高速，成交價格基本在1.45-1.6萬元/平之間，這比驗資階段預期的價格高出很多，但從成交結果來看，這個價格似乎並非是最大的抗性，500余套房源當晚全部售罄。

回歸到產品區域本身，小區兩側就是大清河和盤龍江，盤龍江以西為滇池國際旅遊度假區，有基本的限高要求，也就是說，在萬科翡翠濱江超過36米（推算12層以上，西端頭戶型）以上是可見滇池的。另外，在2號地鐵暫未開通的南段，龔家村站與項目距離最近，可謂是地鐵物業。

業內人士認為，翡翠濱江靠金科江湖海地塊，純萬科打造，想必價格只會更高，而區域內房價坐2望3也是指日可待。

“買房買首開！”“會展中心片區會是未來昆明房價的發動機。”從一位買家的眼裡，“萬科翡翠濱江的戶型超級搶手，是因為剛需、旅居、度假都通殺。”

雖然，我始終認為《剛需是個偽命題》，因為“所有的買房行為都有投資訴求”，哪怕是首次置業者，在他們內心深處都有一個很強烈的訴求，那就是房子所在區域發展前景和未來的升值太空。

現在，我只想弱弱問一句，還有沒上車的剛需嗎？

以上為正文

住房是剛需，但買房不一定是