6月銷售下行壓力顯著，土地市場回暖帶動投資開發維持高位

導 讀

2018年前6月房地產行業成績表出爐。

作者 / 楊科偉、俞倩倩、姚鄭康

15日上午，國家統計局公布了2019年前6月全國房地產企業的各項數據：銷售面積單月同比和累計同比增速均有所回落，下行壓力巨大，東部降幅收窄為成交主力支撐。6月新開工面積創近2年新高，同比增速穩步回升，施工建安投資加快和土地購置面積降幅收窄共同支撐開發投資仍處在相對高位。

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6月單月、累計銷售面積均同比回落，東部降幅收窄為成交主力支撐

2019年6月，銷售面積為20268萬平方米，銷售金額為18925億元，據以往經驗，6月和12月相比其他月份數據異常，看環比意義不大，更多可以參考同比情況：1-6月銷售面積累計同比增速下降1.8%，這主要是由於上半年全國各線城市在購買力缺位下新房銷售乏力；此外6月單月來看，銷售面積相比2018年同期也下降了2.2%,可見即使在業績衝刺月也難掩銷售下滑的趨勢。

從2019上半年銷售面積結構來看，東部地區佔主導支撐，中部、西部和東北地區均有回落。東部地區在房企集中推盤下銷售面積同比增速降幅比1-5月收窄0.9個百分點，為本月全國銷售面積增長主要支撐。東北地區銷售面積累計同比跌幅最為明顯，達8.3%；而西部地區銷售面積累計同比增速回落最為明顯，達1.5個百分點。

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開發投資額累計增速高位維持10.9%，房企加快工期，積極拿地為主要驅動力

從開發投資增速來看， 2019年1-6月全國房地產開發投資額累計同比增速為10.9%，仍處相對高位，但較1-5月繼續下降了0.3個百分點，下行趨勢初顯。單看6月，開發投資額達15534億元，創近2年新高，同比增長10.08%。

6月開發投資額在絕對量與增速上繼續維持高位主要受土地購置與施工建安投資加快兩方面支撐：一方面，受核心一二線城市土地市場持續回暖的影響，房企拿地積極性增加，投資開發熱情相對較高。另一方面，在業績衝刺的客觀壓力下，多數房企都在加快施工進度和推盤節奏，因而對開發投資額的增長也有一定的助益。

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單月新開工面積創近2年新高、同比增速回升，土地購置面積降幅收窄5.7pts

從新開工面積來看，房企開工面積單月創新近2年新高。6月房屋新開工面積達25725萬平方米，繼5月後繼續衝高，創近2年新高，同比增幅達8.88%，主要還是結構性影響，部分核心一二線城市新房去化連月好轉，也帶動了房企對後市的信心，6月單月新開工面積創新高便是立竿見影的效果。1-6月房屋新開工面積累計增速小幅回落0.4個百分點至10.1%，總體維穩。

從土地購置面積來看，土地成交突破低位穩態快速拉升，2019年1-6月土地購置面積增速同比下降27.5%，在保持近半年穩定低位後，隨著各地政府放開供地節奏，核心一二線土地市場穩步復甦，房企積極拿地也促進了土地購置增速大幅拉升。

綜上，我們對於後市給出如下幾點判斷：一是年中銷售表現雖有新高但後續缺乏上漲動力，7月銷售面積增速仍無法回正；二是隨著下半年房企投資計劃的逐步落實，追趕工期下新開工面積增速有望穩中有升，但增長動力略有不足；三是土地購置面積增速的低位拉升短期將持續，因而也將帶動房企開發投資額維持在10%左右的高增速。

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