2月末，一張寫著“中行、郵政不要求查首付款來源、流水不再要求為月供2倍”的截圖在上海各大中介朋友圈中“炸開鍋”，也給本就期待“小陽春”的二手房市場添了一把火。
包括中、農、工、建四大行在內的多家銀行的個人住房貸款經理向經濟觀察報表示，“不查”是謠傳，但與去年相比，首付資金來源和流水方面的要求確有松動。
一些銀行的流水要求，由原本的“雙倍覆蓋”房貸，降為單倍，而一些銀行則新頒布了一些不需要提供流水的“放寬政策”。
多家銀行貸款從審批到放款的時間，由去年的4-6個月，縮短至1-2個月，大部分銀行全流程均不超過2個月。
此外，去年查得較嚴的首付款來源也出現不同程度鬆綁，一名農業銀行信貸人員表示，如果首付款是從本人名下的一張卡轉到用來支付首付款的卡上，不會追查上一張卡的資金來源。
“今年對收入證明和流水的要求，大部分恢復至2020年時，有些政策甚至還要更加寬鬆。”一名四大行支行的信貸經理透露，去年銀行普遍收緊了住房貸款的審批，無論是放貸對象還是資質都在被不斷篩選。比如，過去只和指定中介合作，而現在，在一些銀行，個人直接來銀行申請貸款也是可以的。這也意味著，買賣雙方可以跳過中介直接到銀行辦理貸款。“而在之前，出於防範虛假交易等考量，許多銀行不接這種‘手拉手業務’”。
貸款端的松動也帶動了一部分上海地區核驗價的小幅上升，中介普遍反映帶看量回升。一名接近上海房管局的人士透露，相關管理部門認為市場肯定已經“走出來了”，現在作為監管方擔心的是市場走出“L型”還是“V型”，“擔心也不希望看到“V型”。
批貸放款速度恢復至2020
去年，受到個人住房貸款餘額佔比“紅線”影響，從下半年開始，上海多家銀行的二手房貸款審批、放貸速度放緩，一些銀行甚至陷入“停貸”局面。現在，這一局面明顯改變了。
經濟觀察報走訪滬上多家銀行發現，從貸款審批到放款的時間，普遍由去年的4-6個月，縮短至1-2個月。
中國銀行一位信貸經理表示，目前二手房貸款審批時間在2-3周左右，放款一周，全流程在一至一個半月。建設銀行一位信貸經理介紹，其所在支行二手房放貸周期從去年下半年的4個月左右，縮短至目前的兩個月內，已恢復到2020年水準。
工商銀行上海某支行的一位信貸經理表示，放款速度其實在今年年初就已經恢復。如果客戶材料、信貸資質沒有問題，客戶過戶、完稅後放款是很快的，“今年元旦做的一筆房貸，客戶在1月24號繳完稅，3天后我們就放款了”，審批加上放款全流程在一個月左右。
放款速度加快對置換房屋的購房者友好，工行信貸經理補充，去年全流程都需要4個月以上，一買一賣可能就要到第二年了，很多人是等不起的，“而現在如果是置換客戶，買賣在同一家銀行找同一個信貸員辦理最快可以在兩個半月左右完成”。
農業銀行一位信貸人員告訴經濟觀察報，放款速度恢復不僅是因為貸款額度的寬鬆，還與交易量相關。目前交易量不大，放款不需要“排長隊”，“但接下來的速度無法預估，因為每個月情況不一樣”，目前四大行放款速度會比一些小銀行更快一點，因為四大行去年貸款額度“壓縮得比較厲害”，今年反而好一點。
上述建設銀行信貸經理也有同感，去年下半年額度緊張時，領導會給每個業務員規定放款的額度界限，每天都不能超額。現在，其所在支行取消了這一限定，“因為額度充裕”。
額度的寬鬆也使得合作的準入門檻有所“恢復”。上述建設銀行信貸經理告訴經濟觀察報，去年下半年，其所在支行因為額度緊張，幾乎隻與鏈家、我愛我家、太平洋、中原地產這四大中介公司合作，最緊張的時候甚至隻與鏈家合作。今年開始，也向一些小中介開放合作了。
首付、流水“鬆綁”
多家銀行信貸人員表示，資質審核和首付資金來源方面，今年都有明顯放鬆。
對首付資金是自有資金的審核也較去年有所變化，上海一大型連鎖中介店長表示，去年下半年，包括中國銀行、農業銀行和工商銀行等，都要求提供支付首付銀行卡的半年內流水，要求首付款80%以上資金屬於自有資金，需提供各類活期存款、理財餘額等證明。對於有部分款項近半年轉入的，要進一步核查為合理收入所得。
“去年每一筆錢都核查仔細，比如賣房子拿了錢，需要遞交賣房的合約等給銀行。對資金來源，有些銀行還要查‘二道’”，也就是說，卡上資金即使是父母轉账過來的，也會核查父母的來源，但今年絕大部分銀行都不查父母的資金來源了。
上述建設銀行信貸經理也表示，客戶可以專門開張卡，用於支付購房首付款。如果資金是從貸款客戶同名账戶轉來的，就不會再追究上一張銀行卡的錢是哪來的，“頂多查一手”。
消費貸與個人住房貸款的審核也有所松動。如果有3個月以內消費貸的都要在購房前償還清楚，否則會影響房貸，但可以等房貸審批通過後再貸，因為首付付足以後，房貸審批就不會再查征信了，“除非在放款前，還有較大額首付尾款存在，其他一般都不會再拉征信”，但在去年，這種方式是行不通的，“因為銀行會在房貸放款前，甚至放款後再查一遍征信”， 上述建設銀行信貸經理介紹。
他同時表示，相比去年，雖然收入證明仍要求兩倍覆蓋貸款金額，但可以減去公積金數額，即如果月還款1萬元，公積金月繳額度為2000元，那麽收入只需要覆蓋8000元的雙倍，開具稅後16000元的月收入證明即可。
此外，從去年年底開始，如果二套房貸款額度在5成以下，金額不超過300萬元，不需要提供流水，這一政策也恢復到了2020年時。首套房的貸款人如在大型國企、事業部門或一些優勢行業，基本上也可以不用流水。“去年只有收入證明沒有流水是不行的”。
另一位農業銀行信貸人員則透露，今年一項新政策是，如果貸款客戶公積金月繳存在800元以上，貸款金額不超過300萬元，哪怕貸款額度超過5成，也不用提供流水。“現在的政策比2020年還松”。
對流水的“鬆綁”也出現在中國銀行，一位信貸經理告訴經濟觀察報，目前來說，收入證明仍要求兩倍覆蓋貸款金額，而流水只需要單倍覆蓋房貸即可。不過，工商銀行、建設銀行和交通銀行方面則表示，目前個人流水雙倍覆蓋的政策不變。
各方蠢蠢欲動
貸款征信審核松動的同時，也給了消費貸、經營貸重新流入樓市的機會。經濟觀察報走訪發現，在一些大型連鎖中介裡，信用貸、經營貸等方式被明確禁止，但在一些小型中介中仍然“暗流湧動”。
一家上海本土小型中介店長表示，去年有客戶來谘詢經營貸、消費貸，我們都說不能做，因為去年查得嚴，確實做不了，但現在“恢復了”。雖然借信用貸湊首付沒辦法獲批抵押貸款了，但可以“倒著做”，即先從其他地方借款把首付湊齊，等銀行個人住房貸款審批通過後，再去借信用貸來還之前湊的首付，因為現在很多銀行在房貸審批後就不再核查征信情況。
“去年這種‘倒著做’的方式是行不通的”，一名專門負責與銀行對接的中介人員表示，因為涉及到放款前後的核查，“我們去年明確不做了，而目前恢復了”。
經營貸也在一些小中介中“露頭”。上述中介人員表示，雖然經營貸操作起來更複雜，但是客戶更願意選擇這種方式，因為經營貸最長可貸20年，信用貸則為5年，貸款金額上，經營貸也遠高於信用貸。他介紹，目前他手上能做經營貸款的銀行有兩家，20年經營貸利率，一家為3.7%，一家為4.35%，均低於目前首套房貸的利率。
辦理經營貸，需要先湊錢將房屋全款買下來，再把房屋作為抵押物進行經營貸款，可貸額度目前在房屋總價的6成至6.5成。如果新公司在房產過戶前兩周就辦好，那麽等產證拿到手辦理抵押貸款後一個月時間就能放款。整個流程在1個半月左右，購房者需要付出的成本就是購買小微企業的費用和這期間的墊資成本。
上述中介人員告訴經濟觀察報，2020年有不少客戶通過這種方式抵押房產申請經營貸購房，去年下半年則幾乎沒有，一方面因為銀行監管趨嚴，渠道被卡死，另一方面也因為上海二手房市場“冰凍”，客戶觀望情緒嚴重，也就沒有人會想這樣的辦法來買房。
而今年年後，逐漸有客戶前來谘詢經營貸買房的方式，尤其是一些二套客戶，他介紹，三價取低政策頒布後，二套房首付幅度在8成至8.5成之間，加上稅費後，意味著一套1000多萬元的房子，需要準備900多萬元的首付款，所以一些購房者希望通過經營貸的方式“套”出一些首付來購房。
貸款端松動帶動了一部分上海地區核驗價的小幅上升。一家大型連鎖中介的松江某門市店長介紹，去年7月開始，上海房產交易中心對二手房增加掛牌價格信息的核驗，這意味著沒有通過掛牌價格核驗的房源不得對外展示。中介們需要用一個個價格去試，來“開盲盒”。而今年2月底，他們發現，店裡一些未通過價格核驗無法展示的房源被自動“放了出來”。“這兩天陸續有一些房子自動彈了出來，這也說明政府把核驗價提高了”。
另一家閔行區本地中介也表示，其所在區域同一小區同戶型的房源，去年下半年的核驗價格在4.5萬元/平方米左右，現在則上到5萬元/平方米。
“一些業主的心理預期可能會被抬高。”前述中介店長表示，比如之前一套掛牌500萬元的房源，掛牌核驗價格在480萬元左右，為了讓它能通過價格核驗，以便展示在外網被更多客戶看到，我們通常會和房東往480萬元的價格壓，但現在490萬元能展示，房東會直接掛490萬元。
多名中介人員告訴經濟觀察報，2月份，雖然成交量並沒有明顯增多，但帶看數量多了起來，一名從業超過10年的普陀區連鎖中介店長，2月份帶看數量較去年下半年增加了約30%，但成交可能仍需要時間，他感覺，如果有行情那可能要在3、4月份才會顯現。
一名接近上海房管局的人士透露，相關管理部門認為市場肯定已經“走出來了”。現在作為監管方擔心的是市場走出“L型”還是“V型”，“擔心也不希望看到“V型”。
3月2日，在國新辦發布會上，銀保監會主席郭樹清表示，現在房地產的價格做一些調整，需求方面結構產生一些變化，對金融業來說是好事，“但是我們不希望調整得太劇烈，對經濟影響得太大，還是要平穩的轉換”。
經濟觀察報 記者 丁文婷
編輯/樊宏偉
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