二手房買賣頻毀約 法官調解化矛盾促和諧

當前，房屋買賣合約糾紛現象有所升溫，西安兩級法院積極適用誠實信用原則，努力調解、審理房屋買賣合約糾紛案件，有力維護二手房產市場交易秩序及當事人合法權益，有效化解群眾矛盾糾紛，這是西安法院在爭創“平安鼎”活動中的又一發力點。

近日，西安市新城區韓森寨人民法庭法官郭瑞接連兩日調解審結兩起二手房買賣合約糾紛案件，法官通過向原、被告雙方耐心細致的釋法明理，最終雙方均同意繼續履行《西安市存量房買賣合約》相關內容。

案例一：

裁判要點：無權處分並不導致合約無效。

案情簡介：袁某因對黨某有欠款，因此口頭協定將自己名下的房屋抵債給黨某。黨某拿著該房屋鑰匙找到中介公司，欲出售房屋套現。趙某看到該中介公司有低價房出售，通過中介聯繫到黨某，三方簽訂了初步、簡單的房屋買賣合約，約定購房款為42萬餘元，定金1萬元由中介代收。合約簽訂後，黨某稱聯繫不上袁某，未拿到袁某同意出售房屋的授權委託書，表示不能繼續履行合約。趙某遂訴至法院要求被告黨某和中介承擔違約責任並賠償損失。

法院查明：涉訴房屋在黨某、趙某簽訂合約之後，已經由袁某自行將房屋出售給他人並進行過權屬轉移登記。被告黨某未取得所有權人售房授權的情況下就涉案房屋進行出售，屬於無處分權的人處分他人財產。

法官說法：無權處分行為並不影響本案《買賣合約》的效力。出賣人未取得所有權及處分權致使合約目的不能實現，應向買受人承擔違約責任或者要求解除合約並主張損害賠償。

調解結果：本案中合約解除，對於原告趙某主張的損害賠償，法官在調解過程中，建議原告趙某的損失按照履行合約可獲得的收益（即差價損失）計算，以雙方約定的房屋交易價格和後來該房屋最終實際交易價款的差額為準。

而本案中，導致合約不能繼續履行，三方均有責任：黨某明知自己無權處分涉案房產，與原告簽訂合約，存在過錯，應承擔主要責任；趙某在簽訂涉案房屋買賣合約時，未能查驗房產證、審查授權委託書等是否真實有效、未能盡到買方的審慎注意義務，亦存有一定過失，應對自己的損失承擔次要責任；中介公司應向買賣雙方提供居間中介服務，審查原、被告之間有關房屋交易的相關資料，其在未經詳實審查、明確告知雙方有關房屋資訊的情況下，促成三方簽署合約，也存在過失，也應承擔次要責任。在此基礎上，三方達成調解協定，對原告趙某的損失進行了賠償。

案例二：

裁判要點：堅持誠實信用原則、鼓勵促進交易、維護二手房買賣市場的穩定。

案情簡介：高某通過中介公司與李某簽訂了二手房買賣合約，約定了房屋的交易總價42.5萬元，並由中介代收了購房定金。後雙方又簽署了《西安市存量房買賣合約》，也就是常說的網簽合約，此合約中約定房屋的成交價格為47萬元，約定由李某對涉案房屋辦理撤押手續、取得房產證，約定雙方辦理資金監管手續後進行房屋權屬轉移登記。高某在合約履行期滿後訴至法院，稱李某拒絕交易，構成違約，要求繼續履行標的金額為42.5萬元的合約。李某辯稱自己並未違約，因高某未能及時付款，反訴要求解除合約，並由高某承擔違約金。

法院查明：雙方爭議的焦點在於高某要求按照第一份合約的價款42.5萬元購房，認為《西安市存量房買賣合約》中將房屋價款抬高的目的是為了能夠申請貸款；而李某認為後一份合約也是雙方真實意思表示，就房屋成交價格一項已經對前一份合約進行了變更，如果要繼續履行也應該按照後一份合約約定價款成交。審理查明李某已經辦理完撤押手續並取得房產證。

調解結果：法官通過向原、被告雙方耐心細致的釋法明理，最終雙方均同意繼續履行《西安市存量房買賣合約》相關內容。

法院君教您維權措施

1.部分地區房價上漲，賣方違約情況增多

民法中的誠實信用原則體現在合約法中就是合約守信原則，要求雙方當事人均遵守合約約定，如果合約中約定了違約責任，則購房者可以要求賣房者繼續履行合約。如果合約已經實際的不能履行，購房者可以要求賠償相應的損失。

2.針對一些特殊的情況

如賣方中共有人尚未意見一致，或者其系無權處分、無權代理，需在簽訂合約後取得追認或者授權的，應在合約中就該情況予以明確約定，如未進行約定的，則不利後果由賣方承擔。