後別墅時代，回到別墅夢開始的地方

01

北京別墅市場進入“後別墅時代”

開篇點題，絕非為了“造詞”。之所以說北京別墅市場進入“後別墅時代”，原因有3個：

1、從量上說。

從實際庫存看，當下北京只有不到7000套的別墅庫存，剔除部分不可售庫存，去化周期不足一年。2個數字可以對比：2016年北京別墅成交7257套；2017年，成交4577套。從可開發土地和未來用地看，未來別墅供應更是會越來越少。用一句老話說，北京別墅真的是賣一套就少一套了。

據麗茲行豪宅研究研究數據監測，截止到9月14日，全市一手豪宅別墅供應669套，環比下降53.39%。供應結構上，套均總價1800-2000萬為2018年一手豪宅別墅主力，3000萬以上佔比呈下降趨勢，相比2016年及2017年下降10個百分點左右，而在2000-3000萬價位段在2018年佔比提升，在20%左右。表明在3000萬價位段上可選擇產品越來越少，成為市場稀缺品。

從量上說，北京的確是進入“後別墅時代”了。

2、從產品上說。

了解北京現在樓市的人都知道，有個詞兒當道，這個詞兒就是“限競房”。不用多解釋，“限競房”就是限房價、競地價的產物。截至9月11日，北京合計有16個限競房項目取得18期預售證，合計提供建案限競房源9038套，達到了93.5萬平方米(另外還有超過30萬平方米車位等配套)。

賣得怎麽樣呢？有個數據說明問題：截至9月11日，網簽僅12%，實際平均賣出不足4成。實際上，2018年的樓市，已經變成一個以限競房為主的戰場。

據業內人士測算，未來北京供應的每10套住宅中，5套是自住房，4套是90平方米以內的建案住宅，只有1套是90平方米以上的改善住宅。這就是當前和今後一段時間北京樓市產品供應結構。

言歸正傳說別墅。

北京別墅需求一直比較旺盛，所以，即使是拿了一塊蓋“限競房”的地，開發商也總會費盡心思琢磨，在針尖上跳舞，試圖在鷺鷥腿上刮出一塊肉來。所以，今年市場也不例外，包括在中央別墅區在內，出現了多個“限競房”別墅。

在北京現有的60余個限競房項目當中，中央別墅區新推地塊的容積率在1.1-1.8之間，理論上可以開發別墅或者類別墅產品。目前，中央別墅區已誕生4個限競房地塊，如果將孫河板塊計算在內，則達到7個。到目前為止，以別墅或者類別墅的名義，已有5個項目確定案名和規劃，並對外公布。

雖以別墅或者類別墅的名義，但畢竟和真正的別墅建案在產品上有質的區別。

以面積論，5處限競房項目戶型多為90平米、120平米、140平米，最大的是260-310平米。90平疊拚固然已將產品形態做到最大化放大，但居住體驗能否真正達到別墅的水準，可想而知。

同理，90平洋房與310平合院混搭，是一個什麽樣的觀感和居住體驗，筆者也不做結論，留待網友判斷。

套用一位業內人士的話說，一些限競房項目拚了命拿出一部分產品往高裡靠，從經營上可以理解，但從產品上講，就是“變態的創新”、“業主都住坑裡”。產權面積被政府死死地限制住，只能在地下做文章。地下3層是倉儲產權。以前開發商也在地下室做文章，但是是贈送面積，但現在監管嚴厲，不讓贈送面積了，就只得改成“倉儲”了，並且必須得掏腰包自己買，而且八九年不能賣。

“從戶型設計上來說，如果單層面積最大才80平米，最小60平米，還沒人家一個2居寬敞，比鴿子籠還小，還敢說是別墅？高端客戶是不會買账的。”這位業內人士說。

“90平米疊院高達70%，另外30%為220平米獨院。"這位人士以孫河區域某項目為例稱，這樣的產品和一般意義上的建案別墅相比，不是一個“別墅”概念，高端客戶把房子一看，差別立刻就顯出來了。

同時，“限競房”最大的挑戰是什麽呢？是5年禁售期的規定。如果加上交付兩年和取得房本兩年的時間，需要持有9年左右時間不能在市場流動，是名副其實動不了的“不動產”。這一點，筆者也不論優劣，比起建案，應該自有結論。除了有禁售期之外，因利潤逼仄帶來的品質擔憂，也每每成為談資，在此筆者不多論。

“限競房”當道，真正的別墅建案在北京確實是鳳毛麟角了。這是從產品上說，北京的確是進入“後別墅時代”了。

3、從區域上說。

在北京，素有“九大別墅區”之說，包括中央別墅區、西山別墅區、潮白河別墅區、亞奧京北別墅區、昌平八達嶺別墅區等。別墅區域之間，難免也有一些市場競爭。

“五嶽歸來不看山，黃山歸來不看嶽。”用這句話來形容北京別墅市場的區域之爭，也大抵如此。中央別墅區是當然的“黃山”。

一言以蔽之，閱盡別墅萬千，歸來仍是中央別墅區。閱盡這別墅區那別墅區的爭吵、繁華，驀然回首才發現，其實最懂你、你內心深處最鍾愛的那一棟，仍舊還在北京別墅最初出發的那個地方。

中央別墅區在北京別墅市場格局中難以撼動的地位，有其歷史和現實的因素。

溫榆河以北機場高速以南，最早這裡是涉外居住區，是北京發展最早、國際氛圍最濃的別墅群板塊，1992年第一個別墅區是位於機場高速楊林出口的麗京別墅，是北京第一個外銷別墅區。

2003年魯能集團進入此區域，先後開發了優山美地B區、C區、A區，首次提出了中央別墅區的概念，立刻受到了市場和業內的認可，可以說是“先有優山美地，後有中央別墅區”。萊蒙湖、龍灣別墅、龍湖豔瀾山等高端別墅是在這個時期發展起來的。

中央別墅區經過20多年的發展，歷經時間和高端客戶的更迭淘汰，沉澱下來了一批匹配區域人群的商業、醫療、餐飲、娛樂場所等，最終形成了開放的國際化別墅居住區域。

即使是臨近的孫河別墅區也逐漸發展起來了，但是時間造就的歷史終究無法被超越，這就是中央別墅區為什麽被稱為中央別墅區的根本原因，也是頂豪客群一向追逐中央別墅區的根本原因。

迄今為止，中央別墅區共計開發了20多個別墅項目，北京大部分國際學校坐落於此，還有5所優質公立學校、7家國內外醫院、8大商業購物中心、4大藝術生活館、6大馬術俱樂部，16座高爾夫球場……

其中，最關鍵當然還在於區域內高端且成熟的教育、商業、醫療等國際化配套，是北京其他任何一個別墅區難以匹敵的。

所以在別墅市場上，無論是新別墅，還是二手別墅，中央別墅區的表現從來都是當仁不讓。據麗茲行豪宅研究院統計，中央別墅區二手別墅成交數量從2011年至今一直位列各大別墅區之首。其原因不僅僅是中央別墅區規模大，更在於中央別墅區長久以來在北京買家心目中的分量。

02

“後別墅時代”回歸中央別墅區

前文所述，中央別墅區到目前為止，以別墅或者類別墅的名義，已有5個項目確定案名和規劃，並對外公布。這些在限競地上蓋出來的別墅或者類別墅，不在筆者本文介紹之列。

據了解，目前中央別墅區建案項目有優山美地D區、龍灣別墅·棠尚，前者為戶型面積在400平以上的純別墅住區，產品全部為獨院，後者為大平層產品，二者均位於中央別墅區傳統核心區，周邊商業、教育資源十分成熟，其五公里內分布14所國際名校，從地塊成熟度來看，也遠勝於後來者，即買即住的屬性也更適合在短期內有購房需求的人群。

筆者重點介紹優山美地D區。

2003年魯能集團進入此區域，先後開發了優山美地B區、C區、A區。

2014年6月，魯能地產再次進軍中央別墅區，一舉拍得當時地王，也是近十年來中央別墅區唯一入市地塊。優山美地有著深厚的文化傳統、業主精神、口碑影響，在產品的定位上積累經驗用心改良，優山美地D區以嶄新的面貌迎接高端業主人群。

溫榆河是北京的母親河，自西北向東南，全長48公里。早在2005年，政府斥資15億將溫榆河打造成一條生態走廊，沿河兩岸各修建了寬100米的綠化帶，大面積的水域和綠化覆蓋為周邊提供了高出市區20倍的負氧離子。

優山B區有優山美地俱樂部，是北京最大的社區會所，建面17000平米，內有游泳池、溫泉SPA，宴會廳、商務中心以及高端客房以及健身房、KTV等。

在購物方面，可以去龍灣七街、歐陸廣場、榮祥廣場、中糧祥雲。

在醫療方面，優山美地C區二層的佳平醫療和和睦家診所，可以提供外資家庭式醫療服務，傳統的醫療服務可以去羅馬環島旁的三甲醫院友誼醫院，還有空港醫院、順義醫院和望京醫院等；在高端休閑娛樂配套上，中央別墅區有八個高爾夫七個馬術俱樂部，以及四個高端度假會所。

項目最吸引人的是教育資源和配套。以ISB國際學校為中心，項目周邊集中了北京80%的國際教育資源，周邊還有北京英國學校、新英才國際學校，鼎石國際學校，哈羅工學、德威國際學校、京西學校等。

D區東北角2018年將建成北師大分校國際部，共有72個班3000個席位，主要提供初高中等中學教育。北側將建成一個涉外幼稚園。

等這兩所學校建成後，在本區域就可以實現孩子從幼稚園到高中的國際化教育。

D區西側有近4.6萬平米的私屬公園；項目周邊有3萬平米圍合式綠地，魯能一次性投入數千萬元，遊樂設施選用丹麥康潘品牌。西側公園分設20個主題版塊，有輪滑、網球場、羽毛球、乒乓球、老人健身區、陽光草坪、休閑廣場、寵物區等。

其中重點打造的兒童活動區設有沙坑、波濤、秋千、探險、滑梯、坡橋等，地面採用彩色硬膠地，供孩子們玩耍。

外圍樂跑區長700米，分慢跑道和自行車道，內圍長400米是漫步道。

高端老年會所，專門為老年人提供的一個在一起聊天散步，喝茶下棋的社交休閑場所，更可以為老年人提供健康醫療服務。

社區為純別墅社區，容積率1.01，外列獨棟、內藏合院。一期131戶，二期131戶。北側類獨棟約400平米左右，東西兩側景觀獨棟約500平米，中間部分合院約500平米。社區採用人車分流，最大化地利用地上太空，保障老人和小孩的安全，避免燈光噪音汙染。

優山美地D區的建築設計傳承漢唐明清四大盛世美學精華，運用現代設計理念進行抽象演繹，將傳統中式元素與現代材質的相互輝映，既保留了傳統元素的端莊豐華與吉祥意蘊，又表達了現代設計的沉穩冷靜與極簡留白，極具傳統韻味與現代美感。

園林設計借鑒了南方園林景觀，打造“禦道朱門書香第，兩街四坊花襲人”園林景觀效果。打造“兩街四坊一禦道”的道、街、坊規製。

對比輿論風口的“限競房”，對比其它一直以來各方面成熟度均遠遠不及的別墅區，無論是生態環境、交通、教育、購物、醫療、休閑娛樂，還是社區規劃、建築，對於正在留意北京高端別墅產品者，中央別墅區的優山美地D區都堪稱一個明智、上乘之選。（本文別墅圖片均系優山美地D區實景圖）