“老天爺賞飯吃”的板塊，北京孫河究竟憑什麽

說起北京的高端別墅區，高淨值人群的最佳選項應該是哪裡？

是一直備受推崇的中央別墅區？還是上風上水的奧北別墅區？或者老牌的西山別墅區？

我們不能說以上的選項都錯，但現在高端豪宅最偏愛的卻是孫河。

常聽到有人在說，孫河屬於老天爺賞飯吃的一個板塊，它是全北京惟一一個先整體規劃後開發的豪宅板塊，近幾年更是成了眾多知名房企搶奪的“香餑餑”，競拍地價也是屢創新高。

現已建和在建的高端別墅有龍湖雙瓏原著、泰禾北京院子、中糧瑞府、首開琅樾、景粼原著等，都是榜上有名的熱賣別墅項目。孫河，已然成為北京低密度高端住宅聚集地。

有著“望京後花園”“北京壹號別墅區”之稱，貼著“北京高端生態居住區”標簽的孫河板塊，以其價值高度、土地供應量和規劃定位，勢頭已經趕超並碾壓北京其他幾大別墅區板塊。

孫河究竟憑什麽？這個板塊未來的價值有多大？是不是別墅板塊置業的最佳選項呢？

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孫河憑什麽？

過去大家一直把孫河別墅區和中央別墅區混為一談，現在“中央”和“孫河”一般都是分開定義的。由此可見，經過這幾年的開發，孫河板塊並不是中央別墅區的附屬角色。

地理位置

孫河板塊位於朝陽區，中央別墅區屬於順義，只有一河之隔。

中央別墅區開發較早，集中了大量的低密度住宅項目和高端別墅項目。經多年發展，也有相當數量配套設施。除了零售商業，我們所了解的更多家長捨棄城區老破小學區房，把孩子送去順義國際學校，國際學校很多就集中在那裡。

而孫河板塊在借用中央別墅區的自然資源和較為成熟的配套的同時，因較中央別墅區更接近市區，同時地鐵順義線的開通使得該區域交通更加便利。

真實的孫河

來到孫河，最大的感受“真綠”！首先衝入眼簾是一片蒼翠。

剛剛興奮了一下，感覺大北京五六環之間能有隱於繁華的這麽一大片綠地，資源和環境真不是一般的好。可是往裡走，整個區域都轉了一圈，就看到了很多問題。

▲未開發的地塊

竟然看到這麽多荒蕪和雜亂，這和想象中的幾千萬上億的豪宅區，畫風不符呀！

未開發的地塊還有很多，有些應該是剛剛拆遷完畢還未開始建設，有些則是大片空地尚未規劃，甚至有些路線還未修整。

別墅項目有些已經入住，周邊環境還算不錯。而有些還處於在建階段的項目，周邊的環境看上去就沒那麽整潔了。

規劃中的商業以及公園和學校等配套都沒成型，全部處於在建階段。甚至找個超市和飯店都幾乎沒有。

▲建設階段

▲沒有配套

公車也很少，別墅項目離地鐵都比較遠。不過富人出行基本都開車，但最主要的交通路線京密路中午時間竟然也這麽堵……而區域內其他路線人很少，計程車都費勁。

▲京密路

這些是孫河的現狀，再完美的規劃也需要一個建設的周期，也就是未來三年內，孫河區域根本就不可能有完善的配套。

我們客觀的來評判這個區域，目前確實有很多角度呈現出來的是荒和髒亂，只是這種荒不至於是荒涼，因為植被和水系還是很多的，只是一種沒有修整和缺乏資源利用的“荒”。

但是，不能否認，目前的價格與價值是不對等的。

另一方面來講，也正是說明了這個地塊的空白，未來的規劃是可以建設完善和改觀的，想想，離孫河只有8公里的望京，當初也很荒，在一片空白中發展成了今天的商務區。

那麽孫河究竟怎麽規劃的？我們也要從規劃中探究它未來的價值。

前瞻性規劃

孫河與北京其他板塊的最大不同在於規劃的前瞻性。

看這個規劃圖很像一個濕地裡的大綠芒，地塊劃分，功能定位，交通路線都很清晰。2012年以前孫河基本沒有土地出讓，先規劃後建設在頂層設計上規避了規劃發展的隨意性。

三大功能區定位了了孫河未來的高度和價值：

生態示範區，建成一個有濕地、水系、野鳥的生態系統，成為全國標杆性的生態居住地；

多功能綜合區，集居住、工作、運動、商業、教育、娛樂、休閑、會議度假等功能於一體的綜合性發展區；

高端產業區，營造獨立的、自成體系的可持續發展的產業聚集區。

最出彩的當屬目前在建的溫榆河森林濕地公園，佔地18000畝，是規劃的亞洲最大城市人工濕地公園，也是朝陽區的百年工程。

京密路新改建工程也在有條不紊的推進。京密路新改建工程從三元橋開始，一路向東北方向延伸至機場南線，全長11.5公里，這恰好將最為擁堵的三環到五環一段囊括其中。

周邊配套，16所高爾夫俱樂部，16家國際學校，6家馬術俱樂部，還有國際醫院，都在建階段。未來三年基本能投入使用。

生態環境

看到不完善的一面，其實也有很多美好的一面。

同樣有圖有真相，大片鬱鬱蔥蔥的綠地，高高矮矮的樹木，還有一條橫亙的大河—溫榆河。

研判土地價值

即將動工的溫榆河濕地公園相當於6.5個奧森；

新規劃的京密路主輔路皆“三上三下”，整條路線將擁有12車道。80公里/小時的設計時速，路線等級僅次於機場高速。

從2012年龍湖以2萬元/㎡樓面價摘得孫河首宗地塊，到泰禾2.9萬元/㎡樓面價拿地，到中糧4.8萬元/㎡樓面價拿地，再到17年泰禾5.5萬元/㎡樓面價成交，孫河土地價值一路看漲。

孫河板塊的規劃容積率極低，已出讓住宅用地的容積率在1.1至1.4之間。

因國家自2003年開始限制別墅用地（即容積率小於等於1）出讓，近年來北京住宅用地平均容積率通常都大於2.0，因此孫河地塊成為不可多得的可以集中開發低密度住宅的區域。

孫河板塊基本上是純別墅區，幾千萬上億的豪宅比比皆是，稱得上名副其實的“富人區”。那我們來看看富人都喜歡什麽房子呢？

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孫河板塊的豪宅

1龍湖雙瓏原著

雙瓏原著第一個入駐孫河板塊的別墅項目，當初拿地價為2萬元，正因如此也佔據了先機和價格優勢。

這個項目從2013年11月開盤，2015年1月15日毛坯交房入住，獨棟別墅均送南北花園，配備車庫入戶。

從外觀上看，小區內喬木灌木疊翠，花滿香徑，很有私家園林的感覺。

價格佔優勢，項目為龍湖打造的原著系產品，為低密別墅業態，項目物業及園林均由龍湖自持，後期維護有保障。

但目前全是二手房，沒有新盤在售。

2泰禾北京院子

泰禾的“院子系”一直很受推崇。融入中國傳統的文化，注重細節。

▲周邊環境

品質沒的說，“院子系”擁有太空設計感和私密性。比較適合喜愛中式院落、追求居住品質的客戶。

價格也真貴，目前泰禾北京院子一期只剩幾套房源在售，建築面積為1366㎡起,總價19800萬元/套起，真正的豪宅。

二期在建，目前還沒有開盤，新開盤的產品類型和戶型可選太空會比較大。

3首開琅樾

建築風格中西結合，也就是法式建築帶一點中式元素細節，加上中式園林的建築效果。感官上還是比較舒服的。

首開琅樾拿地價也比較低，所以價格佔優勢，目前也只剩下少量的尾盤了。

缺點是，相對來說小區建築密度有點大，目前周邊的環境不太好，配套也沒跟上。

4中糧瑞府

中糧瑞府距離首開琅樾不過幾百米，價格差別可大了去了。一方面中糧瑞府拿地價是5萬，首開琅樾拿地價是2萬。中糧瑞府建築密度低，是合院形式，而且戶型大，上億的獨棟不在少數。

優點是品質好，低密舒適度高，“回”字設計，佔地面積較大，室內太空更寬闊。缺點是周邊看上去荒且破。目前配套整個孫河板塊都一樣，沒有。

▲周邊環境

▲相鄰的懋源地塊

5景粼原著

景粼原著挨著北京院子和雙瓏原著，是孫河別墅項目中銷量最好的，可能跟總價低有關係，果然土豪也是要看價格的。

要說外觀真沒覺得景粼原著有什麽特別，小區偏中式設計，結合古典和現代的概念，打造“中式府院+私家園林”的原著系理想居所，但筆者覺得沒有北京院子設計感好，內部戶型格局也沒看出來佔什麽優勢。據說內部建有一個“活水”的人工湖，算一個賣點吧。

整個項目由首開，保利龍湖，平安四方，聯合開發，物業由龍湖物業體系管理，居住品質應該能得到保障的。

△這是要給裡面的別墅擋噪音嗎？

▲周邊環境

6買得起住不起的限競房

孫河板塊竟然出了限競房，共有4個地塊。

其中瑞悅府已經確定項目名，中糧、天恆、旭輝三大開發商聯合開發，孫河板塊唯一剛改盤，90平三居，限價67516元/平，總價600多萬。

這算是剛改入住孫河別墅區的唯一門票了吧？價格也非常友好，要不要買？

先別激動，周邊鄰居都是別墅、合院這種千萬級別的建案，分分鐘上億都不帶眨眼的。

與富豪為鄰是好事，想想周邊配套，16所高爾夫俱樂部，16家國際學校，6家馬術俱樂部，還有國際醫院，都在建階段。當然這高端配套，只要有錢就能消費的起，那麽花600萬買套限競房，每年在這的消費都不一定比房價少呀。

到底該不該買，還是自己思量著來吧。

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孫河是高端別墅的最佳選項嗎？

孫河板塊的項目也大致了解了，目前的地塊還有待開發的太空，未來的配套也屬於高配，板塊的升值潛力擺在這呢。

可能我們會去對標，比如說跟通州比跟亦莊比，這個板塊的價值有這麽大嗎？是不是最好的置業選項？

我們一定要從定位去考量，首先孫河的體量肯定跟副中心和亦莊新城完全不一樣，孫河只是一個小小的居住板塊。

定位上，孫河規劃用途以高端別墅居住為主，最大的稀缺性是擁有不可複製的生態資源。包含了11塊低密度的住宅用地，另外有少量商業及住宅混合公建用地，並配套有湖景公園、學校、養老和文化產業用地。通州定位北京副中心，為綜合性開發區域。亦莊主要以產業園和配套住宅、商業開發為主。

所以孫河板塊非常宜居，同時距離主城區和商務區又非常近，高端配套和交通完善後，這是一個非常適合生活適合養老的板塊，是終極改善住宅。同時，居住這個區域，擁有這裡一棟別墅是一種階層的生活方式，是一種身份的象徵！

孫河上位的原因也很簡單，北京其他的別墅區大多是別墅和普通住宅混搭的，甚至回遷房也可能也在旁邊，也就是不同的圈層人群都有。基本很少見到資源好又這麽完整的空地，大多也是邊規劃邊建設，全局性和前瞻性打了折扣。孫河這個板塊是老天爺給飯吃專門定製成了豪宅區。

從這點上來說，北京的其他區域不具備可比性。當然價格也貴，是名副其實“富人的第二家園”。

孫河的配套起碼要3年之後才能建設完成，當前的價格已經透支了，但富豪不在乎，有錢任性！

選擇置業板塊要看你的需求，你是把居住品質放在首位還是把商業環境放到第一，亦或為了你的大部分活動區域便利。