房企海外融資大增 “補血”窗口期還余幾何？

償債高峰來臨之際國內融資通道卻收緊，海外融資不得不成為房企的選項。21世紀經濟報導記者注意到，6月以來，10余家房企赴海外融資，融資金額超30億美元。不過，房企海外融資成本並不低，不少房企海外融資利率超過10%。“目前境外發債還算順暢，企業在抓緊窗口期。”克而瑞總經理林波告訴21世紀經濟報導。

數據顯示，2019年房企有息負債到期規模達6.8兆，累計近4193億元信用債將到期。面對償債壓力，國內融資渠道卻在短暫“小陽春”之後迎來“微收緊”。中原地產首席分析師張大偉指出，下半年房企融資環境相比5月有繼續收緊的可能，越來越多的房企未雨綢繆，抓緊海外融資。

今年1-5月份，房企融資海外債佔比達到23.1%，票面利率均值為8.91%，累計融資352.14億美元。加上6月份，融資總額接近400億美元。Wind統計數據也顯示，今年以來，內地房企在海外發行債券的數量和規模均較去年有明顯增長。“在國內融資受到限制之後，海外融資明顯比較積極，下半年將會繼續。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭稱。

海外融資增長

6月25日，佳兆業發布公告稱，發行額外2022年到期的2億元美元11.25%優先票據，發行額外2023年到期的3億元美元11.5%優先票據。6月12日，也有4家房企集中發行海外債。融創中國發布公告稱，公司將發行2022年到期的6億美元7.25%優先票據；華南城控股宣布完成增發於2021年到期的6000萬美元優先票據；此外，新湖中寶完成發行1.1億境外美元債，中南建設完成發行境外3.5億美元債券。

顯而易見，房企正在集體抓住海外融資窗口期。中原地產研究中心日前發布的統計數據顯示，6月份以來，超過15家房企參與海外融資，融資金額逾30億美元。

具體來看，大部分房企融資額度較大。其中，中國金茂控股發行優先票據5億美元，金地永隆投資發行2.5億美元高級無抵押固定利率債券，藍光發展增發2.2億美元無抵押固定利率債券，融信中國完成2022年到期的8.75%優先票據2.35億美元，奧園集團發行於2023年到期的7.35%優先票據2億美元，朗詩發行2億美元10.5%綠色優先票據。

林波認為，目前海外發債的主要原因是國內融資收緊。楊紅旭也認為，相比國內，目前海外發債比較容易。“國外發債都是市場化的，相關機構進行評估之後，沒有政策的嚴厲管制。而國內部分企業因3、4月份拿地激進，融資發債被控制。”

從融資利率來看，6月份以來，房企發行的海外債票面成本普遍較高，不少房企海外融資利率超過10%。比如，華南城控股增發於2021年到期的6000萬美元優先票據，票面利率為11.875%，同日公告境外發行債券1.1億美元的新湖中寶票面年利率為11%，中南建設境外3.5億美元債券票面利率票10.875%，正榮地產將發行本金總額為2億美元的優先永續資本證券，初步分派率每年10.25%。

張大偉分析認為，房企在5月之前融資情況良好，融資成本降低，主流境外融資成本均在6%-8%。但最近隨著內地融資收緊，海外融資成本也開始增加。楊紅旭認為，當前海外融資利率比去年低一些，但不同企業差異較大，存在企業分化。“發債利率與評級有關，評級越高，發債利率越低，評級越低，發債利率越高。這種分化跟企業自身有關係。”

緊抓融資“窗口期”

2019年以來，受市場流動性整體放鬆影響，房地產市場迎來短暫“小陽春”。中國指數研究院數據統計顯示，1-5月份，房企融資規模超9500億元。

分月來看，房企融資金額波動較大。3、4月份，房企融資持續處於高峰，單月融資額均超過2500億元。不過隨著一季度一二線樓市熱度提升，房企在部分城市拿地的積極性明顯提升，房企融資環境呈現“微收緊”。部分房企債券及ABS產品等公開市場融資被限制，房地產項目信貸投放謹慎，房企通過信託渠道每月融資額度呈現逐月遞減態勢。

同策研究院數據顯示，5月，40家典型上市房企融資金額環比4月下降52.07%，為367.99億元，創近一年新低。其中，公司債共融資95.85億元，較上月大幅下降79.74%。

境內融資收緊與房企新一輪償債壓力產生了衝突。恆大研究院報告顯示，2019年至2021年是房企有息負債的償債高峰。經過測算2019年集中到期有息負債規模為6.8兆元。Wind數據也顯示，房地產業2019年累計近4193億元信用債將到期，其中2月、8至10月到期債務規模均超過400億元。

面對資金壓力，當境內融資政策收緊再次出現，越來越多的房企未雨綢繆，抓緊海外融資。

1-5月份，房企融資中海外債佔比達到了23.1%，票面利率均值為8.91%，融資成本有所降低。Wind統計數據也顯示，今年以來，內地房企在海外已發行了87隻債券，合計融資352.14億美元，大約人民幣超過2400億元，較去年均有明顯增長。去年同期，內地房企發行了63隻海外債券，累計融資272.65億美元。

“目前境外發債還算順暢，企業在抓緊窗口期。”林波指出。

在去年6月27日，面對海外融資高熱以及人民幣匯率波動，發改委方面曾表示將限制房地產企業外債資金投資境內外房地產項目。發改委表示，需要不斷改進完善企業境外發債備案登記工作，同時引導規範房地產企業境外發債資金投向，房地產企業境外發債主要用於償還到期債務，避免產生債務違約，限制房地產企業外債資金投資境內外房地產項目、補充運營資金等，並要求企業提交資金用途承諾。

不過從執行和預期來看，觀察人士大多看好海外融資未來走向。從大環境來看，目前國際市場以降息為主旋律，國外利率整體走低，尤其是美國因降息預期，美債收益率下滑到接近2%。易居智庫研究院研究總監嚴躍進帳析認為：“從海外市場歷史走勢來看，房企近期可以獲得相對便宜的資金，從後續降息的預期來看，部分債券成本是可控的。”

楊紅旭也對未來海外融資預期表示樂觀。他認為，目前樓市依然在降溫，新房銷售面積同比下跌，金額同比增速也在收窄，房企資金面下半年不會得到有效緩和。“在國內融資受到限制之後，國外融資比較積極，下半年將會繼續持續。”

林波則認為，由於中美貿易戰對經濟、貨幣政策和外匯管制政策的不確定性影響，國家下半年也有可能加強外匯管制，企業海外融資可能審批更加嚴格。