中房報記者 許倩 | 北京報導
一場新的融資戰正在打響。戰場由海外發債重回境內資本市場。
4月23日~25日，上海證券交易所先後披露，招商蛇口35億元超短期融資券發行完成，票面利率2.8%；葛洲壩15億元公司債完成發行，票面利率3.95%； 上實發展完成發行8.9億元公司債，利率4.28%。幾天前的4月19日，上海證券交易所還披露，首創置業25億元公司債將掛牌，最低利率4.3%；同時還披露了首創置業擬發10億元中期票據的募集說明。
已過會或完成發債的房企遠不止這些。形勢上，無論是規模房企還是中小型房企，近期都忙著搶著在境內資本市場融資，公司債、中期票據、短期票據、配股等多種形式齊上陣。
據中國房地產報記者不完全統計，4月份宣告將掛牌或完成境內發債的房企還包括：中國恆大、融創、華僑城、禹洲地產、華南城、新力地產、上海城投、廣州珠江實業集團、葛洲壩集團、天津濱海新區建設投資集團、王府井集團、北辰實業、上實發展等，融資成本最高者8.5%（華南城6億元中期票據），最低者2.8%（招商蛇口35億元超短期融資券）。
中國房地產報記者還從多位券商投行人士處了解到，證監會相關部門正在就再融資政策改革征求意見，內容涉及恢復鎖價發行、新增股東是否受減持新規限制等，若成行意味著再融資環境進一步放鬆，從而利好上市公司資本市場融資。
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融資復甦公司債重回主流
房企在國內資本市場融資難的困局正在改善。一位券商投行人士表示，以往除央企以外，中小型或民營類房企發債融資艱難，成本很高。去年11月以來，隨著再融資政策的持續鬆綁，加上今年以來二級市場的上漲，房企融資渠道開閘，主要集中於境內外的債券融資，中小房企的融資門檻有所松動。
4月18日，新力地產集團有限公司發布公告表示，完成非公開發行2019年公司債券（第一期），發行規模為4.17億元，發行利率為7.5%。此次發行的公司債券期限為2+1年期，債券主體評級為AA+，債項評級為AA+。三個月前的1月9日，新力地產就已完成了總額為2.76億元的非公開發行公司債券，期限3年期，票面年利率為7.5%，面向合格投資者中的機構投資者交易。
7.5%的利率在近期境內公司債發行成本中屬於較高位，不過新力地產作為一家非上市非國企的中小型房企，能成功發債已經不容易。
近期另一筆較高利率的債券是4月18日華南城控股全資附屬公司發行的一筆6億元中期票據，期限最長為三年，年利率為8.5%，發行所得款主要用於置換公司現有借款。此外，華南城還於3月27日完成發行於2021年到期的2億美元優先票據，年利率為11.875%。彼時華南城表示，發行票據所得款項淨額主要用作項目開展及發展有關的現有債務再融資及一般公司用途。
4月2日，禹洲地產公告發行的不超過35億元公司債，利率同樣屬於較高位。該筆債券共分為兩個品種，利率分別為6.5%及7.5%，所得款項將用作償還即將到期或回售的發行人現有境內公司債券。
相比之下，大房企或央企所發債券則額度更高，成本更低。數據顯示，3月以來，主流房企的境外融資成本普遍在6%~8%之間，境內公司債成本多在5%以內，部分渠道的成本降至4%以下。
如招商蛇口剛剛發行的35億元超短期融資券，票面利率僅2.8%，有效期限90日。招商蛇口表示，本期超短期融資券募集的資金，其中30億元將用於歸還有息債務，5億元用於補充流動資金。至此，招商蛇口及其子公司已發行尚未兌付債券及債務融資工具共14筆，共計230億元人民幣，其中境記憶體續期間超短期融資券45億元，中期票據72億元人民幣、公司債94億元和優先債券19億元。
4月22日，王府井集團公告完成2019年度第一期超短期融資券發行工作，發行總額10億元，期限為270日，發行利率3.35%。此次發債目的是為了彌補公司流動資金的不足。
恆大擬申請發行不超過200億元的公司債券，目前狀態顯示為“已受理”。若發行成功，這將是今年到目前為止房企所發額度最高的一筆公司債。
其實自今年春節以來,房企融資就在提速，近預售屋企明顯加速了在國內資本市場的融資步伐。據克而瑞統計，3月份典型房企境內債權融資額698.2億元，環比上升145%；相比之下，境外債權融資額402.9億元，環比下降25.9%，佔比環比下降20個百分點至33.4%，主要由於境內融資環境有所放鬆，房企集中於境內發債所致。
從房企境內外融資總額來看，據中原地產研究中心統計，4月不到一個月時間裡房企新發債務已接近2000億元。
“從去年到今年3月份以來，國內市場收益率下行，很多房企可以得到比較便宜的融資，加上房企都有購地訴求，融資需求很大。”聯訊證券董事總經理李奇霖對中國房地產報記者表示。
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左手融資右手拿地
今年是房企債務到期高峰期。數據顯示，截至年底，房企到期償債規模達3711.93億元。面對大量短債即將到期的情況，“借新還舊”成為近預售屋企密集融資的主要目的，這點在房企融資公告中也標注得很清晰。另一個沒有被提到明面上的原因則是補倉拿地。畢竟左手圈錢，右手拿地，一直都是房企的慣常做法。
資金壓力是顯而易見的，大房企也不例外。但增加土地儲備也是房企生存之根本。從近預售屋企拿地動態可以看出，不同於2016~2017年紛紛去三四線城市布局，在棚改貨幣化安置收緊之下，三四線城市房地產銷售前景被蒙上不確定性因素，房企紛紛將拿地重心放回一二線城市，這也意味著更高的土地成本支出。
據中原地產研究部的統計，截至4月23日，今年已經有21家房企年內拿地金額過百億元。其中，融創拿地數量接近80宗，總金額高達565億元，排名第一；萬科拿地數量52宗，總金額超過355億元，排名第二；新城控股、中海、綠地、龍湖拿地總金額均超過200億元；金地、旭輝、陽光城、碧桂園、綠城、華潤置地、中國恆大等拿地額均超過百億元。
一位房企人士告訴記者，規模在500億~1500億元的中型房企仍然是當前拿地最有“進取心”的一批，多數大中型房企的布局重心都以一二線城市和核心城市圈為主。
以拿地最為踴躍的融創為例。4月23日，其斥資152億元拿下武漢4宗地塊；25日，又以36.4億元+6.5%公租房的價格競得武漢第5宗地塊，兩天共耗資188億元。
拿地背後是一次次的融資。
4月8日，上交所披露信息顯示，融創房地產集團擬申請發行80億元公司債券，申請已獲得上交所受理，募集資金用途擬用於償還公司債券。此次公告中披露稱，融創有共計7筆待償還公司債券，合計債券餘額167.1億元。4月9日，融創宣布，發行2023年10月到期的7.5億美元，息率7.95%的優先票據，用於現有債務再融資。
“今年國內融資環境確實寬鬆了一些，但房企在資本市場拿到錢後很快又去拿地了，資金面還是處於比較緊張的狀態，尤其是民營房企。當前土地市場表現得火熱，但背後是企業在透支現金流。企業拿到地，壓力大；拿不到地，壓力更大。所以，現階段房企在資金壓力下還是會千方百計去融資。”同策谘詢研究中心總監張宏偉對中國房地產報記者表示。
融資的增加意味著新增負債的加重，這也引起了評級機構的重視。國際評級機構標準普爾報告稱，一些房地產商可能借助此次機會改善他們的資本結構並穩固業務地位，然而新發債規模超過再融資需求，新增債務增長可能會增加房地產商的杠杆，並給評級帶來壓力。
（此文刊於中國房地產報4月29日12版 責任編輯 何可信 鄧雨楠）
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