二手房買賣，是一個大學問，那麽二手房購房協定合約，也就是一門大學問，二手房的每一套房子一個情況，每一套房子都有自己的故事和歷史，每一套房子的主人目的，操作手法，要求，必備的條件，都是各不相同的，有的房子會漏雨，特別是頂層，有的房子被租出去了，有租賃協定，有的房子還在抵押之中，每一份合約都是不一樣的，特別是還慘和一個中介，會關係到一份三方居間協定等等；
二手房的合約，一般會有兩份，一份是在房管局簽訂的合約，也算是正式的合約，這份合約一般都是製式的，就是描述一下價格，付款房價，房屋坐落，買賣中的一些無關緊要的事情，還有就是買賣出現糾紛，通過什麽管道解決方式等等，找個個合約就一個重點，就是一定要簽訂實際的銷售價格，這關係到房子再次買賣的時候，個稅的繳納多與少？
另一份合約，就是三方居間協定，就是賣家，買家，中介，簽訂的一份協定，這份協定會約定更多的實施，事實情況，包括房子的坐落，基本資訊，付款方式，總價格是多少，交房標準，買家權利義務，賣家權利義務，中介權利義務等等，這個合約有時候，也是製式合約，都是房管統一印刷好的，還有的就是自己列印的合約，都有自主約束的條件；
另外，任何合約都可以設計合約附加，任何的補充協定同合約等法律效力，之前，就講過，簽訂二手房買賣合約之前，都要想到一個詞，那就是打官司，這個關係到中介利益，賣家，買家各方的利益，那麽在合約的簽訂，公平性上，權利義務的公平性上，就有所區別，每一個方都需要把自己的責任變的最小，利益變得最大化，那麽，就需要這份合約來進行平衡；
平衡的條款，也很簡單，一方面就是盡量細致的描述一些執行過程中的一些細節表現，還有就是時間約束，違約懲罰，三大法寶；
第一：細節約束，舉一些例子，參考一下；
一是不能因個人事情無辜不到場，不配合辦理手續，必須隨叫隨到，簽合約面前，賣家應該就需要一次夫妻雙方到場；
二是房子買賣必須是夫妻雙反同意的，否則違約；
三是沒有任何的抵押，債務，租領合約等等情況，有租領合約，要看自己是否願意接受？
四是賣家房產證，一些過戶需要的手續，都要放在中介，和中介簽訂一個保管協定，不可做其他的任何事項，這也是保證的一種法式；
五是故意不配合，不接電話一方，超過一周就算作違約，這些也要寫進合約裡，目的很簡單，保障交易順利進行；
第二：就是三方的權利義務，懲罰事項；
一是買賣不成，中介費退還多少，這個要明確，三方都是同意的才可以，特別是買家和中介協商，有時候中介費買賣雙方共擔；
二是中介必須有調查房源的義務，包括，抵押，保全，租賃，是否雙方都同意買賣，有沒有房子漏水，一切缺陷，有沒有死過人，發生過靈異事件，等等發生調查失職，要擔負賠償責任，這個買家必須要提出來中介的責任，包括保證交易的必要約束；
三是買家，賣家違約責任，房地產下行的時候，嚴防買家違約，加大違約籌碼，多交定金，房地產市場上行的時候，多預防賣家違約，增加違約成本和條款，促成這筆交易的平衡順利進行；
四是交房標準，以及其他未盡事宜，比如，戶口的問題，房子名下是否有戶口掛載等等；
第三，就是時間約束，必須寫進合約裡，為什麽呢？
違約往往就是不耐煩，情緒的對立化，隨著時間的推移，發生的變化，還有就是利益隨著時間推移，變得內心的不平衡，為什麽呢？
過了一個月房價漲了，賣家就有可能違約，那就要寫在合約裡，必須在2個月或者一個範圍內，辦理完手續，由於對方的因素辦理不完成，就算作違約，那就可以不賣，或者不買了，可以把違約方向對準對方，因為無限制的推移時間，都是一種折磨；
賣家也好，買家也好，甚至中介拖延，也都要寫進合約，承擔違約責任；
時間是個好東西，包括付款時間，定金，首付給付時間，還有交房時間，戶口遷走的時間等等，都要做出約束，當然，還有很多很多，一案一個情況，還要根據現場的一些觀察，判別一下其他的情況，遇到不對的情況，就要寫進合約和約束；
簽合約的時候，要記住一點，承諾的事情，要一一寫進合約，特別是中介的承諾，一一記下寫進合約，提前說明！
好了，就說這麽多吧！
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