長租公寓“收房”账本：中間商也不好當

拿房成本是長租公寓盈利鏈條上的第一關，直接影響著後續房租的高低。這個8月，“資本推高房租”的聲音此起彼伏，首個聚焦點便是長租運營機構的高價收房。

“6月份我們剛放棄了一個項目，有點可惜。”王洋聊起前段時間的收房經歷，語氣中帶著遺憾，“在深圳拓展合適的房源，挺難的。”

王洋在深圳一家上市房企旗下的長租公寓板塊工作。他所說的項目，位於深圳市福田區一個地鐵站附近，總建面約1.8萬平方米，共計423套房，紅本獨棟，目前是酒店在營，年底到期。

“業主給我們的租金報價是1800萬元/年，合約期10年，我們需要承諾每三年租金遞增10%。”王洋告訴經濟觀察報，對於長租公寓運營機構來說，這無疑是戰略部署的一個標杆項目，位置好，體量大，據他了解，許多長租公寓“大佬”都來談過這個項目。

不過，從財務測算的角度，這卻不是一個特別好的物業。王洋算了一筆账，改造完房源數量最多只能增加到 480套，對外的租金3500-4000元/月/套。以此估算，改造後的總租金收入2016萬-2304萬元/年，難以覆蓋拿房成本疊加裝修成本和運營成本。

王洋說，放棄是因為價格。這種項目後面如果沒有強力資本支撐，一般長租運營機構都不敢做。

從事長租公寓的投資拓展近一年，王洋屢屢受挫。他所在的長租公寓公司，對公寓產品的合規性要求很高。但在深圳，擁有紅本、產權比較清晰的物業，往往拿房成本都非常高，“哪怕後期打造成高端公寓產品，投資測算模型也做不過來。”王洋歎了一口氣說，價格過不了關，所以拓展房源很困難。

支付給業主的租金一般偏高於周邊市場價

8月17日，我愛我家前副總裁胡景暉在一場電話會議中表示，以自如、蛋殼為代表的長租公寓運營商，為了擴大規模，以高於市場正常價格的20%—40%爭搶房源，導致房租暴漲。

作為長租公寓運營機構進貨過程的收房場景，真的淪為價格戰的戰場嗎？

王洋以集中式公寓為例，剖析了整個收房環節。據其介紹，在深圳，集中式公寓的拿房管道主要是城中村和廠房宿舍。其中，城中村房源的打通主要依靠特定資源，比如通過村集體股份有限公司中層長官的牽線與業主對接，其他房源則更多通過專門從事集中式公寓資源介紹的中介進行拓展。

議價之前，長租公寓運營機構通常會先做項目的市場調研。如果周邊擁有同類長租公寓，在了解公寓的租金區間、產品戶型等要素之後，運營機構結合自身的公寓產品進行類比，以預計後期租金收益。

市場調研的下一步是財務測算，每家運營機構都會制定一個固定的財務測算模板，通過這個模板倒推出拿房成本。但如果業主本身已給出心理價位，那運營機構只能根據這個心理價位推算後期產品的租金和盈利太空。

“整個過程中還要跟工程和設計人員進行溝通，他們根據項目的具體架構、所在地的改造政策測算出改造成本。測算結果全部出來之後，我們的工作是製作可行性報告。”王洋說。

根據王洋的觀察，運營機構最終支付給業主的租金，一般偏高於周邊的市場價。集中式公寓與業主的簽約時長大部分在8年以上，前2-3年固定租金，接下來按照2-3年的周期，租金遞增一定幅度。

濱江集團旗下暖屋（杭州）租賃住房發展有限公司總經理陳馳補充，如果是毛坯房，拿房成本會更低一些。

而從單個小業主手上收房的分散式公寓，簽約期限相對更短一點，普遍集中在5年左右。老譚是分散式公寓若乾業主中的一員，去年3月，他與自如達成了一筆資產管理服務協定，合約期限長達5.5年。按照合約約定，老譚位於深圳市福田區一套95平方米的三房，以5400元/月的價格租給自如打理，自如承諾從第二年起，每年租金遞增5%。

“5400元/月的租金與當時小區的市場租金差不多，現在已經進入第二年，自如的租金增加到5700元/月左右。他們按月準時支付租金給我。”老譚說，願意租給自如，是因為長租期較為穩定。自如承諾每年漲一定幅度的租金，我不需要自己去尋找租客。

“前五年基本不盈利”

與高價收房的質疑相對，在長租公寓業內，“虧本生意”是當前多數運營機構的共識。“前五年基本不盈利。”碧桂園集團商管中心長租經營管理部總經理楊鵬在接受經濟觀察報採訪時曾指出。“不盈利”體現在從收房到出租期間的成本支出，與對外租金收入之間的收支難以匹配。

王洋透露，在整個成本支出中，拿房成本是大頭。此外集中式公寓的改造成本為1500-3000元/平方米，每間房的裝修成本大約在5萬-7萬元之間。由於家具大部分需要定製，房間格局需要重新改變，設計裝修、消防驗收期大概2-3個月；分散式公寓每間房的改造成本2萬-3萬元。因數量較少，且大部分小區房的改造只需打個隔斷，改造時間往往不會超過半個月。

自業主手中簽下物業之後，關於設計裝修、消防驗收的這個時間差，近日被萬科總裁、首席執行官祝九勝視為長租公寓發展過程中的遺憾和不足，“過往我們收到的房源較多，如何及時供應出來，這中間的時間差控制得不是特別好。”他說。

正是這種時間差，一方面造成空置成本，另一方面打破了短時間內的供需關係。不過，“時間差”存在的隱形成本，運營機構正在巧妙避開。

上述老譚與自如的合約條款同時顯示，因為裝修、尋找客戶、客戶更換空檔期、房屋維修等原因導致的空置期，老譚第一年應給予自如60天免租期，從第二年開始，每年免租期25天。

除了“時間差”造成的隱形成本，楊鵬以上海市場為例，從運營機構的角度算了一筆更詳細的账，上海一間公寓最終月租4000元，隨著市場競爭的日趨激烈，拿房成本往往佔據60%，即支付給業主的成本是2400元；裝修成本（包含硬裝、軟裝、家居、家電等）以7萬元計算，碧桂園內部要求前五年分攤完裝修成本，平均每個月裝修成本大約1166元；再加上每間房每個月所投入的運營成本大概500元，統計下來，一間房每月總成本達到4066元。

“前五年每個月其實已經虧本了，但這是合理的。”楊鵬解釋，在裝修成本逐漸攤銷完後，長租公寓的整個財務模型建立在未來租金預期有漲幅，且接下來對外租金的漲幅一般會高於運營機構承諾給業主的租金漲幅，這裡面慢慢形成更大的租金差上。此外，五年之後，隨著月成本的下降，還是有一定的盈利太空。

據了解，目前長租公寓行業內對投資回報期的普遍要求是合約期的一半。比如，在合約期限10年的情況下，大概5年運營機構得實現經營性現金流回正。這種依靠外部收房作為規模擴張的輕資產運營模式，常用指標是IRR（內部收益率），業內要求通常在15%左右。

賺取n+1的差價

在老譚看來，長租公寓的盈利太空依然存在。他的三房，如今從客廳做了隔斷，變成四房。“自如重新粉刷了牆，每間房配置一張床、簡易書桌和一個書櫃，他們當時承諾合約到期後會將我的房子恢復原狀。”老譚打聽過，自如將這套四房做成合租房，主臥租金約2800元/月，其他3個房間租金分別在2000-2500元/月不等，整套房源租金超過8000元/月。

老譚認為，很多機構的盈利方式，就是這n+1的差價。如果租客可以持續續租，還可以賺取免租期的租金。

王洋也給出了長租公寓的一個改造規律，廠房宿舍改造完的房間數量，往往是之前的2倍；小區房則通常被改造成n+1戶型。

按照長租公寓的改造邏輯，運營機構普遍通過提升安全等級和房屋內的居住硬體水準，促使居住品質的大幅提升，這本是好事，但因此增加的成本最終將會轉移到租客身上。

此前萬科曾公開表示，為了讓原本月租800元的租客還可以租到同等價格的單間，萬科在面積上做調整，改造後房源套數的增加，是為了使單套租金維持穩定。

不過，從租客的角度來看，不計後續每年的漲幅，上述老譚的三房，改造前原本市場租金共計5400元/月，若平攤下來，每間1800元/月。改造後自如對外的租金單價由1800元/月上漲到2000元/月以上，每間與改造前相比漲幅超過10%。