四類玩家角逐兆長租公寓市場 租金差盈利模式可行

　　兆長租公寓市場，VC/PE如何投資布局？

　　21世紀經濟報導 申俊涵 北京報導

　　對VC/PE機構來說，在長租公寓市場如何挖掘投資機會？這門生意對運營方的主要考核點是什麽，未來又將如何實現盈利和退出？

　　近期，房租飛漲話題引起大量關注，我愛我家前副總裁胡景暉關於長租公寓助推房租上漲的言論，更是將長租公寓推上風口浪尖。

　　一方面，長租公寓是潘石屹眼中不賺錢的生意，杭州長租公寓鼎家近日因資金鏈斷裂而破產的消息，也引發諸多對長租公寓運營風險的擔憂；另一方面，在政策紅利、兆市場前景的預期下，VC/PE機構、地產開發商、酒店集團等資本方早已入局長租公寓市場。

　　對VC/PE機構來說，在長租公寓市場如何挖掘投資機會？這門生意對運營方的主要考核點是什麽，未來又將如何實現盈利和退出？

　　四類玩家角逐兆市場

　　“長租公寓是兆級別的市場，其中存在很多機會，而且政策在向這方面引導。在美國市場，有多個長租公寓的品牌運營方是百億美金市值級別，但中國的長租公寓品牌運營方還沒有上市的。”一位一線投資機構投資人對21世紀經濟報導記者說，該機構在長租公寓領域也有所布局。

　　據了解，目前長租公寓市場以集中式和分散式兩種模式為主，運營方主要有四種類型，即開發商系、酒店系、中介系和創業系。VC/PE機構主要對創業系進行投資，包括魔術方塊公寓、蛋殼公寓、安心公寓等。一些資金量較大的PE機構也參與到中介系的融資中，如今年1月，華平投資、紅杉資本中國基金、騰訊聯合領投了鏈家旗下自如的40億元A輪融資。

　　幾類派系的差異在於，開發商系如萬科、碧桂園等，有物業資源優勢，更擅長做集中式長租公寓；酒店系有存量物業，規模化的管理體系也很成熟；中介系扎根在傳統社區有房源及獲客的優勢，且有線下門市資源，管理成本會更低，更適合做分散式長租公寓。

　　“總結來說創業系很吃虧，2015年左右有很多互聯網的人跨界做長租公寓，把經濟型酒店等存量物業盤下來裝修改造，一個項目投入好幾百萬。但經濟模型算下來可能還不如酒店運營，大部分是不賺錢的。”上述投資人對21世紀經濟報導記者分析說。

　　對應來說，分散式公寓早期拿房成本沒那麽高，有一批創業公司因先發優勢而發展起來。但現在隨著拿房成本越來越高，這種規模不經濟的生意，對創業公司來說也越來越難做。

　　不過上述投資人認為，創業團隊如果跟房地產公司綁定做長租公寓，仍然存在一定的機會。他解釋稱，這種模式類似世聯行運作的紅璞公寓，世聯行主要業務是幫助開發商做新房代理銷售，但由於政策原因，有些開發商的自持房源不能賣、只能出租，還有些商住房受政策影響流動性較差，這些開發商有運營長租公寓的需求但缺乏經驗。世聯行的紅璞公寓跟開發商合作，拿到的房源大多是精裝房，投入軟裝的成本沒那麽高，便於輕資產模式擴張，也幫開發商盤活了資產。

　　嘉禦基金則避開競爭激烈的白領公寓市場，對定位藍領公寓市場的安心公寓進行了投資。據了解與白領公寓相比，藍領公寓的房間改造成本更低，安心公寓能夠為藍領提供接近群租房時的價格，但總體來說居住條件更好。

　　嘉禦基金創始合夥人衛哲對21世紀經濟報導記者表示，嘉禦基金投長租公寓時主要看兩項指標，即入住率和單店投資回收速度。首先，很多白領公寓入住率難超過70%，閑置資產很多，但安心公寓的入住率常年維持在95%以上。

　　究其原因，不是白領公寓運營方的管理問題，而是白領租客本身流動性強，不再續約後公寓需重新招租，行銷成本不斷產生，房屋空置率就成了問題。安心公寓做的是B2B2C的生意，跟餐飲公司、航空公司等需要為員工提供包住條件的企業簽約，提供類似工廠宿捨的床位。雖然企業有員工的流動性，但企業所定的床位是固定的，2B企業的穩定性讓安心公寓的入住率能夠有所保障。

　　第二，很多集中式的長租公寓通常會跟物業一次性簽下十年甚至更長時間的合約，但運營中收回成本通常就要五到七年。但安心公寓由於入住率高，單店基本在開業三個月後能夠實現盈利，在一兩年內回收投資成本。

　　多種模式探索盈利可能性

　　面臨市場上諸多長租公寓間的房源競爭問題，衛哲表示，藍領公寓和白領公寓的選址條件有所不同，不會有過多的競爭。有些白領公寓遇到經營困難也開始想做藍領公寓，但衛哲認為，藍領公寓對精細化管理的要求更高，白領公寓想轉型做也沒那麽簡單。比如藍領公寓一個房間可能住4-6個人，管理上需嚴禁吸煙。很多人進進出出，更需要做好安全消防工作。

　　“各大運營方比拚的核心還是兩點，一是通過充足的資金和資源優勢，拿到更多房源。二是團隊的運營管理能力，當管理規模達到數萬間、數十萬間房時，管理體系能夠支撐業務體量，同時把空置率降下去。”上述一線機構投資人說。

　　他認為，雖然有觀點認為各家運營方為搶房源而抬高價格，可能間接導致房租的上漲。但搶房源是小規模的現象，不會是常態化操作。畢竟一線城市終端房租市場繼續上漲的太空，也很有限。

　　對於長租公寓是否真正能夠實現盈利，各方仍持不同看法。潘石屹近期曾表示，長租公寓回報率低，考慮資金成本很難賺錢。上述投資人對此表示，從地產開發商角度來說，國內的地價成本太高，作為開發商建建案不賣而自持去租，由於國內租售比不高，大概率會虧錢。

　　“但國內長租公寓的主體不是開發商自持公寓，而是像鏈家的自如、我愛我家的相寓這樣的品牌，”他說。假設用8000元收一套房，把三間房改造成四間，以10000元的價格租出去，一年可以賺2.4萬元。如果投入成本是四五萬，那麽兩三年就能夠收回成本。所以對主流公寓來說，賺取租金差的財務模型是成立的。

　　第二，運營方可以參照美國市場，將物業自持證券化做房地產reits，證券化之後更容易實現盈利。但現在限於國內政策環境，reits模式仍在摸索之中。去年10月，“新派公寓權益型房托資產支持專項計劃”在深交所正式獲批，系國內首單長租公寓資產類REITs產品，也是國內首單權益型公寓類REITs。

　　據了解，新派公寓與其投資機構賽富投資基金聯合發起的賽富不動產基金，於2013年收購了位於北京國貿核心區域的七十年住宅產權物業，然後對其進行全面改造成品牌公寓長期持有並運營，期間實現了租金坪效和資產價值的增長。

　　另外，有些自持公寓可以賺資產增值的溢價。像自如這種有約50萬規模的房源、上百萬用戶的運營方，做社群、線上APP，也有故事可講。

　　華平曾投資魔術方塊公寓、盛煦地產，同時也是自如的主要投資方之一。“這個經濟模型在成熟市場已經完全得到驗證。”華平合夥人、中國高科技組投資負責人丁毅在今年1月自如公布A輪融資時曾透露，公司在北京市場已經實現盈利。

　　在退出管道的選擇上，前述一線機構投資人表示，一方面，長租公寓做到幾十萬間房源的體量，可以在港股、美股上市。雖然可能還未實現盈利，但國外也認可這種模式。另外，拿房源有區域化的特點，當頭部玩家發展到一定階段再繼續擴規模會選擇並購，所以並購退出是更大概率的事件。

責任編輯：孫劍嵩