拆解租賃企業商業模式：居間商如何變成高級二房東？

　　拆解租賃企業商業模式： “居間商”如何變成“高級二房東”？

　　本報記者  張敏  北京報導

　　北京高房租的話題發酵多日後，終於產生階段性結果。8月22日，北京市住建委等多部門曝光了23家存在違法違規問題的中介機構。

　　同時被曝光的，還有長租公寓領域存在的八類問題：哄抬房租、無照經營、不退押金、打隔斷群租、轉租他人、強製貸款付租金、對委託出租房不予維修、采取軟暴力（堵鎖眼，恐嚇，騷擾）威脅租房人等。

　　隨著存量房時代的到來和“租售並舉”的提出，近年來，一批專業化租賃機構開始崛起，並進入擴張階段。根據貝殼研究院的數據，截至今年上半年，全國十大城市機構化房源佔比為9%，未來將不斷擴大，並催生一批規模龐大的運營商。

　　這些企業一定程度上改變了租賃市場分散、無序的狀況，但到目前為止，仍然未能使行業變得規範。在推高租金的諸多因素中，機構之間的惡性競爭和違規行為，仍是不可回避的一項。

　　那麽，過去這些年，租賃企業的商業模式發生了哪些變化？隨著租售並舉時代的到來，合規與盈利能否得到解決？

　　“空置期”的秘密

　　長期以來，房屋租賃公司多以居間服務的方式來運作。即發布房源資訊、介紹房主和租客見面並簽訂租賃合約，然後收取約相當於一個月租金的服務費。

　　在網絡化、平台化的趨勢下，資訊不對稱的局面逐漸改善，居間服務降溫，租賃公司（中介）更多地承擔類似“二房東”的角色。具體做法是，租賃公司與房主簽訂房屋託管合約，取得房屋的管理權，然後以更高的價格將房屋出租。其間，租客和租賃公司——而非房主——簽訂合約，甚至不會和房主見面。在這種模式下，租賃公司的收入來源是差價。

　　“雖然租賃行業不斷變化，但基本的利潤來源，就是從賺服務費變成吃差價。”北京某資深從業者向21世紀經濟報導說，從本質上說，長租公寓運營商都是“二房東”，隻不過相對高級。

　　“但當你進入吃差價階段時，就會衍生出很多的服務，盈利點也開始增多。”他表示，比如，為獲取更高的價差，機構會通過改善裝修、打隔斷、提供增值服務（維修、保潔等），增加租賃太空，或提高居住舒適度。

　　顯然，進入以“吃差價”為主要模式的租賃行業，成本結構也更為複雜。上述從業者表示，租賃企業的成本可大致分房源成本、運營成本兩大類。

　　自如CEO熊林曾向21世紀經濟報導表示，運營成本主要來自於三個方面：一是配置裝修成本，機構化要比個人更有效率；二是人工成本；三是空置成本，如果空置率偏高，資本運營效率就下降了，利潤也會被攤薄。在熊林看來，空置成本是“問題的核心”。

　　租賃企業會通過各種方式降低成本。據了解，大型長租公寓運營商有長期合作的裝修公司。由於風格統一，操作也頗為熟練。以自如為例，在北京，完成一間毛坯房的硬裝，通常只需要15-20天的時間，效率驚人。此外，在家具家電的採購中，大型運營商也能通過集中採購的方式將成本降低。

　　而在減少空置期、節約空置成本方面，運營商更是有一套獨特的做法。

　　今年5月，王宇（化名）將位於北京東五環某小區的一套55平方米的房屋委託給自如，雙方簽訂了三年的委託合約。他向21世紀經濟報導表示，由於是毛坯房交付，在合約的第一年中，雙方約定了3個月的空置期，用於房屋裝修和前期尋租。合約的後兩年，每年約定25天的空置期，用於房屋的到期騰退與轉租。

　　王宇表示，這接近5個月的空置期，並不算在託管期限之內。也即，雙方簽訂的託管合約為三年，而自如持有房屋的時間約為三年五個月。

　　在王宇看來，由於自如具有極高的裝修效率，北京租賃市場又處於供不應求的階段，5個月的空置期中，至少有一半的時間能被運營商“節省”出來。不僅不存在所謂的“空置成本”，還能據此獲得額外的收益。

　　他同時表示，考慮到自如的品牌影響力，即使有一些小中介出價更高，他也仍然將房屋委託給自如進行管理。

　　盈利前景仍不明朗

　　根據城市房產網的數據，今年第二季度，50個典型城市租金收益率（年租金收入/房屋價值）為2.6%。其中，4個一線城市的平均租金收益率僅為1.7%。作為對比，2017年倫敦的指標為3%左右，紐約4.7%左右，洛杉磯5.7%左右，東京4.3%左右。

　　該機構認為，我國部分城市的租金收益率處於較低水準，說明我國租金與房價的背離度較高。其原因在於“房價漲幅過大”。

　　前述從業者向記者解釋租金的定價機制：綜合考慮成本、同區域內其他房源價格、市場走勢、淡旺季等各種因素。同時，品牌運營商還會再適當上浮。

　　諸葛找房發布的數據顯示，2018年7月，北京市掛牌租賃房源平均租金為90.12元/平米·月，今年以來累計上漲15.75%。其中，品牌公寓平均租金為157.2元/平米·月，明顯高於市場平均水準。

　　儘管如此，品牌公寓仍然面臨著盈利難題。到目前為止，尚無長租公寓品牌能夠實現全面盈利。今年年初，熊林曾向21世紀經濟報導表示，租賃行業的特點是，初期需要有經濟投入，在一定時間後，規模效應才能凸顯。目前仍然是投入期。

　　蛋殼公寓創始人兼CEO高靖則給出這樣的答案，“對於盈利問題，我相信，資本市場都非常理性，大家看的必然是長遠目標和長期利益。現階段我們追求的是規模、服務和品牌，盈利不是我們考慮的問題。”

　　為了盈利，租賃企業會采取一些不合規的手段來提高運營收入，如“打隔斷”等，但是，包括對房屋改造等均有硬性規定。

　　“國際上，很多人口稠密的大城市允許運營商將房屋分隔出租。但在我國的很多城市，‘打隔斷’是嚴格禁止的，即使做好水電、消防等安全防範也不行。”前述從業者表示，這就相當於宣告了“N+1”模式的死亡。

　　與此同時，對於房源成本相對較低的商業地產、廠房等物業來說，很多城市不允許調整水電系統，“那就基本沒法做了，沒有上下水的房源基本租不出去”。

　　多數受訪者認為，近期關於房租的討論，能夠成為使租賃行業走向規範的契機。但從商業的角度來說，距離形成有效的盈利模式還有很長的路要走。

　　至少在現階段，大部分從業者都對行業的盈利前景不甚樂觀。8月19日，SOHO中國董事長潘石屹說，“長租公寓不到1%的租金回報，租房的價格再翻一番還是虧本的。所以我覺得做這個生意的過程中，一定要有一個指引，不能偏離這個指引，賺錢的事情去做，不賺錢的事情別去做。別跟好多創業者一樣，以燒錢為榮，這是一條不歸路。”

責任編輯：李鋒