長租公寓暫停激進擴張 五大風險待解

在鼎家公寓暴雷和自如甲醛事件之後，長租公寓從9月份開始停止激進擴張。北京多位業主稱，自如開始解約一些之前高價拿到的房源，因為漲價之後部分房源很難找到租客，如果業主不同意協商降價，自如會直接選擇跟房東解約。

一位行業人士稱，在這次事件之後，他預計未來2到3年行業的風向會進一步惡化，而不是變好，長租公寓短期看空。

廣東省租賃協會會長劉昕則警示：如果大家不去抱起團來把這個行業維護好，它就像一個金礦，我們每個人都去淘金，沒人在上面做好安全措施措施的話，很容易就倒塌了。

2018年被認為是租賃市場的一個轉捩點，不止是受到鼎家事件的影響，從2014年YOU+公寓拿到行業的第一筆融資開始，實際上整個領域的成本、競爭環境、擴張速度已經逐漸發生變化。到2017年通過“二房東”剪刀差來獲取利潤的純租賃模式遭受挑戰，國家隊、開發商大批進入租賃市場，開始不計成本的投入。頭部企業中，自如在兩年多的時間內新增了約30萬間房源，規模翻倍，企業之間的競爭也在加劇，所謂的推高房租事件只是企業間競爭開始的一個影響。

據了解，由於在拿房環節的競爭加劇，一些項目的利潤被攤薄，特別是在一線城市，深圳一些項目的利潤率甚至不到1%。“現在全國有十萬間簽約量，真正的通過率只有2%，98%的項目拒之門外，這是非常艱難的”，世聯紅璞公寓總經理甘偉說，“整個長租公寓領域是一個相對邊緣化的狀態。”

新派公寓創始人王戈巨集則直接說，國家隊、開發商進場，創業型公寓未來前景未卜。

截至目前，長租公寓企業的融資額累計已經超過400億元，但只有少數幾個公司的融資進度到了C輪。長租公寓企業需要在運營等方面加速，讓現金流達到和擴張匹配的速度。

從整個市場層面看，長租公寓企業目前主要面臨五類風險：

拿地風險

國家隊進場之後，不同企業之間的拿地成本對比出現明顯極差。例如，上海已經成交了32宗租賃用地，主要被國家隊獲得，今年5月份掛牌的地塊，樓面價只有8000元/平米，但旁邊的房價高達12萬元/平米。通過不同途徑獲得的項目土地成本差別極大。

貝殼研究院院長楊現領說，“今天我們整個租賃的土地來源還是比較單一的，未來土地市場只有能夠實現多元化才能夠形成租賃有效的供應。”

一些租賃專項用地的出讓成本比較低，但另外一些因為競拍價格達到上限而被迫持有的項目地價成本卻很高，這樣的項目並非個案，但統一面臨“账難算”的困境。

另外，在二級市場上，目前的重資產的提供者還不多，且有大量項目產權複雜，暗藏風險。一些優質項目因為長租公寓企業的拿地需求增加，也相應提高了價格。

在北京的總部基地板塊，2016年時長租公寓企業獲得項目的成本不到3元/平米/天，2018年已經漲到了5元/平米/天。對於長租公寓企業，租金價格佔到出租價格的比例在快速上升。

58集團高級副總裁葉兵表示，作為市場化的機構如果不能很好地把握清楚當地土地把控、供地計劃數據甚至需求層面的數據的話，市場化的租賃機構進入長租公寓市場將面臨巨大風險。

此外，目前對存量資產土地性質的政策限制也很嚴格，工業用地、住宅用地被禁止用來做長租公寓，集體土地尚未大規模入市，舊城改造項目的審批也很嚴格，只有商業用地被允許做長租公寓，導致了一定程度的資產稀缺。

資本風險

能拿到融資對長租公寓企業來說並不一定是好事，有企業對作者表示，他們更願意通過REITs、ABS等途徑獲取資金，因為這樣不會喪失控制權。

但是，長租公寓行業目前處於快速擴張期，企業需要資金往往是在開發階段，也就是拿房投入期，長租公寓企業喜歡的REITs、ABS、CMBS產品則是針對運營階段，所以一些企業不得不用股權換資金，或者把一個項目的現金流用來拿新項目，一旦出租率下降就會導致資金鏈斷裂。

從資本角度看，優質項目資產證券化的利息約在5%左右，但股權融資的投資方則普遍對回報率又更高的預期，因為國內私募基金的資金主要來自於一些企業主等個人，他們追求的回報率普遍在銀行利息的兩倍以上，而且隨著經濟進入新常態，部分資本也出現不穩定現象。

遠洋集團長租公寓業務發展中心常務副總經理俞國泰認為，“有些資金募來融來的成本很高，如果行業發展和企業自身發展沒有清晰的運營模式，沒有能力取得資本預期回報的話，對於這個企業來說，這種資本反而是有害的。”

因此丟掉控制權，或者引發企業資金鏈風險的案例已經有發生。其中也有因為期限錯配和資金用途監管不嚴的問題，不過橫向對於發達國家，國內長租公寓企業的資金成本明顯偏高，這將會直接影響到一個項目的投資回收期，從而影響到企業的估值和風險承受能力。

模式風險

多數行業人士認為，長租公寓還處於“摸爬滾打的階段”。儘管新型長租公寓在國內的發展已經有近十年時間，但是在運營和模式上仍沒有找到企業想要的第二增長點。隨著領域內的競爭者增多，“跑馬圈地”風漸濃，這些企業更需要新的利潤來源支撐現金流。

早在五年多以前，YOU+公寓就提出從社群賺錢的想法，為租客提供谘詢服務、線下課程等，但這一模式一直沒有一家企業能夠真正跑通。還有一些企業計劃做O2O、金融服務，卻面臨跟開發商物業一樣的困境：你的業主/租戶並不一定採買你的服務，物理太空和線上社區沒有看起來那麽近。

另外還有一些企業計劃從家居方面賺錢，但又面臨客群規模、倉儲物流等體系性問題。所以，現在的主流賺錢方式還是回到根本，從租金賺錢，通過輸出管理賺錢，持有型物業則通過資產增值賺錢。

蘑菇租房CEO馬曉軍表示，在資本介入行業之後，“麵粉”（拿地成本）的價格必然會上漲，“麵包”（租金）的價格可能漲幅不一定那麽快，對整個系統、包括企業運營效率的要求必然會提升。

數據風險

自如有60萬間房源，但並不能和百萬流量畫上等號，線下的流量過於分散，線上的流量黏性較低，所以在估值和模式中很難測算租戶的用戶價值，也就是說長租公寓企業的用戶數據和互聯網公司的用戶數據並不在一個維度，很難打大數據概念。

長租公寓領域的行業數據也是缺失的，除了用戶數據，租金數據、入住率、拿地成本、多維度的房源數據都不透明，許多維度的數據也沒有線性特徵，隨機性較大，給合理的政策制定和企業價值評估增加了難度，也增加了管理成本和風險。

供需風險

雖然目前長租公寓的供應量佔比不到整個市場的5%，但是未來在重點城市將會有大量的集體用地進入租賃市場。未來五年全國13個城市將供給1000萬套集體租賃住宅，其中北京將供給50萬套，上海供給70萬套，深圳供給110萬套，南京供給50多萬套，成都供給165萬套。

據不完全統計，目前北京市場上有約200萬套可租賃房源，若50萬套集體租賃房源入市，相當於市場供給量增加了25%，將會徹底改變一些區域的市場結構，甚至出現供大於需的情況。

石榴集團熊貓公寓CEO王璽龍認為，誰能拿到這塊市場，意味著誰可以在未來的長租公寓領域當中做好最好的角色。儘管集體租賃用地的開發建設會以國有企業為主，但其它企業仍舊在一些區域和託管運營中能找到自己的角色。

在租售並舉的大方向下，長租公寓已經成為一個創業主賽道，社會大眾的關注度也逐漸從房地產開發市場轉向租賃市場，正視風險、警惕泡沫才能提升租客對長租公寓品牌的信任度。