2019年樓市或現“鬆綁潮” 炒房黃金時代落幕

樓市的冷風從2018年年尾吹到了2019年。

2018年12月27日，成都蜀都公證處發布公告稱，當地某加推建案因棚改住戶登記購房人、剛需家庭登記購房人、普通家庭登記購房人均無人報名登記，公證搖號宣告終止。而在年初成都開始執行搖號買房新規時，十餘個建案曾出現“萬人搖號”的情形，就連一些非熱門項目也供不應求。

“去年上半年市場還是要茶水費的，現在居然出現了無人搖號，”中原地產首席分析師張大偉接受《華夏時報》記者採訪時感歎，一般市場不好時，開發商多少也會弄點假客戶上門，而這次一個客戶都沒有的情況，實在是罕見。

市場降溫已是不爭的事實。企業層面，從萬科喊出“活下去”，到碧桂園和恆大的“轉型更新”，旭輝提出要做好“最壞的準備”，房企對新一年的定調顯示出了信心不足。在強大的市場壓力下，2018年末以來，不斷試探調控底線的“鬆綁潮”也頻頻閃現。樓市調控是否會全面鬆綁，炒房一本萬利的邏輯是否還行得通，成為許多人最關切的問題。

至少30城出現放鬆“微調潮”

從2018年12月開始，調控放鬆的攻防戰就已經打響。

12月18日，山東菏澤率先放開限售，打響全國樓市寬鬆第一槍。隨後，廣東商住房政策調整，“3·30新政”頒布前土地出讓成交的商服類房地產項目不再限定銷售對象。珠海市鬥門、金灣兩區降低購房門檻，非本市戶籍居民購房只需繳納1年社保，而非此前的5年。緊接著，網傳安徽合肥悄悄鬆綁了限購，被當地房管部門否認；湖南衡陽宣布暫停執行限價，被媒體曝光後轉天又緊急叫停。進入2019年後，青島高新區日前宣布取消執行半年前頒布的搖號政策，而杭州一家銀行更是宣布將貸款年限延長到80歲，為“接力貸”提供了方便。

以上不完全的統計中，已經包括了限售、限購、限價和信貸政策的小範圍放鬆。在張大偉看來，2018年年末如此急切的鬆綁房地產調控政策，很大程度上還是因為土地財政吃力，依賴房地產發展的地方遇到房地產有降溫跡象，鬆綁調控是必然。對標成功闖過放鬆限售關的菏澤，2019年全國可能出現一輪起碼30城以上的房地產調控政策微調潮，標誌著本輪樓市調控全面見底。

然而，政策仍然在強調“房住不炒”的底線。12月中旬的中央經濟工作會議指出，要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。此後的全國住房和城鄉建設工作會議也提出了2019年工作的十條總體要求和重點任務，以穩地價、穩房價、穩預期為目標，促進房地產市場平穩健康發展是其中的首條。

限購和信貸是鬆綁底線

在受訪專家看來，限售、限價政策會成為調控放鬆的閘口，而限購和信貸則是底線。張大偉認為，由於信貸政策受到央行統一把控，許多三四線城市其實只有限價和限售政策，停止執行這些政策即意味著所有調控政策都取消了。

中國社科院財經戰略研究院住房大數據聯合實驗室發起人鄒琳華也指出，類似菏澤頒布的限售這種跟風的非理性調控政策，取消是完全合理的。為抵消對市場預期的不良影響，同時可采取適當對衝政策。但如果要對限購或限貸政策等關鍵性政策進行調整，則需要事先謹慎評估，特別要注意政策調整對市場預期的重要影響。

天風證券陳天誠房地產團隊研究報告中，進一步羅列了房地產的寬鬆或許會經歷的四種不同階段：首先是限售、限價的政策的逐步寬鬆或者全面退出，之後財政壓力較大的三四線城市限購、限貸放鬆，其次弱二線城市認購、認貸標準可能出現放鬆，最後若巨集觀經濟面臨巨大下滑風險，強二線和一線城市才會出現限購限貸放鬆或者降首付、降息等。

這一判斷也反映出一二三線城市樓市面臨的不同現狀。在房地產對GDP貢獻極大的三四線城市，樓市對地方財政的重要性不言而喻。即便是一二線城市，在土地財政的邏輯下對房地產的依賴性也極強。根據財政部數據，2018年前11個月全國土地出讓收入53362億元，已經超過2017年全國土地出讓收入。

中國社科院世經政所國際投資研究室主任、平安證券首席經濟學家張明預測，未來三種城市將有三種不同的走向，城市越大，不確定性越強。三線城市因為人口淨流出和棚改貨幣化安置逐漸退潮，會經歷一個向下的轉捩點；準一線和二線城市雖然有真實的人口流入，但房價過快上升快速消耗了這一本可以延續更久的牛市；一線城市具有高度不確定性，暴漲、暴跌和穩定都有可能。

炒房的“黃金時代”已經落幕

對於購房者而言，通過炒房發家致富的“黃金時代”已經過去了。

中國社會科學院財經戰略研究院發布的《中國住房發展報告（2018-2019）》顯示，2018年8月之後，一方面從嚴調控逐步打破了市場依據過去經驗形成的預期，另一方面巨集觀經濟下行尤其是相關形勢增加悲觀情緒並進一步傳染給房地產市場，導致市場預期發生了逆轉，從樂觀轉向謹慎和觀望。而這也是最近成都市場出現無人搖號、燕郊投資客賣房時稱“只要繼續還貸，首付不要了”等現象的原因。

張大偉表示，儘管各種微調頻繁出現，但這些都不是最影響市場的關鍵性政策，只要信貸政策不寬鬆，樓市很難有太明顯的方向性變化。中央經濟工作會議再次明確要求“房住不炒”，代表了全國房地產的調控力度將依然維持之前的高壓狀態，中央遏製房價上漲的決心不會發生改變。

在面臨巨集觀經濟下行、中美貿易摩擦影響市場等諸多壓力的情況下，許多人都猜測將會重演大水漫灌、刺激房地產的歷史。然而倪鵬飛向《華夏時報》記者指出，直接地看，房地產似乎對中國經濟增長做出了很大的貢獻，2018年就達0.5個百分點，但是過去一些年來房地產投資和房價上漲對消費、製造業投資長期的擠出效應，導致了民間投資和實體經濟的下降，一得一失兩項權衡，房地產不是支撐而是在拖累中國經濟增長，所以，切不可再回到依賴房地產的老路。

責任編輯：徐芸茜 主編：陳岩鵬