文 | 《中國經濟周刊》記者 李永華
臨近歲末，樓市政策調整的任何風吹草動，都像亞馬遜雨林的蝴蝶，掀起太平洋的軒然大波。
是否能從諸多跡象中，尋找到調控政策的草蛇灰線？
下放調控權，但並非放鬆？
繼續看菏澤。
12月18日，一紙檔案天下知，山東欠發達的菏澤因“取消限售”站在了風口浪尖。“菏澤打響樓市鬆綁第一槍”的說法甚囂塵上。
資本市場最敏感。在預測調控政策出現調整的邏輯下，山東版塊地產股以及主要布局三四線城市地產股紛紛逆市上漲。截至12月19日收盤，上證綜指下跌1.05%至2549.56點，而魯商置業（600223.SH）、中迪投資（000609.SZ）、榮安地產（000517.SZ）漲停，華業資本（600240.SH）、銀億股份（000981.SZ）*ST天業（600807.SH）等跟漲。
相較於此前為樓市鬆綁的個別地區在輿論壓力下撤退的情況，菏澤這次很硬氣。12月19日晚，菏澤對取消限售政策給出了解釋，如圖：
短短兩段文字，資訊量之大，其實遠超“取消限售”政策調整。
“根據房地產市場分類調控、因城施策的要求，取消了新購和二手住房限制轉讓期限的有關規定。”這是說，“取消限售”符合上級要求，“分類調控、因城施策”八個字透露出新動向。
實際上，已經有不少房地產人士公開稱，因城施策，或者叫做一城一策是今後地產調控的政策框架，還有更多的細節在坊間流傳。
然而，“分類調控、因城施策”是否就意味著調控鬆綁，房價上漲呢？《中國經濟周刊》記者從某省住建部人士得到的說法是，調控權會有所下放，壓實地方調控主體責任，但並非放鬆。
房住不炒依然是主旋律。7月31日，中央政治局會議指出，下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏製房價上漲。
劃重點：因城施策，是要堅決遏製房價上漲，絕非反方向。
地方政府、購房者、銀行都扛不住了？
方向弄明白了，才不至於盲人瞎馬。
這一輪空前嚴厲的調控之下，市場已經發生極大變化，且各地均有所不同。最突出的轉折應該是，房價從過快上漲到房價大幅下滑的壓力。
國家統計局公布了11月全國70個大中城市房價指數，其中5個城市新房價格下跌，二手房房價下跌城市增至17個。
58安居客房產研究院12月3日發布的《2018年11月國民安居指數》顯示，11月份，受重點監測的67個城市二手房掛牌均價為每平方米15163元(人民幣，下同)，環比下降0.3%，且是連續三個月下降。
在這樣的背景下，再來看菏澤的解釋，就更顯得有內涵。
菏澤給出的第二個理由是，響應百姓關切：“2017年11月份，我市限制新購和二手房轉讓期限有關規定頒布後，有不少準備購買存量住房的市民，特別是棚改貨幣化安置的市民，因不能辦理過戶而無法購買合適額存量住房，要求取消限制轉讓期限規定的願望十分迫切。”
不過，這一點恐怕是自欺欺人。中原地產首席分析師張大偉認為，從2017年11月來，交易的房產才有2年期的限制轉讓要求，而這些交易中絕大部分都是預售屋，不論是不是限售，都不可能影響最近一年市場的二手房供應量！2017年11月之前購房的再上市本來就沒有影響。
二手房價格同比較快增長的說法也不靠譜。諸葛找房中心據其監測的菏澤二手房價格分析，近三個月，菏澤二手住宅價格低位徘徊，市場下行趨勢明顯，觀望情緒漸濃。另一方面，近兩年菏澤政府大量推地，土地成交量激增，預計未來兩年有70萬套左右的建案入市，未來去化壓力較大。
在當前的房地產模式下，無論是依賴於土地財政的地方政府，還是將房產作為主要資產的居民，又或者是依賴房貸業務的銀行，以及各路開發商，幾乎沒有誰能夠承擔房價大幅下跌的壓力。
今年以來，全國各地因建案降價而引發的維權事件給當地政府帶來極大的維穩壓力。
菏澤在取消限售的檔案中也重點提到這一風險：“棚改涉及到群眾的切身利益，棚改居民利益一致，極易因共同利益形成群體。我市這一利益群體已達到150多萬人，如果苗頭性傾向性問題處理不當，處理不及時，引發群眾集體上訪的風險很大。”
試想一下，棚改貨幣化安置後，拿到現金去買了預售屋的棚改戶，還沒等到新房交房，就發現自己的房子大幅降價，資產受損，將作出什麽反應呢？
房價下行，涉及150萬菏澤人的利益壓力，或許才是菏澤調整政策的主要動因。此前，安徽某地“降價未遂”事件是同樣的邏輯。
廣州是一線城市鬆綁前兆嗎？
菏澤有菏澤的難處，廣州也有廣州的問題。
僅從政策本身來看，廣州僅僅做了一點微調。2017年3月30日，廣州發布了極為嚴厲的調控政策，規定在2017年3月30日後入市的商服物業，只能賣給企業，不能賣給個人。直接目的是封堵有人借買公寓規避限購房產的漏洞。
廣州該政策實施後，有地產研究機構的數據顯示，廣州商服類地產成交狂泄近50%，至今交易冷清，庫存由5個月攀升至33個月，但整體價格較為平穩。
現在，廣州將該政策調整為：2017年3月30日前（含當日）土地出讓成交的房地產項目，其商服類物業不再限定銷售對象，個人購買商服類物業取得不動產證滿2年後方可再次轉讓。
此前，廣州還被傳出取消限價措施。廣州10月19日迅速回應稱，“近期，市、區住建部門在保持我市調控力度不放鬆、保持成交價格穩定運行的前提下，對新建商品住房預售和網簽價格指導機制進行優化，嚴禁開發企業拆分價格報備。我委將繼續保持調控政策連續性和穩定性，繼續堅決執行現行各項調控措施不動搖，繼續嚴格對新建商品住房開展價格指導，同時，按照中央、省、市決策部署，加大對房地產市場的監督檢查力度，保持廣州房地產市場健康平穩運行。”
“嚴禁拆分價格報備”是遏製房價上漲的關鍵一招。廣州一位人士介紹，因嚴格限價，廣州部分建案銷售價甚至低於樓面價，開發商賣房時就一份房屋買賣合約，一份裝修合約。
不光是在廣州，借裝修合約彌補價格空間，或者悄悄漲價是不少一二線城市的“標準動作”。
作為一線城市，廣州微調同樣屬於因城施策，象徵意義大於實質。若被市場解讀為樓市調控鬆綁，恐怕仍屬過度解讀。
同一天，深圳多家銀行在深圳的分支機構下調房貸利率上浮幅，其中，首套房貸利率由此前較基準利率上浮15%變為10%。
對此，深圳房地產協會有人士公開表示，房貸利率松動原因更多是貨幣政策定向寬鬆導致房貸利率上浮幅度縮窄，“深圳部分大行房貸利率上調幅度下降，並不是調控政策鬆綁。”
某大型開發商高管告訴《中國經濟周刊》記者，一二線城市仍難說放鬆，三四線城市有些本來就沒有什麽限制，談不上放鬆。“排名靠前的幾大地產商近幾個月都停止拿地或者極少拿地，猜測政策變化沒有多少意義，最終還是要看市場的變化。”
（新媒體編輯：王新景）
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