山東菏澤成首個解除住房限售城市，至少95城繼續執行

2017年3月以來，抑製樓市投機的“限售”調控政策出現首個鬆綁跡象。

12月18日晚間，山東省菏澤市住房和城鄉建設局發布《關於推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展的通知》（菏建〔2018〕7號），通知第六條明確規定：取消新購住房限制轉讓措施。

通知稱，取消《菏澤市人民政府辦公室關於進一步加強房地產市場調控工作的通知》（菏政辦發〔2017〕42號）中“對主城區和住房成交量高、房價穩控壓力大的縣區實行新購住房限制轉讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年後方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時間不少於3年”的規定。

此次調整距離政策頒布僅有一年多時間。

2017年11月6日，《菏澤市人民政府辦公室關於進一步加強房地產市場調控工作的通知》（菏政辦發〔2017〕42號），其中第14條指出：對主城區和住房成交量高、房價穩控壓力大的縣區實行新購住房限制轉讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年後方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時間不少於3年。

這也是全國首個明確宣布取消住宅限售措施的城市。

回顧樓市調控政策可以發現，2016年9月底以來，從中央到地方都陸續頒布以“打壓、收緊”為基調的調控政策，自此“調控補丁”頻出。

具體而言，2016年9月30日各地開啟限購政策被認為是打響樓市調控的第一輪。2017年3月17日，以北京為調控範本，各地開啟樓市調控更新，各地開啟限售模式。第三輪調控政策則從2017年7月開始，租賃成為政策的主要內容，2017年9月開始，第四輪調控開啟，三四線城市不斷加入樓市調控行列。

而從2018年3月份，特別是兩會前後開啟的房地產調控政策被業內認為是2016年“930”後的第五輪樓市調控。其主要特徵是熱點城市購房出現剛需優先搖號以及出現限價房。

據澎湃新聞不完全統計，截至今年1月，全國已至少近85城實施“限售”，包括北京、廈門、杭州、福州、廣州、海南省全省，上海、重慶、珠海、惠州、東莞、佛山、南昌、貴陽、長沙、南寧、桂林、北海、閩侯縣、長樂、福清、石家莊、承德、保定、張家口、西安、沈陽、成都、濟南、青島、威海、東營、聊城、菏澤、濱州、德州、鄭州、開封、襄陽、鄂州、南京、常州、揚州、無錫、啟動、徐州、張家港、昆山、杭州、嘉興、寧波、紹興、蕪湖、六安、太原、昆明、長春等。

隨後，又有大連、沈陽、青島、海南、長春、哈爾濱、丹東、成都、三明、寧波等10個城市先後發布了不同年限的限售政策。

其中，保定、佛山的限售年限長達十年，海口、石家莊的限售年限為5年，廈門、杭州、福州等則普遍在2~3年。

值得一提的是，2016年11月，媒體曾報導，住建部在北京召開了全國部分城市房地產巨集觀調控工作部署會，明確北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、濟南、無錫、福州、成都等16個重點城市要把房價穩定在現有水準上。隨後，重點調控城市名單又增加石家莊、南昌、長沙、青島4個房價上漲較快的城市。

而縱觀上述20城，僅合肥和天津未執行“限售”政策。

國信證券一份研究報告指出，頒布的購房之後 2-3 年“限售”（個別城市是 5 年以上）的政策並不是為了消滅房地產的投資需求，而是為了抑製“短線投機”。如果市場上充斥大量短線投機者，不僅難以起到價值發現的作用，還勢必會加大波動。從樓市投資的角度，持有 2-3 年之後再出售才是合理的投資周期，抑製短線交易有利於讓樓市運行得更健康，更長遠。

伴隨著山東菏澤首個解除住房限售政策，後續是否有地方政府跟進成為關注點之一。

菏建(2018)7號 關於推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展的通知

菏建〔2018〕7號

關於推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展的通知

各縣區住建（房管）局：

為貫徹落實國務院和省、市棚戶區改造及房地產有關決策部署，扎實、穩妥推進我市棚戶區改造工作,規範房地產市場秩序，穩定市場預期，促進房地產市場平穩健康發展，根據市政府第48次常務會議研究的意見，先就推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展有關工作通知如下：

一、加大項目徵收掃尾工作力度

要全面摸排，建立台账，弄清問題戶數、產生的原因、采取的措施，對問題戶實行銷號製。要成立工作組，集中時間、集中精力、集中人員進行攻堅。要發揮好政府、群眾、法院三方作用，形成工作合力，對漫天要價、提無理要求，講清政策後仍拒不搬遷的，要通過“庭前調解”“判後答疑”等方式依法解決，用司法保障多數人的公平。

二、加快安置房建設進度

安置房建設事關群眾切身利益、政府誠信信譽、社會和諧穩定，是棚改能否成功的重要檢驗。要把安置房建設擺在更加突出位置，成立專門班子，倒排工期、強化督導，千方百計加快安置房建設進度。要優先建設安置房，安置房未開工建設的開發項目，一律不予辦理施工許可。安置房不交付，項目部不撤離。大氣汙染應急響應期間，除土石方施工外，不停止施工。

三、高度重視棚改信訪工作

棚改涉及到群眾的切身利益，棚改居民利益一致，極易因共同利益形成群體。我市這一利益群體已達到150多萬人，如果苗頭性傾向性問題處理不當，處理不及時，引發群眾集體上訪的風險很大。各縣區在棚改推進工作中，要及時回應群眾關切，解決群眾反映的問題，消除群眾疑慮。要加大矛盾糾紛排查化解和初信初訪辦理力度，切實將矛盾化解在萌芽狀態，化解在基層。要夯實責任，建立健全棚改信訪維穩工作責任製，維護好社會穩定。

四、規範項目操作管理

嚴格按照市住建局、發改委、財政局、國土資源局、規劃局、審計局聯合印發的《關於加強全市棚戶區改造項目管理的通知》（菏建辦〔2018〕23號）要求，切實規範項目操作管理。嚴把棚改範圍和標準，重點改造老城區髒亂差的棚戶區，嚴格項目認定，規範報批程式。嚴格依法徵收，確保主體、程式合法，公平公正，補償安置按時到位。切實做好安置工作，優先辦理安置房項目手續，確保工程品質和施工安全。抓好審計發現問題整改，高度重視各級反饋的棚改審計問題，做到即知即改、立行立改。要深入分析原因，舉一反三，從源頭和長效機制上采取措施，杜絕類似問題發生。對審計問題不能按要求整改或整改不到位的，將提請市政府問責。

五、強化督導考核

市、縣（區）棚改長官小組辦公室要堅持集中聯合辦公，發揮好統籌協調作用。堅持“日調度、周通報、月排名、季考核”調度機制不變。對2019年棚改徵收進度不再進行排名通報，重點調度考核歷年棚改項目安置房建設。2019年經濟社會發展考核棚戶區改造指標記分向安置房建設傾斜。在2019年，2015年之前的棚改項目要全部交付使用，2016年的棚改項目要達到基本建成以上，2017年的棚改項目要達到主體封頂以上，2018年的棚改項目要達到主體施工以上，2019年的棚改項目要全部開工建設。

六、取消新購住房限制轉讓措施

取消《菏澤市人民政府辦公室關於進一步加強房地產市場調控工作的通知》（菏政辦發〔2017〕42號）中“對主城區和住房成交量高、房價穩控壓力大的縣區實行新購住房限制轉讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年後方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時間不少於3年”的規定。

七、降低市區建案預售資金監管額度

對實力強、信譽好的企業不再監管，其它企業在現有的市區建案預售資金監管標準的基礎上，降低一半執行，最低可放寬到監管額度的10%。同時，建案預售資金進入監管帳戶後，不再要求項目監管資金達到既定監管額度後，才可提取，只要求留存夠監管資金比例，即可使用。在主體結構封頂控制節點之前，建案預售人可以憑銀行出具的保函部分抵頂建案預售監管資金，抵扣監管額度最高為30%。對於具有回遷安置房建設的建案項目，根據安置房投資額度及建設形象進度降低預售資金監管額度。