發債高峰再現 11月房企融資已超千億

時至年末，又到了房企發債的高峰期。

中原地產研究中心統計數據顯示，11月（截至11月28日），全國多家房地產公司密集獲準發行大額融資，合計數額已經超過1000億。

中原地產首席分析師張大偉分析認為：“從樓市調控政策看，最嚴格的時候已經過去，政策底部逐漸形成，房企融資難度有所降低。隨著信貸市場的調控持續，房地產企業在其他管道融資的需求持續大漲，四季度對於房企來講最重要的工作將是融資。”

大額融資頻現

而進入11月份以來，有30余家房地產公司發布了境內外融資公告，既有行業龍頭，也包括民營企業，融資類型包括增發、優先票據、中期票據、可換股債、公司債、短期融資券、ABS等形式，總規模超過1000億元。

在年末發債的視窗期，不少房企發行大額融資。11月27日，保利發展控股集團股份有限公司發布公告稱，將發行100億元的中期票據，已經完成注冊。

此外，11月23日，泰禾集團與光大信託合作，光大信託將為泰禾集團提供200億元的綜合授信額度。11月13日傍晚，華夏幸福基業股份有限公司發布公告稱，證監會核準公司向合格投資者公開發行面值總額不超過80億元的公司債券。

“對於房地產企業來說，樓市銷售逐漸放緩，而前期過度投資，對資金需求上漲。回款難，房企增加融資的需求明顯上漲。”張大偉這樣解讀。

龍頭房企成本低

對於公司債券來說，實力房企的發債成本相對較低。例如，龍湖20億元公司債券票面年利率僅為4.8%；首創置業擬發行的25億規模公司債券票面利率詢價區間為4.0%-5.0%，融資成本相對較低。

而對於一些發展中的中型房企而言，票面利率略走高。例如，福晟集團擬發行10億規模公司債券，票面利率7.90%，雖然相比於龍頭房企偏高，但是也屬於常見的利率區間。

國內融資成本較為平穩，而海外融資成本卻升高。近日時代中國和弘陽地產發的兩筆美元債票面利率都達到10%以上。其中，弘陽地產鋼彈13.5%的票面利率位處前列。同樣，時代中國3億美元優先票據於昨日在香港聯合交易所上市發行，票面利率為10.95%，屬於上述發行的公司債中票面利率較高的房企。但是，同樣是3年到期的美元優先票據，弘陽地產的票面利率比時代中國還要高出2.55%。

“雖然海外融資成本明顯上漲，疊加匯率的波動，壓力非常大，但是，房企在資金壓力下，需求量依然非常大。”張大偉分析稱。

借新還舊居多

年底，面臨債務的集中兌付，償還舊債也成為不少房企發債募集資金的主要用途。其中，美的置業將發行的10億元公司債全部用於償還公司有息債務，不用於購買土地。上市僅4個月的弘陽地產也將發債所得款項淨額用於現有債務進行再融資及一般公司用途。

Wind數據顯示，2018年全年公司債和企業債合計有2638隻已經兌付或即將兌付，涉及到期償還、提前兌付和回售，預計規模1.43兆元，較2017年大幅增長近60%。由此，今年債券違約也創歷史新高，11月債券到期潮也已來臨，風險稍大的企業債和公司債本月到期210隻，需償還1500多億元，成為今年月兌付規模第二大。

從11月份這210只需要兌付的債券來看，共有200個不同的發行主體，即只有少數發行人有2隻或以上的債券需要償還。其中資本貨物行業的發行人數量最多，達84家。緊隨其後的就是房地產行業，數量也達27家。

業內人士預計，隨著時間的推移，後期提前兌付、回售等或許還會增加，預計12月份需要償還的規模會更大。

11月部分房企已發行、及擬發行融資計劃一覽表

新京報記者 徐倩 編輯 袁秀麗 校對 李立軍