搶人大戰4.0時代樓市才是真正贏家！

文/謝逸楓一場史上非常罕見的“人才爭奪戰”，正在中國各大城市密集上演。“人才爭奪戰”的一切來源於2018年、2019年的兩個文件，人才獲得高度重視，城市落戶政策迎來大變化。2018年的19 大報告指出，人才是實現民 族振興、贏得國際競爭主動的戰略資源。成為各地通過優惠政策“廣栽梧桐，爭引鳳凰”的根本原因，譬如上海自貿區新片區為吸引人才放寬住房限購政策。2019年4月8日公布的《2019年新型城鎮化建設重點任務》明確，大城市取消或放鬆落戶限制，北上廣深等超大城市要大幅增加落戶規模，直接點燃城市的人才大戰。可怕的是爭奪人才頒布一系列優惠政策令人怎舌，不斷由單個1.0時代直接上升到全方位4.0時代的送戶口、送房子、送補帖、送錢。譬如2019年8月25日杭州的現金人才補貼，之前的南京、武漢、西安、天津、鄭州、長沙、上海等城市。另是8月23日上海自貿區新片區放鬆限購、上海市放寬總部投資等限制，以吸引人才，打響升級版“搶人大戰”。截至到2019年8月，當前超100城爆發人才爭奪戰，已點燃房價炸藥桶，房價上漲的壓力讓各城樓市調控紛紛加碼，搶人才演變搶房子的戰爭。開啟人才搶奪戰背後邏輯各地人才新政均在高科技人才、文化創新人才、金融人才等方面著墨甚多。這與中國推進“高質量發展”具有密切關係。2018年工作報告顯示，5年來，中國消費貢獻率由54.9%提高到58.8%，服務業比重從45.3%上升到51.6%，全社會研發投入年均增長11%，中國經濟結構出現重大變化。在這一背景下，中國正在著力解決發展不平衡不充分問題，圍繞建設現代化經濟體系，堅持質量第一、效益優先，促進經濟結構優化升級。這也改變了過去各大城市將目光聚焦在招商引資、打造項目的情況。19大 報告指出，人才是實現民族振興、贏得國際競爭主動的戰略資源。

未來，在深化供給側結構性改革、激發各類市場主體活力，實現高質量發展方面，人才無疑是城市發展最關鍵，也是最急缺的要素。這也成為中國各地通過優惠政策“廣栽梧桐，爭引鳳凰”的根本原因。“人才爭奪戰”，就是中國各地為爭奪人才頒布一系列優惠政策。2019年，城市落戶政策迎來大變化。4月8日公布的《2019年新型城鎮化建設重點任務》明確，大城市取消或放鬆落戶限制，北上廣深等超大城市也要大幅增加落戶規模。這意味著，在大城市落戶將會變得容易一些。對工作、生活在大城市的人，以及想買房的外地人來說，都是一大利好。

按照《2019年新型城鎮化建設重點任務》，要求繼續加大戶籍制度的改革力度。在此前城區常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮已陸續取消落戶限制的基礎上，城區常住人口100萬-300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制。城區常住人口300 萬-500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，並全面取消重點群體落戶限制。超大特大城市要調整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規模、精簡積分項目，確保社保繳納年限和居住年限分數佔主要比例。這是關於城市人口政策的一個根本性變化。

目前一線城市的人口其實已經嚴控住了，三四線城市又不具備吸引力。所以這裡面影響最大的就是重點二線城市，都是城市層級處在300-500萬的Ⅰ型大城市。之前只有中小城市才能零門檻落戶。如今這些包括省會在內的大城市都零門檻了。其中不少省會城市還提出了“強省會”的目標。要想做強，必然要在人口爭奪上釋放更強的競爭力。畢竟城市骨架和經濟的拉升，都需要大量的人才。這些城市裡那麽多高鐵的規劃，那麽多市政的規劃，那麽多新區的規劃，都需要人口去填充、去消化。所以在這個時間點，國家有政策，城市有需求，索性更直接、更激烈地去“搶人”。

一二三四線城加入搶人戰2017年初以來，一二三四線的約60城先後掀起 “搶人大戰”，城市的人才競爭剛剛開始。其中武漢、西安、長沙、成都、鄭州、濟南等先後掀起“搶人”大戰。本輪城市“搶人”大戰已蔓延至東西南北，既有成都、西安、重慶、武漢等二線城市，也有北上廣深等一線城市，還有不少三四線城市。2018年南京、鄭州、成都、杭州、西安、合肥、北京、上海、武漢、天津、海口、廣州、深圳，江西、海南、四川、山東、吉林、雲南等若乾省市紛紛先後加入，使得“搶人”競爭更加激烈。

送錢送戶口，全國搶人大戰硝煙再起。以青年大學生為主體，包括高職生，是搶人才也是搶年輕人口。武漢、成都、天津等多數城市以引進高校畢業生為主體，同時高規格引進國際頂尖專家及各行業傑出人才。鄭州、沈陽、西安、呼和浩特等不少城市把引進學歷型人才的門檻降至高職，並放寬對高級工等專業技能人才的引進。京滬戶籍政策放寬僅針對頂尖人才。而“搶人”政策主要是“零門檻落戶”及家屬隨遷、人才公寓、租房購房補貼、創業補貼和優惠貸款等。多數二線和三四線城市都對學歷型人才完全敞開懷抱，實行“零門檻”落戶、“先落戶後就業”，家屬隨遷等。

其中，多數城市對學歷型人才進行大額補貼或買房打折、提供人才公寓等。針對普通學歷型人才力度大的購房補貼一般在1-10萬之間，力度大的租房補貼一般在1500-5000元/月之間。從對就業創業支持力度來看，部分城市除了對高層次人才有高達百萬元至上億元的支持外，對大學生創業也給予10-100萬元之間的免息或貼息貸款。而且，西安、成都等部分城市在短時間不斷加碼優化引才政策，比如西安從2017年3月至今已八度升級。

2017年，安徽就發布了《關於提高戶籍人口城鎮化率加快推進新型城鎮化若乾政策的通知》。通知明確表示，安徽全省除合肥外全面放開落戶限制，外地人落戶合肥門檻放寬。而在2018年，合肥市也是發布了人才落戶的新政及多項有助於人才購房、租房的補貼政策。2018年4月26日，合肥正式頒布《關於進一步支持人才來肥創新創業的若乾政策》，放開人才落戶，40年以下大學生落戶即可買房。2018年8月16日，《合肥市人才購房資格認定實施細則》和《合肥市新落戶人才租房補貼發放實施細則》正式頒布，明確7類人才落戶即可購買首套住房。

2018年12月份，合肥人才租房補貼網上辦理流程曝光，博士每人每年2萬元，碩士每人每年1.5萬元，本科畢業生每人每年1萬元，大專、高等職業院校畢業生每人每年0.6萬元。總的來說， 這一輪搶人大戰，是以“送房送錢送戶口”為抓手。短時間內效果一流，但長期必然面臨“如何留住人”的問題。搶到人只是第一步，有沒有較高的產業層級、充裕的就業崗位、可預期的發展空間、一流的營商環境、充分的公共資源，則是決定搶人大戰未來的關鍵因素。搶人大戰的最後，必然還要回歸到經濟基本面、產業優勢、就業前景、生活多樣性和法治環境這些基礎性層面。

新人才大戰升至4.0時代2018年那一輪轟轟烈烈的搶人大戰之後，2019年，搶人大戰的趨勢並沒有停止，依然在呈現發力的狀態。2019開年之後，各地人才政策密集頒布。截至2019年8月，全國有將近50城陸續頒布人才政策，加入搶人大戰。特別是近幾個月，廣州、深圳、杭州、天津、杭州、上海等接連頒布的人才政策一個比一個猛，正式將“搶人”推向高潮。這一輪人才政策的重點跟以往不太一樣了。最近這一波的搶人大戰，除了個別一線城市，基本上全部都是重點的二線城市。

2019年春節還沒結束，搶人大戰就已硝煙再起。打響新一輪“搶人大戰”的，正是網紅城市西安。日前，西安發布落戶新政，全國各地的在校大學生均可遷入西安落戶。2019年2月13日，西安市印發《關於進一步放寬西安部分戶籍準入條件的通知》，企業法人、員工及個體戶，只要在西安擁有合法穩定居所，甚至全國各地的在校大學生均可遷入西安落戶。而後常州、廣州、廈門、蘇州等城市也進一步放寬了落戶條件，一時間，在全國多地掀起一股“搶人潮”。

西安將搶人的範圍，延伸到全國各地，這意味著搶人大戰進入白熱化階段。2019年前兩個月，廣州悄然放寬人才落戶年齡及社保限制。而海口、常州、鎮江等二三線城市紛紛發布人才新政，全面入局搶人大戰。2018年9月，廣州已將人才落戶的社保門檻，從12個月降到6個月。2019年1月，廣州放寬人才落戶門檻，本科落戶年齡放寬到40歲。同時，應屆畢業生可直接辦理落戶，且計劃生育不再作為落戶前置條件。

面對一線城市的反擊與二線城市的全面出擊，三線城市也入局搶人大戰。2月13日，江蘇常州放寬落戶政策。在常州，只要社保滿1年、租住滿5年，即可落戶。同時，常州還取消“房屋面積不小於50平方米”的購房落戶限制。緊接著，在春節之前，與常州同處江浙滬包郵區的江蘇鎮江，頒布人才新政畢業生來鎮江就業5年內，買房可享受契稅補貼。一個城市要想發展，人口是基礎。2018年底，19部門聯合發文，鼓勵合肥進一步放寬落戶條件，計劃年均落戶10萬人以上。

新一輪的人才爭奪戰，大致可以分成兩類，第一類是人才計劃在原有基礎上進一步放寬。第二類是激勵措施力度更強，也更直接。首先，即便是以落戶為核心，限制更低。以前各個城市通過落戶來搶人，但還是有門檻的，達到什麽樣的標準才有可能在這個城市落戶，而且標準往往還都比較高。而如今，比如杭州、天津等，落戶門檻再次打破底線，讓其他城市倍感壓力。其次，吸引人才的重點已經不僅僅局限於房子了。以前很多城市在吸納外地人口的時候，用了“房產”這個籌碼，作為落戶的一個標準。

這也是上一輪西安等大部分城市能夠吸引那麽多外來人口的重要的武器。而如今，除了房子，除了落戶，直接用真金白銀去搶人的深圳、重慶、廣州、杭州、上海底氣更足。它們已經進入到更直接的幫你減稅，幫你省錢這個環節，直接幫你算出來，來這裡工作你可以省多少錢，而且力度特別明顯。所以，我們可以很清楚的看到，2019年，搶人大戰並沒有結束，反而實施“送戶口、送房子、送補帖、送錢”全方位搶人才優惠政策，又進入到了一個更激烈的4.0時代。

按照明源地產研究院的分析，第一梯隊是經濟較為發達的一線城市北上廣和中部核心二線城市成都、武漢，除北上廣因房價過高，購房壓力相對較大之外，其他城市在宜居宜業各項考評指標的評級均在3星-4星，無明顯短板。這些城市在經濟發展、基建投資和配套設施方面均具備顯著優勢，北上廣深自不必說，多年來始終保持著人口淨流入，武漢、成都作為中部大省的省會城市，“省內獨大”的地位也促使其在基建投資、配套設施方面的資金傾斜比重較大，中長期發展前景較好。

第二梯隊以東南沿海和中部的核心二線城市為主，諸如深圳、杭州、西安、南京、鄭州、蘇州、天津、長沙、寧波、合肥等，這些城市各項指標的表現基本位於中上水準，宜居宜業能力的9個方面評估至少存在2-3項短板，西安、鄭州、蘇州、天津、長沙、寧波、合肥在高等人才的就業容量方面明顯不足，產業結構有待升級，就業容量製約了大批高科技人才的湧入。而西安、南京、鄭州、蘇州、長沙、寧波、合肥在運動健身的配套數量上也較為緊張，居住舒適度有待進一步加強。

第三梯隊主要集中在一些長、珠三角區域的三四線和中部欠發達城市，諸如南昌、常州、福州、洛陽、廈門、珠海、呼和浩特等，這類城市除房價水準偏低，人才購房壓力相對較小外，其他指標表現均不佔優，主要是受到了經濟發展水準、產業結構製約，整體對人才的吸引力較弱，即便頒布較為優惠的落戶新政，短期效果也不會太大。第四梯隊則是留人能力相對較弱的一些城市，以蕪湖、海口、江門為典型代表，這些城市因城鎮化進程較慢，與發達地區尚有差距，除房價較為“親民”外，其他方面基本都處於弱勢地位，整體對人才的吸引力較為有限。

人才搶奪戰誰才是真正贏家事實上，早在2017年開始，成都、武漢、西安等城市便已頒布和落實人才引進政策，而且效果斐然。截至到2019年4月全國共有包含常州、海口、西安、南京、深圳、蕪湖、呼和浩特在內的近30城陸續頒布了人才新政，降低了落戶門檻，加入“搶人大戰”。截至到2019年4月，據統計全國共有近30城陸續頒布了人才政策，並陸續加碼以加入“搶人大戰”。綜合來看，深圳、廣州、西安、杭州、成都、重慶、鄭州七城在兼具大力人才政策同時也收獲了超量的人口增長，政策效果優秀。

從多個城市發布的2018年統計公報看，仍以南方一些副省級城市、省會城市，以及部分中西部的城市吸引人才為多。其中常住人口增長最快的是深圳、廣州，其次是西安、杭州、成都、重慶、鄭州、長沙、寧波與合肥。廣州、深圳的人口增量均超過了40萬，西安、杭州、成都、重慶、鄭州、長沙的人口增量均超過了20萬，相當於一年內增加了一個Ⅰ型小城市（城區常住人口20萬以上50萬以下的城市）。

常住人口增長最慢的地區以北方城市為多，其中北京常住人口繼續負增長。大量的城市常住人口在2018年為微弱增長，除去人口自然增長的因素，這些地區往往人口淨流入不多，甚至為淨流出狀態。回望2018年各地的人才吸引政策，其中主要的一項是對符合一定條件的人給予落戶便利，這是一些城市人口增長的主要原因。不久前，石家莊開始實施零門檻入戶的政策，這意味著今年各個城市搶人大戰的激烈程度可能會進一步升級。

不過，解決戶籍、給補貼、提供人才房等措施並不一定就能吸引到真正的人才，如何創造宜商宜業宜居的環境，才是未來各個城市需要關注的核心問題。根據各地統計公報以及相關統計數據，2018年各個城市常住人口增加數以南方一些副省級城市、省會城市，以及部分中西部的城市為多。深圳和廣州的常住人口在2018年分別增長了49.83萬人和40.6萬人，傲居全國前兩位，西安、鄭州的常住人口分別增加了38.7萬人和25.5萬人，增速都比較靠前，並且，值得注意的是，這兩個城市在2018年首次成為常住人口超過千萬的城市。

其他多個接近千萬常住人口的城市正在奮起直追。其中杭州2018年常住人口為980.6萬，新增33.8萬，2017年杭州常住人口增量為28萬人，照此趨勢，2019年杭州將大概率躋身千萬人口城市行列。另外，青島2018年常住人口為939.48萬，比上一年增加了10.43萬，預計在數年後也將成為新的千萬常住人口城市。其他常住人口增長比較顯著的城市還有成都、重慶、長沙、寧波等，2018年增量均在20萬左右。梳理這些城市的人口變化情況，一個普遍特徵為常住人口淨流入量較大。

所謂常住人口淨流入是指新增人口數量超過了自然增長人數（常住人口出生數減去死亡數）的狀態。2018年廣州淨流入的常住人口為28.73萬，西安和杭州分別淨流入31.85萬人和27.82萬人，鄭州和重慶淨流入人數分別為18.5萬和15.88萬。一些常住人口增長較慢的城市，呈現的是人口微量淨流入狀態，甚至人口淨流出。其中，上海和天津2018年末常住人口淨流入只有1萬人左右，北京則是淨流出22.25萬。為什麽一些城市常住人口淨流入快？很大原因是這些城市實施了寬鬆的戶籍政策，並且對符合條件的落戶者給予住房補貼。

深圳早在幾年前就開始給落戶的大學畢業生發放住房補貼，另一個人口顯著增長的城市西安於2018年對大學在校生放開了戶籍限制。而京滬常住人口增長較慢甚至負增長，主要原因還是戶籍控制比較嚴格。儘管寬鬆的戶籍政策幫助一些城市吸引了更多人口，但反過來，放鬆入戶條件並不一定意味著常住人口增長就快。其中一個主要的表現是，一些城市常住人口增加數與戶籍人口增加數呈現不匹配的狀態。比如西安2018年末戶籍人口增加了80多萬，常住人口隻增加了不到40萬。北京戶籍常住人口比上一年增加了13.2萬，但是常住人口淨流出22.25萬。

人才搶奪戰點燃樓市導火線人才政策各城市間激勵強弱差異較大，西安、成都力度最大。激勵措施可細分為放寬落戶條件、購房補貼、租房補貼、一次性現金獎勵等各個方面，在這些方面各典型城市優惠力度差異明顯，根據各項激勵措施的強弱可大體分為三個梯隊。第一梯隊是激勵措施力度最強的城市不僅無落戶門檻而且有額外優惠措施，其中較為典型的城市有西安、成都、天津、呼和浩特、蘇州、南京、鄭州等。

第二梯隊是激勵措施力度中等的城市雖然有一定落戶門檻但是落戶補貼豐厚，其中較為典型的城市有合肥、石家莊、福州、江門、蕪湖等。第三梯隊是激勵措施力度一般的城市則有較高落戶門檻，其中較為典型的城市有武漢、南昌、杭州、寧波、常州、廈門等。從常住人口和戶籍人口增量兩個尺度來看，可以發現各城市“搶人大戰”的效果良莠不齊、差異明顯，主要是由於各城市本身綜合發展水準和人才政策力度的差異。

將各城市常住人口與戶籍總人口2018年增量結合起來做交叉分析可以發現，深圳、廣州、杭州、鄭州、成都、武漢、西安等城市無論是常住人口增量還是戶籍人口增量均在所有典型城市平均線以上，這些城市在2018年吸引了足量的新增人口。寧波、天津等城市則收效不太突出，這2城僅在常住人口或戶籍人口其中一方面有大幅增長。其余城市則由於自身綜合發展水準或人才政策力度的原因表現平平，其中較為典型的是呼和浩特，雖然在2018年提出了“半價買房”等強有力的人才新政，但常住人口與戶籍人口分別僅增長了1.1萬人和2.9萬人。

細化到人才政策的效果，從各城市2018年典型城市常住-戶籍人口增量差來看，西安、天津、成都、武漢、蘇州等城市人才政策對人口增長的效果顯著，即戶籍人口增量遠大於常住人口增量。這些城市普遍為區域核心城市，同時頒布了較強的人才落戶政策，因此戶籍“吸力”巨大，例如西安、天津2城2018年戶籍人口分別增長了81萬人和32萬人。但需要注意的是，較大的常住-戶籍人口增量差也暗含了一定的“人戶分離隱患”，即雖然招引了大量的人才落戶，但新增人口落戶目的不純，無法有效地推動城市的發展。

而類如深圳、寧波、杭州、廣州等城市自發性“引人”效果明顯，常住人口增量遠大於戶籍人口增量。這些城市普遍具有較強的城市綜合發展水準，雖然發布的人才政策力度不大但依舊吸引了較多的常住人口，可謂自帶“流量”。從新增就業規模來看，北京、上海、廣州、天津、杭州、南京6城2018年城鎮新增就業人數均突破了30萬人，這些城市基本都是經濟較為發達的東南沿海城市，外來人口眾多，就業容量也相對較大。總的來說，“搶人大戰”大勢所趨。東、中部核心二線人才吸引力較為顯著。

當然，搶人大戰升級還有不可忽視的一個方面，房地產市場。城市的發展跟房地產市場密切相關。我們發現，在2018上半年，最先開啟搶人大戰的那些城市，房地產市場的發展都比較健康。土地出讓有活力，開發商有活力，未來的城市也更有活力。西安就是最典型的一個例子。自從獲得國家級中心城市的建設支持後，西安便火速加入“搶人大戰”，並且門檻極低，一度創造了幾個月落戶幾十萬的好成績。自然，房價也有所上漲。西安的建案曾經一度面臨開盤即售罄、全款優先、半夜開盤的火爆局面。

其實，西安的情況只是各個城市“搶人大戰”的一個縮影，打響人才爭奪戰的幾個主要城市房價，都出現過大幅度上漲。從2017年到2018年，搶人大戰進行時，下面這些主要城市的房價均有上漲。搶人大戰，向來都有搶人和搶房的雙重效應，搶人是真，托底樓市也是真。在目前以限購為主要調控手段的大環境下，引進人才，相當於打開了直通售樓部的通道，對於樓市來說，可謂一劑強心針。所以，這樣的關係也促進二線重點城市更加踴躍地去籠絡人才。