購買二手房如此“省稅”風險太高

買了未滿2年或未滿5年二手房業主，為了省錢想等滿2年或滿5年再過戶。為什麽有購房者想要省下那筆費用延遲過戶呢？因為二手房交易中，除了房款，大部分費用為過戶稅費，而稅費的多少與房屋權獲得年限有很大的關係，比如，如果房屋業主名下只有一套房產，且為普通住宅，那麽，如果該房子滿5年且為家庭名下唯一住宅，則可以免征個人所得（個人所得稅=差額*20%），如果房子滿2年，則可以省去5.6%的稅。因此不少人在交易中約定，先簽訂房屋買賣合約，等房子夠5年了或者夠2年了過戶。這樣做其實是有很大的風險的。雖然簽了約，但延遲過戶，會導致違約的風險，一房多賣、買賣家違約、賣家用房子抵押貸款、房屋被查封、產權人死亡等現象出現。

1、 產權人死亡

買家與賣家簽訂了二手房交易合約後，如果賣家過世，買家就不得不一一找到該出賣人的眾多繼承人，先辦理房屋繼承登記，再辦理房屋產權轉移登記。在此過程中，不排除有的繼承人坐地起價，買家不得不忍受額外的支出以及煩瑣的公證、過戶手續。因此，各位購房者在簽署的《買賣合約》一定要嚴密，將違約成本提高，約定好過戶時間，中間發生什麽變化對雙方都可以有約束。如果確實要延遲過戶，一定要找一個第三方，一起去公證處做公證。

在過戶之前，與賣家協商好付款方式，千萬不可直接將全部房款給賣家，而應該選擇分期付款或隻繳納定金。建議買家在等待過戶的時間裡可以定期去房管局“查檔”，有效跟進房子的產權和實際情況。

2、 賣家用房子抵押貸款

在合約存續期間，如果賣家有經濟問題，不排除他會拿著房屋的產權證去抵押貸款的。如果到了約定過戶的時間，貸款仍然沒有還清，房屋還在抵押，就無法過戶。

3、 一房多賣

由於從買房到等待過戶的過程中會有很長一段時間，加大了房產交易的風險，嚴重的會導致一房多賣根據法律規定，在出現一房二賣的情況時，並不是誰的合約先簽訂房屋就歸誰，誰先佔有房屋就歸誰，而是過戶到手才算是誰的。因此即便簽了房屋買賣合約又做了公證，賣家又將房屋轉賣給他人，並且過了戶，則房屋也是歸他人，原買家只能要求賣家承擔違約的責任。

4、 違約風險

延遲過戶的房屋產權歸原業主，容易受房價變動影響，導致合約毀約。房價上漲過多，原業主可能寧可賠違約金也不辦理過戶，業主賠償你的違約金遠不足房價的漲幅，那損失大。房價下跌過多，買家也會有想法，寧可放棄購房定金或者部分購房款也不願意繼續履約。

5、 房屋被查封

在等待過戶的時間裡，房產的權屬仍是原業主的，那麽在這段時間裡，如果業主出現一些經濟糾紛，可能會導致房產被查封。同時，一旦賣家因其他債務被訴至法院，法院可查封該房產，到時該房產將避免不了被拍賣的風險。