當前房地產融資管道和形勢

　　文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 夏磊

　　資金是房企的命脈。在金融監管加強、去杠杆、去通道、信用緊縮的大背景下，2018年，房地產行業融資體系正在發生深刻變化，不僅關乎房企自身的命運，也影響著行業的走向。

　　一、當前房企的主要融資管道

　　房地產行業已形成5大類、16小類、近50類細項的多元化融資管道。其中，籌資活動包括境內間接融資、境內直接融資和海外融資3大類，共12小類融資管道；經營活動包括供應鏈融資、銷售回款2大類、共4小類融資管道。

　　2016年930後政策持續收緊，融資規模增速放緩。2017年，主要管道融資19.5兆，同增6.3%，增速回落25個百分點；新增餘額8.4兆，同減0.3%，增速回落52個百分點。呈現兩個特點：一是銀行資金是房地產行業的主要資金來源，間接融資規模大幅高於直接融資。2017年個人住房金融、銀行貸款、應付账款、非標融資、國內外證券市場的融資規模，分別佔比43%、20%、17%、15%和5%。二是受資管新規影響，非標轉標趨勢顯著。2018年Q1，非標融資新增餘額佔比回落11個百分點，其中委貸負增長；而銀行開發貸新增餘額佔比、境內外證券市場融資新增餘額佔比分別上升24和2個百分點。

　　二、今年下半年開始，逐步迎來償債高峰期

　　截止2018年6月底，除民間融資和類金融機構貸款，房企有息負債餘額約19.2兆，規模最大的是房地產開發貸，其次是委託貸款、信託融資、信用債、並購貸、海外債和資產支持證券，分別為9.6兆、2.8兆、2.4兆、2.2兆、0.6兆和0.3兆。

　　未來4年是兌付高峰。2018 下半年到2021年是集中兌付期，規模分別為2.9兆、6.1兆、5.9兆和3.4兆，2022年及以後總計僅0.9兆。其中，規模最大的銀行和非銀金融機構貸款在未來4年集中到期；公司債2015-2016年集中發行，也從2018年下半年開始密集到期。

　　三、融資收緊對主要管道的影響

　　2018年以來，金融監管進入新階段。從數據摸底性質的檢查，正式過度到實質性的規範整治。在表外回表、非標轉標的大趨勢下，房企主要的融資管道將受到不同程度的影響。

　　一是以房地產開發貸、並購貸為代表的房企信貸融資增加，成本上升，授信呈現集中化。在非標轉標、表外回表的背景下，銀行表內信貸對房地產企業的總體融資支持增加。同時，銀行對房企信貸投放的門檻和監管進一步收緊，規範房企信用擴張，限制資信不足的中小房企和風格激進的高負債房企獲取銀行信貸。銀行信貸將逐步向負債規模和財務杠杆可控、償債能力強、資信優良的國有或上市房企集中。

　　二是以委託貸款、信託為代表的房地產非標融資減少，去通道、打破期限錯配成為鐵律。2018年開始委貸規模迅速降低，上半年共減少8008億。房地產信託整體規模回落，去通道下主動管理信託佔比大幅提升。資管新規嚴禁期限錯配，使新成立的信託期限縮短。

　　三是境內股權、債權融資回落明顯，資產支持證券發行規模大增。房企境內股權融資大幅回落，2017年同降83%，2018年上半年維持低位。分類監管疊加債市調整，2017年房企發行信用債規模同降70%，2018年上半年同比略有回升。受益非標轉標，資產支持證券發行規模大幅增長，2017年同增92%，2018年前5月增長持續。海外債發行受限。

　　四是個人住房貸款額度持續收縮、首付上升、利率上浮明顯。2018年前半年，個人住房貸款首套房平均首付30%、利率5.6%，突破基準利率1.1倍；二套房平均首付50%，利率6%，突破基準利率1.2倍。個人住房貸款新增餘額1.94兆，同比下降7.6%。

　　四、政策建議：支持合理融資需求、規範融資管道、嚴防融資風險。

　　重點規範通道類非標融資、民間借貸和類金融機構融資、消費貸等不合規信貸；合理支持國內外證券市場融資、住房抵押貸款資產證券化、差別化的個人住房信貸。

　　具體而言，應清理影子銀行，表外融資回表；維護穩定的個人住房金融市場；發展房地產證券市場標準化融資；發展住房抵押貸款資產支持證券。

　　完整報告見夏磊地產觀察

　　(本文作者介紹：恆大研究院副院長兼首席房地產研究員。)