首付貸本質上屬於次貸，或沒有贏家

盤和林

據新京報報導，日前隨著樓市調控政策的加緊和新政的實施，以燕郊為首的環京地區“炒房熱”出現降溫，為了吸引購房者，地產商、中介機構違規推出“首付貸”、“首付分期”等購房措施來降低首付；一些中介公司甚至將首付貸的宣傳單公然張貼在門口。

首付貸，是P2P網絡平台、房地產中介或者第三方的金融機構，在首付階段為購房者提供的一種貸款。乍看之下，首付貸像是一種金融創新產品，為支付能力不足的購房者剛需者提供資金支持，降低購房門檻，但首付貸本質上仍舊屬於次貸，屬於金融創新的灰色地帶。

2016年8月住建部、國家發改委、央行、銀監會等七部委聯合發文正式認定“首付貸”為違法違規金融產品。

首付貸的產生並非偶然，它既是推升房價的一個重要原因，也是高房價導致的結果。高房價導致的相對較高的房價收入比，產生大量的資金需求，高房價下產生的巨大利潤空間又吸引了大規模資金的湧入，供求的碰撞便產生了消費貸，其為購房者降低門檻，為投資者廣開管道。

從根本上來講，首付貸屬於“房地產+互聯網P2P”發展模式的產物，除此之外其還包括過橋貸和贖樓貸，雖然在說法上有所不同，但是其業務在本質上都是一樣的，都是屬於居民杠杆消費。

如果說在房地產行業上行階段，首付貸的出現是受市場的熱刺激，那麽如今，在房地產市場的下行通道，首付貸的“死灰複燃”似乎只有增加房地產市場泡沫的作用，擴大了房地產市場的金融風險。

事實上嚴格來說，在首付貸江湖中沒有贏家。

對於首付貸的需求方來說，首付貸似乎像是通往幸福生活的“康莊大道”，但是事實上一旦踏進這塊灰色領域就只能一條路走到黑。目前我國部分銀行購房貸款的首付比例已經降到了20%，但是據調查，通過首付貸買房人的首付貸款事實上只有5%到10%，更有甚者是零首付，表面上為自己購房提供了方便，但是其背後是遠高於市場利率的貸款利息。

《中國經營報》報導稱，加上首付貸平台公司的服務費及雜費，“首付貸”用戶的年利率個別項目甚至達到了17.34%，這事實上與高利貸並無二致。這也就意味著，即使通過首付貸付清了首付，日後為付清房款所背負的還款壓力也會讓購房者苦不堪言。

而如今對開放商而言，“復活”首付貸也不過是想借以吸引消費者，提高去化水準，但是首先，開發商並未搞明白市場需求冷淡的背後邏輯，其次，想通過“首付貸”的來提升企業的業績水準，支撐企業度過“寒冬”終究不過是飲鴆止渴。

同時此時的資金供給方與開放商則更像是“連體嬰兒”，兩者命運休戚相關，一旦出現規模性還款問題，參與方企業運轉會都會現致命性中斷。這不僅造成了微觀經濟主體效益的損失，更導致了市場效率的損失。

作為首付貸最早出現城市之一的深圳就是最好的例證。據相關數據顯示，即使在整體市場行情並不樂觀的情況下，10月至11月深圳共拍賣房屋250套，同比增加77.3%，其中被拍賣的法拍房不少來自於不還月供的投資客。

對於房貸還款者，通過首付貸的方式借款一方面面臨著較大的還款壓力，另一方面，當市場行情並不樂觀時，斷供對於自身來說是最好的止損的方式，尤其是對於這些沒有使用抵押形式貸款的購房者。但是當這些房地產以法拍房形式進入房地產市場時，其地位通常是不同於商住房地產的，即使增加了市場供給量，但其實際效果也會的大打折扣。

總之，竊以為，首付貸“重出江湖”表明在這一輪房地產調控周期內，房地產商已經率先做出了妥協，但是在房地產市場發展現階段，其出現只能進一步加深房地產市場的杠杆化水準，導致整個市場泛泡沫化，進一步增加整個市場的金融風險。隨著經濟風向的轉變，一方面相關部門需要對樓市類似首付貸的杠杆消費嚴格把控，嚴守樓市金融風險底線。另一方面做好需求端的引導，以降低首付率等方式保證居民“居有所屋”，以防止政策效果被類似首付貸等非法金融貸款擠出。（作者系應用經濟學博士後）