房貸杠杆率高企 快看看你所在省份風險有多高？

房地產貸款與銀行緊密相聯，其風險的高低是央行最為關注的領域之一。

11月2日，央行發布《中國金融穩定報告（2018）》，對房地產市場發展及風險分析進行了專門的研究，得出的結論是，2017年全國各地區住戶部門債務風險程度不一，從區域分布看杠杆率處於全國最高省份分別是上海（65.5%）、浙江（65.4%）、甘肅（59.8%）、廣東（59.1%）。超過全國平均杠杆率水準的省份除了上面四地，還有北京（58.8%）、福建（57.5%）、重慶（50.6%）、寧夏（49.3%）和江西（49.2%）。

央行在上述報告中進一步警告，上述地區中，上海、浙江、廣東、福建、重慶5個省市的住戶部門債務與存款的比例以及債務收入比也超過全國平均水準，應加以關注。所以，分地域片區來看，東南沿海地區住戶部門債務風險相對較高。

為了使每個省份的居民杠杆率清晰可見，央行根據各首杠杆率繪製了一張直觀圖，你所在省份房貸杠杆率到到底高不高，風險大不大，可以對照以下這張圖仔細看看。

消費貸流進“首付”，警惕房價過快上漲風險

2017年，堪稱房地產史上最嚴調控時期，2017年有50多個城市頒布調控政策，有15個城市實行“認房又認貸”二套房認定標準，有48個城市實行限售、限購、限貸等政策。同時，我國長期實行審慎的住房信貸政策，平均首付比例達34%以上。

然而，如此嚴格的調控政策面前，部分居民是如何突破嚴格的房貸政策，勇敢地買買買呢？

央行上述報告研究發現，居民購房存在違規加杠杆情況。2017年，短期消費貸款增速異常，1月短期消費貸款餘額同比增速為19.9%，至10月則上升至40.9%。這一現象的出現部分原因在於2016年下半年以來銀行逐漸收緊房貸授信，部分購房者利用短期消費貸款等管道違規加杠杆，繞過首付比例限制，從而可能導致大量短期消費貸款流入房地產市場，助長了房地產市場投機行為，房價過快上漲問題更為突出。

2017年末，全國主要金融機構（含外資）個人住房貸款年末餘額為21.9兆元，同比增長22.2%，銀行在房貸方面依然高歌猛進。

央行警告，銀行業金融機構房地產貸款不良率明顯低於整體貸款不良率，房地產信貸品質較好，房地產金融風險總體可控。但不容忽視的是，近年來房地產業高杠杆發展模式和房價過快上漲並存，房地產行業風險有所上升，相關風險可能通過多種管道影響金融體系，須予以高度關注。

26家房企負債超過85%，買地資金杠杆率7、8倍

部分居民不僅貸款買房，連首付也加杠杆。這只是房貸風險上升一方面的體現，另一方面表現的是部分地產商的高杠杆運作。

央行此次報告稱，房地產企業債務率較高，融資方式複雜。2017年，136家上市房企平均資46產負債率鋼彈79.1%，比上年上升1.9個百分點，其中有26家資產負債率超過85%。部分房企的土地競買保證金也來自外部融資，購地資金杠杆率達到7-8倍，嚴重違反了自有資金購地的要求。

較高的負債率增加了房地產企業經營發展的順周期性，削弱了其應對行業波動的能力。此外，部分房地產企業的融資管道存在業務模式複雜、多層嵌套、明股實債的情況，加大了監管部門掌握資金真實流向的難度，削弱了監管效果。

央行上述報告警告，銀行對房地產行業的信貸敞口較為集中，2017年末房地產貸款餘額佔各項貸款餘額的26.8%，一旦房地產市場出現劇烈波動，銀行業將直接面臨信用風險。其次，部分房企還通過信託、資管計劃等各類非銀管道融資，存在融資模式複雜、多層嵌套的問題，其風險有可能通過以上管道傳導至金融體系。最後，我國大量企業貸款的抵押物為房地產，如果房地產市場波動劇烈，可能通過抵押物價值變化管道導致風險向金融業傳導。從間接影響看，房地產涉及眾多上下遊行業，其發展狀況會對這些行業的經營效益和企業償債能力產生影響，進而影響金融體系風險狀況和經濟增長形勢。