央行報告：要關注部分居民違規加杠杆購房等三大風險

中國人民銀行在11月2日發布的《中國金融穩定報告（2018）》，以專題的形式對中國的房地產金融進行了全面把脈。

報告稱，中國房地產金融政策審慎，房地產信貸品質較好，相關金融風險總體可控，但要關注房地產信貸佔比過高、部分居民違規加杠杆購房、部分房地產企業債務率過高等風險。

報告認為中國房地產企業債務率較高，融資方式複雜。

數據顯示，2017年，136家上市房企平均資產負債率高達79.1%，比上年上升1.9個百分點，其中有26家資產負債率超過85%。部分房企的土地競買保證金也來自外部融資，購地資金杠杆率達到7~8倍，嚴重違反了自有資金購地的要求。較高的負債率增加了房地產企業經營發展的順周期性，削弱了其應對行業波動的能力。此外，部分房地產企業的融資管道存在業務模式複雜、多層嵌套、明股實債的情況，加大了監管部門掌握資金真實流向的難度，削弱了監管效果。

此外，央行報告注意到，居民購房存在違規加杠杆情況。

2017年儘管個人住房貸款佔新增貸款的比重下降，但短期消費貸款增速異常。

數據顯示，去年1月短期消費貸款餘額同比增速為19.9%，至10月則上升至40.9%。2017年末，個人住房貸款年末餘額為21.9兆元，同比增長22.2%，增速較上年末低14.5個百分點

“這一現象的出現部分原因在於2016年下半年以來銀行逐漸收緊房貸授信，部分購房者利用短期消費貸款等管道違規加杠杆，繞過首付比例限制，從而可能導致大量短期消費貸款流入房地產市場，助長了房地產市場投機行為，房價過快上漲問題更為突出。”央行稱。

報告稱，房地產行業風險通過多種方式影響金融體系。

從直接影響看，首先，銀行對房地產行業的信貸敞口較為集中，2017年末房地產貸款餘額佔各項貸款餘額的26.8%，一旦房地產市場出現劇烈波動，銀行業將直接面臨信用風險。其

次，部分房企還通過信託、資管計劃等各類非銀管道融資，存在融資模式複雜、多層嵌套的問題，其風險有可能通過以上管道傳導至金融體系。最後，我國大量企業貸款的抵押物為房地產，如果房地產市場波動劇烈，可能通過抵押

物價值變化管道導致風險向金融業傳導。從間接影響看，房地產涉及眾多上下遊行業，其發展狀況會對這些行業的經營效益和企業償債能力產生影響，進而影響金融體系風險狀況和經濟增長形勢。

房地產企業債務率較高，融資方式複雜。

針對上述三大問題，央行在報告中給出了三點政策建議。

首先是保持房地產金融政策的連續性和穩定性。繼續落實好“因城施策”的差別化住房信貸政策，指導商業銀行合理管控個人住房貸款增長，強化個人住房貸款審慎管理，支持剛性居住需求，抑製投機炒房行為，加強對消費貸款的管理，防止消費貸款、經營貸款等資金挪用於購房行為，抑製居民部門杠杆繼續過快增長。

同時，要防範房地產領域的不當和過度融資。

報告稱，要抑製資金過度流向房地產領域，對負債率偏高以及大量購置土地、具有囤房囤地和市場炒作行為、製造地王現象等的房地產企業進行融資限制，清理規範房地產企業“明股實債”等融資行為，提高房地產行業債務透明度，嚴格落實企業購地只能用自有資金的規定，加強房地產開發企業購地資金來源審查，嚴控購地加杠杆行為。

此外，要頒布房地產市場健康發展長效機制。綜合運用土地、金融、財稅、立法等手段，解除製約房地產市場穩定的制度障礙。加快推進房地產領域供給側改革，人口流入的大中城市應切實加大住宅用地供應，增加住宅供給能力，有效引導市場預期。同時，加快建立“租購並舉”的住房制度，推動“租購同權”，調節長期供求關係。