樓市上漲的邏輯：居民隱秘的杠杆鏈條

作者：洛杉磯先生

來源：中產先生

這一輪房價上漲的邏輯，主要是基於鏈條式的加杠杆，2015-2017年初極其寬鬆的信貸政策讓這個鏈條運轉了起來。

隻說居民民部門，常見的加杠杆鏈條如下：

1、外地年輕人從老家帶著兩三代人的積蓄或賣房所得的房款來到大城市，通過貸款買入老破小；

2、城市原住民見房價勢頭很猛，順便改善居住，用賣給新人老破小後的房款作首付，貸款買了改善行住房；

3、改善房業主賣出改善房作為首付，通過貸款買入豪宅；

4、豪宅業主賣出房產後，用於企業經營/ 其他大類資產投資/ 移民出海。當熱點城市房價熄火後的半年時間內，香港、溫哥華、多倫多、爾灣等海外華人投資熱門城市的樓市應聲降溫，是巧合嗎？

除炒房外，這個加杠杆鏈條基本涵蓋了90%的房產交易，不信問問賣給你房的業主，不是置換就是移民；也可以了解一下買你房子的年輕人，房款不是賣房所得就是“六個錢包”。

另一個鏈條則是炒房客這一條線：將已有房產抵押，貸上加貸增持房產。

發現共同規律了嗎？那就是鏈條的每一步都需要大幅加杠杆，而且加杠杆的本金大都不是真金白銀，而是從原本的房產市值當中釋放（賣房或抵押）或者幾代人積蓄這種一次性紅利中出來的；

同時，這些參與者加杠杆的資質也大都為偽造（假流水、假工作證明），不信你拽一個中介來問問，說自己收入不行怎麽辦貸款，他分分鐘幫你搞定材料。

信貸政策的寬鬆，讓整個鏈條得以順暢運轉，而信貸受製的話，就像生鏽的鏈條沒有了潤滑油，無法前行。在假材料泛濫，房貸政策寬鬆的背景下，信貸的釋放是不考慮真實收入水準的，而全社會收入水準恰好是和房租硬掛鉤的，這也解釋了為什麽租金回報率會這麽低。

所以，限購限貸提高利率真的殺傷力很大，利息支出也很嚇人，這個鏈條的平衡面臨被打破的風險，因為沒有合格的貸款人入場了，俗稱樓市韭菜。

如何解決？美國選擇了次級貸，雖然暫時解決問題，但是最終引發危機主動刺破。

中國怎麽辦？

1、繼續嚴格限購限貸，直到下一批合格貸款人培養的差不多；

2、放開限購限貸前後，房地產稅、遺產稅就一定頒布；

3、由於限購限售，會有很多人失去斷臂求生的機會，割肉離場，成為這個鏈條下的犧牲者。

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