公元前202年,劉邦在定陶舉行登基大典,國號漢,自此開創悠遠流長的漢文化和漢文明。然而,你可能不知道,定陶,就在今天的山東菏澤。
千年後,這個還排不上一二三線城市行列的菏澤,居然因為住建局的一紙樓市通知,火遍全國。想象一下,或許,這個現代城市的熾熱程度並不亞於穿越回去的那個古代之城。
一個問題相信被反覆問了無數遍?泱泱大國,威威大市,為什麽是菏澤?憑什麽是菏澤?
沒有調查就沒有足夠底氣的發言權。在親歷者的大白話裡,以菏澤、廣州、珠海領銜主演的調控大戲,真相只有一個:房子不好賣了!
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在揭秘更多真相前,還得先來個劇情回顧。
12月18日,菏澤市住建局一紙通知,樓市熱度立刻飆升。
密麻的文字中主要提了兩點:第一,取消限售;第二,降低預售資金監管額度。
通知一出,菏澤立刻被定性為是這波調控中第一個取消限售的城市。各種“樓市現鬆綁信號,後續或引發更多城市跟進”的解讀版本發酵了一整天。
在輿論壓力下,網傳菏澤住建局連開了好幾個小時的會議想對策。最終,在12月19日下午5:29,一頁說明出爐,對政策頒布的背景及原因給予了回應。
往往在一份引發廣泛熱議和爭議的政策頒布後,迫於承受不起的輿論壓力,決策層也總會發布一份安撫上級以及全國廣大群眾情緒的反轉聲明,好給一個自保的交代。
然而,就在吃瓜群眾等著劇情反轉的那一刻,菏澤住建局用一段高情商和高智商文字,將劇情順著原來路徑繼續進行了下去,讓人無話可說。
官方給出原因是,2017年11月份,菏澤市限制新購和二手住房轉讓期限有關規定頒布後,有不少準備購買存量住房的市民,特別是棚改貨幣化補償的市民,因不能辦理過戶而無法購買合適的存量住房,要求取消限制轉讓期限規定的願望十分迫切。
而近年來,受轉讓期限規定的影響,菏澤市二手房交易價格出現同比增長較快的勢頭。為防止商品住房價格出現大的波動,促進房地產市場平穩健康發展,經過認真調查和評估,決定取消已頒布的限制新購和二手住房轉讓期限規定。
翻譯過來,這份聲明大概就是想告訴你:
第一,請不要給我扣“限售”的帽子,我是取消限制“轉讓”期限。
第二,中央一再強調,穩定住房價,眼看著需求巨大,我供應少了,為了穩住房價,只好放開流轉。
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要想了解事件的完整概貌,以及理解政策頒布的初衷,恐怕還要用到原始的辦法——從親歷者口述的線索中理邏輯。
王猛,山東人,房地產產業鏈條中的從業者,截至目前的人生中,他去過兩次菏澤。第一次在十五年前,第二次在今年上半年。深扎房地產上下遊多年的他,兩次去都是為了尋求商機。
前後兩次對菏澤的印象,他是這樣描述的:
“我記得15年前去菏澤時,真的可以用窮鄉僻壤來形容,偏僻和破舊到不得不邊走邊打聽,在附近轉悠了好幾圈,才找到這個地方。整個城市顯得很小。”
“今年上半年,聽別人說菏澤現在發展得不錯,為了尋找項目商機,我就驅車前往。簡直和十幾年前有著天壤之別,城市好大好大。這分明是一座新城嘛,到處都是新蓋的大樓,路邊濃密的樹木和五顏六色的小花,將這座城市打扮成了花園式的城市。”
這一次,在菏澤待了兩天,轉了轉當地的房地產市場後,王猛最終打道回府,放棄了這裡的“商機”。因為,趨於飽和的市場,當去庫存都成了壓力時,哪裡還有商機可言?
王猛說,當地開發商的原話是“這裡現在是下行回落的趨勢”。
大白話就是,新蓋的房子太多了,而需求有限,房子根本賣不出去,空置率很高。原打算進入這個市場的開發商積極性自然就沒那麽高了。
“現在只有商圈周邊的住宅和學校周邊的學區房好賣,其他住宅去庫存壓力太大了。”這是王猛從當地開發商口中獲取的資訊。
在王猛眼中這座煥然一新的“新城”,之所以有如此大的變化,與菏澤轟轟烈烈的棚改拆遷不無關係。
有數據顯示,2017年全國棚改數量排名首位的就是菏澤,全市棚改量約18萬戶。在此基礎上,菏澤市住建局還編制了 2018-2020年棚改規劃,大展巨集圖。但是,本來就面臨去化壓力的菏澤,今年年初,山東省住房建設工作會議中提出取消貨幣化安置獎勵,鼓勵實物安置,這樣一來,去化難上加難。
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了解了上述逐條線索,再去反推菏澤市住建局的調控通知,或許就會明白,為什麽通知中還提到了“降低預售資金監管額度”。
翻譯出來就是:開發商們蓋的房子賣不出去,就沒錢,沒錢就隨時面臨資金鏈吃緊甚至斷裂風險,怎麽辦?對資金監管這塊再鬆鬆口,原來規定蓋15層才可以預售的標準,降低一下,現在蓋10層或5層就賣吧。監管账戶裡面的預售資金,不用非得達到一定額度,才能提取,差不多留點就行了,別讓開發商們也都作難了。
所以,千言萬句,真相只有一個——房子賣不出去啊!
當然,別把焦點都放在菏澤身上。道理都是相通的,廣州、珠海都是一樣的調控邏輯。
廣州商辦項目如果賣得火熱火熱,還調他幹啥?賣不動才需要動一動政策,讓市場活泛起來。
全國的商辦項目現在的壓力到底有多大?來自中指研究院發布的一份《2018中國商業地產市場年報》顯示,截至目前,商辦市場投資、新開工、銷售面積均同比下降,整體表現回落,供應過剩壓力仍存。
2018年1-11月,全國商業地產銷售面積為13724萬平方米,同比下降6.8%。 其中,商業營業用房市場,2018年1-11月,全國商業營業用房新開工面積18037萬平方米,銷售面積10118萬平方米,開工銷售比由2017年1-11月的1.75上升至1.78,在新開工逐步放緩、銷售減少的情況下,全國新增商業營業用房市場表現供應過剩,庫存去化速度放緩。
所以,調控原因大同小異,只不過表現手法不同罷了。有像菏澤這樣的高調派,也有像珠海的低調派。當然,這些先發城市的應對方式或也都一樣,面對源源不斷的拷問,按照流程走一份情商極高的公關說明,直到各地調控已成常態,習以為常被大眾接受時,後面的城市也就可以省去這一步了。
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那麽,以菏澤、廣州、珠海三城領銜主演的《樓市調控鬆綁大戲》,真如吃瓜群眾連連發出的來自靈魂深處的拷問一樣:現在的樓市,說變就變,跟孩兒的臉一樣嗎?
不然,其實在此之前調控松動早有跡象可循,這個時間節點大約開始於11月份。
比如,利率方面,在今年深圳、杭州、南京等多個城市釋放出部分銀行下調房貸利率的消息後,12月11日,融360發布《2018年11月中國房貸市場報告》顯示,2018年11月,全國首套房貸利率環比增幅結束了22個月以來的連漲,首現“零漲幅”。
再如,今年1—10月,融資監管層密不透風,市場一度出成屋企發債中止潮現象,一周之內4、5家房企同時發債中止已是常態。11月份,全國多家房企密集獲準發行較大額度的融資。有數據顯示,合計總額已逾千億元。12月12日,政策進一步放鬆,發改委發布政策,優質房企可直接融資。
又如,數據顯示,目前,全國2018年房地產各種調控政策多達444次,預計全年在450次左右,刷新歷史調控記錄。但近兩個月以來,房地產政策基本平穩,已少有城市頒布限購、限售等調控措施。反而取消限售等放鬆政策陸續頒布。
但是,別誤解,也別掉以輕心,因為房住不炒仍是主基調。到目前為止,決策層能容忍的是,各地可根據具體情況,做出適合當地的小調整。
從這幾個城市的調整來看,一城一策或將是接下來的調控大邏輯和大方向。
另一個信號是,近日,來自國務院發展研究中心的某專家就透露,春節前,會有20個城市陸續頒布房地產調控長效機制政策。預計12月會先試點10個城市,調控下放到市一級政府,而中央隻對量、價等15個指標設定考核區間,不設強製措施。首付比例,中央給個區間,房貸利率由基準利率決定,稅由中央制定,其他的限購限貸政策和利率優惠,地方自主決定,不做視窗指導。
上述這段話的意思就是,需要放鬆點還是加緊點,取決於各地情況!
至於哪些城市會步後塵,一是看當地樓市的緊張程度,二是看誰更有像菏澤這樣先來者的勇氣,畢竟,歷史的開創者永遠是留給像劉邦這樣的有勇氣的人。