菏澤的示範效應：至少30城或跟進 強調取消轉讓期限

■本報記者 劉詩萌 北京報導

自18日晚頒布取消限售的政策後，菏澤這個名不見經傳的小城市一下子成為了整個中國聚焦的中心。據媒體報導，山東省住建廳透露，菏澤市住建局發布的取消限售政策的檔案事先並沒有報備省廳，已經要求其盡快進行政策解讀。

19日下午，菏澤市發布《菏澤市取消限制存量住房轉讓期限規定的情況說明》（下稱“《說明》”）。根據《說明》，菏澤取消已頒布的限制新購和二手住房轉讓規定的原因，是由於有不少準備購買存量住房的市民，特別是棚改貨幣化補償的市民，因不能辦理過戶而無法購買合適的存量住房，要求取消限制轉讓期限規定的願望十分迫切。

中原地產首席分析師張大偉對《華夏時報》記者表示，取消限售與平穩二手房價格沒有直接關係，菏澤的官方解釋並不準確。二手房取消限售後，短期炒作可能性增加，市場的不穩定性反而增加。

強調取消轉讓期限

《說明》指出，近年來，受轉讓期限規定的影響，菏澤二手房交易價格出現同比增長較快的勢頭。為防止商品住房價格出現大的波動，促進房地產市場平穩健康發展，經過認真調查和評估，菏澤市住建局決定取消已頒布的限制新購和二手住房轉讓規定。

易居研究院智庫中心總監嚴躍進帳析認為，這一《說明》和前一天頒布的政策相比並沒有實質性的調整，主要強調了“轉讓期限”的概念，實際上是因為“限售”中的“售”是開發商的行為，而“轉讓”一詞是強調房東二手房交易的概念。所以政策上唯一調整的就是，不提“限售”一說，而是提“限轉讓”一說。通俗地說，房屋以後可以自由轉讓。

不過張大偉認為，菏澤的官方解釋和限售政策的影響不吻合。在他看來，限售是過去2年調控的標誌性政策，也是房住不炒的最典型政策，限制購入後必須持有一定時間，降低了投資需求，對於抑製市場有很大影響。限售政策針對的主要是投資投機購房者，不約束真實自住購房，隻對短期貨易有影響，而短期貨易大部分屬於投機購買。

“菏澤作為一個貨幣化安置棚戶區比例高的城市，新建住宅供應量不足，價格上行。鬆綁限售，對於區域市場來說，是釋放了投資投機的信號。”張大偉表示，在當下這個時點，作為全國第一個取消限售政策的城市，帶來的市場心理影響和示範效應將會非常巨大，對於房地產市場的預期管理產生的影響也會很大。

樓市“政策底”出現

此前，受菏澤頒布取消限售利好影響，18日A股市場中地產股大幅上漲，板塊漲幅1%。

張大偉認為，菏澤的限售取消落地，標誌著本輪樓市調控全面見底，未來多個城市的很多微調寬鬆政策可能密集出現。

中原地產研究中心統計數據顯示，截至目前，全國2018年房地產各種調控政策多達444次，預計全年在450次左右，刷新歷史調控紀錄。同比漲幅鋼彈75%。2018年也成為歷史上房地產調控政策最密集的年份。但11月以來樓市政策明顯減少，只有蘇州、承德兩地針對限購政策有所更新。其他城市基本無收緊約束性的調控政策發布。大部分調控都是重申之前的調控政策，針對房地產調控內容基本以落實之前政策為主。

如果菏澤政策落地執行，那麽後續效仿的城市將非常多，在全國有90多個不同級別的城市執行了限售政策，山東之前省內包括青島、濟南、威海、聊城、濱州、德州、東營、菏澤8個城市有限售政策，除了青島、濟南外，都與菏澤城市級別相當，市場狀況也接近。據張大偉估算，全國起碼有30個城市以上有取消限售的可能性。

不過，這一政策是否還會有後續變化，仍是一個未知數。中國社科院財經戰略研究院住房大數據聯合實驗室發起人鄒琳華認為，2019年房地產市場調控仍然需要堅持，“房住不炒”也需要進一步落實。全面取消房地產調控政策乃至刺激購房，是不符合科學理性的，不僅會造成房地產調控前功盡棄，而且可能顯著增大巨集觀泡沫風險。最近的政治局會議沒有提及房地產，也表明房地產調控政策的方向並沒有發生變化。