濟南房屋徵收新規：一樓帶院補償價不超評估價2％！

大眾網·海報新聞濟南7月31日訊（記者 張穩） 日前，濟南市住房和城鄉建設局發布關於印發《濟南市國有土地上房屋徵收評估技術規範》的通知，自7月30日起，濟南房屋徵收新規正式施行，不同樓層的房屋價值差異更加明確，一樓帶院補償價不超評估價2%；經特殊保溫處理的頂層，補償價上調不超過100元/平方米。

新規適用於濟南市轄區內國有土地上房屋徵收評估以及對相關評估結果進行覆核評估和鑒定，包括被徵收房屋價值評估、用於產權調換房屋價值評估、被徵收住宅房屋室內裝飾裝修價值評估等。按照被徵收房屋產權用途劃分，房屋徵收評估的類型包括：住宅房屋、非住宅房屋（商業、辦公、工業、倉儲及其他）。

新規對於住宅房屋的評估做了明確，被徵收的住宅房屋，補償價值按照其所處區位新建普通商品住宅的市場價格，結合被徵收房屋建築結構、樓層、朝向、新舊程度和裝飾裝修情況等因素評估確定。新建普通商品住宅是指房屋徵收公告發布時近期建成的，按照國家規定的建築設計標準和質量安全等技術規範建造，功能齊全、價格合理、能夠滿足居住生活需要的一般性商品住宅。

按照房屋層數不同，住宅可分為平房、低層住宅（2-3層）、多層住宅（4-6層）、中高層住宅（7-9層）、高層住宅（10層以上）；按照套型設計不同，住宅可劃分為成套住宅（包括單元住宅與獨門院落）、非成套住宅；按照建築結構不同，住宅可劃分為簡易結構、磚木結構、磚混結構、鋼混結構等。

被徵收房屋樓層、朝向、成新調整系數

新規將被徵收房屋樓層調整系數部門變為“元/平方米”，不同樓層的房屋價值差異更加明確，進而影響最終的房屋評估價值。坡屋面和經特殊保溫處理的頂層可根據實際情況作適當調整，上調幅度不超過100元/平方米；多層帶電梯的樓房據實際情況另行調整；一樓附帶經統一配建的獨立院落時，價格作相應調整，上調幅度最高不超過其房屋評估價值的2%。

朝向對於房屋價值的影響變小，在樓房朝向調整上，以南北朝向為基準，其他朝向-0.5％。在成新調整上，以評估基準房為基準，根據被徵收房屋的建成年代和維護情況作適當調整，成新調整一般不超過500元/平方米。至於房屋朝向調整以南北朝向為基準，其他朝向0.5%。這樣以來，朝向對於房屋價值的影響變小。

附：住宅房屋評估技術路線

（一）測算新建普通商品住宅的市場價格。採用適宜的評估方法評估確定被徵收房屋所在區位內的新建普通商品住宅的市場價格。

該區位內有已建成該類新建普通商品住宅的，優先採用比較法，評估時應當依據其銷售均價，確定該區位的新建普通商品住宅市場銷售價格。該區位沒有該類新建普通商品住宅的，可以採用成本法或其他評估方法。採用成本法時可以依據擬新建項目立項、規劃、用地批準文件以及設計圖、建設標準、配套設施標準，推算該項目的新建普通商品住宅的市場銷售價格。

（二）確立評估基準房。在徵收項目範圍內根據被徵收房屋的結構、套型進行分類，每類住宅均設定“標準樣本住宅”作為評估基準房。

（三）測算基準價格。按照被徵收房屋所在區位內的新建普通商品住宅的市場價格，進行結構、套型調整，測算各類評估基準房的基準價格。

（四）確定被徵收房屋的評估價格。各被徵收房屋分別與對應類型“標準樣本住宅”進行房地產實體狀況因素比較，進行成新、樓層、朝向調整後得出各被徵收住宅房屋的評估價格。