房屋徵收補償大揭秘—“住改非”如何補償

房屋徵收補償大揭秘—“住改非”如何補償

常常有當事人來谘詢，自己的被徵收的房屋一直被登記為住宅性住房，但是實際上是用此房屋從事商業經營。當遭遇房屋徵收時，由於住宅性住房和非住宅性住房有不同的補償標準，此時如果將此被徵收房屋認定為住宅性住房，那麽自己的利益就會遭受重大損失，此時如何維護自己的權利呢？

《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十七條規定“作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予的補償包括：（一）被徵收房屋價值的補償”。因此，在國有土地上房屋徵收補償中，房屋的性質對房屋價值評估具有重大影響。由於住宅性房屋與非住宅性房屋（經營用房）具有不同的價值評估標準，因此在操作中需要對房屋性質作出認定，以免對被徵收人的利益造成損害。

但是，在實際生活中往往存在一種情況，即房屋的性質在房屋權屬證書上登記的為住宅，但被徵收人一直將此房屋用於經營，也依法辦理了營業執照或者具有相應的納稅證明。那麽針對這種情況，如何認定房屋的價值並確定補償標準呢？下面小編將為您解答疑惑。

在房屋徵收補償中，徵收方和被徵收方經常為被徵收房屋的性質發生糾紛。那麽在認定中，是以房屋產權登記為準，還是以實際用途為準來認定？國務院在2003年發布《關於認真做好房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》中規定“對拆遷範圍內產權性質為住宅，但已依法取得營業執照經營性用房的補償，各地可根據其經營狀況，經營年限及納稅等時間情況給予適當補償。”

因此根據上述規定，針對生活中存在的大量未辦理住宅改非住宅的變更登記，而直接將自己居住的房屋作為經營場所以此賺取生活費用的情況。在實際操作中，不會簡單地用房屋權屬證書上記載的房屋性質來確定補償標準，而是會綜合衡量被徵收房屋的實際情況來確定徵收補償標準。

同時，根據《中華人民共和國物權法》的規定我們可以知道，物權人擁有充分發揮物之效能的決定支配權。只要在行使權力時，沒有侵犯社會公共利益或者他人合法權益，沒有違反法律的禁止性規定，就會對其行為的合法性予以認可。也就是說只要當事人對進行商業經營的房屋取得了營業執照登記，即使沒有辦理房屋權屬變更，此商業行為即可從法律層面認定為合法行為。

因此通俗來說，在實際操作中，對於那些房屋權屬登記為住宅性住房，但卻進行合法經營，並取得了營業執照登記的房屋。在徵收補償的房屋認定中，會綜合衡量考慮，根據其經營情況、經營年限及納稅等情況予以實際補償。但是需要注意的是，這種情況的適用有前提基礎，也即是合法經營、取得了營業執照。對於那些雖然進行經營活動，但是未取得營業執照的登記為住宅性房屋的價格評估，一般情況下是不適用於以上規定。

總之，對於您被登記為住宅但進行商業行為的被徵收房屋，只要取得了營業執照，並進行合法經營。那麽就不用擔心，一般情況下，在房屋徵收補償的房屋評估中，將會綜合考量，不會僅僅依靠房屋權屬登記而進行價值評估。