熱點城市的土地出讓政策正悄悄發生著重大變化。
7月17日，南京和杭州對開發商拿地或自持建案的要求作出了調整：南京取消了已執行快2年的成屋銷售政策，全面推行“競建自持商品住房面積”；杭州則規定“競地部門通過競投自持比例取得的涉宅用地上建設的項目，自持建案屋應全部為住宅”。
業內人士認為，兩個城市的調整方向都是進一步加大租賃住房的供應，落實購租並舉的政策。同時，在一定程度上加快土地開發和上市的節奏，增大租賃住房供應。
南京
7月17日，南京掛出5幅地塊公開出讓，出讓總面積約28.2萬平方米。
引人關注的是，此次土地出讓條件中出現了一些重大變化：取消了“競價達最高限價的80%申領預售的施工進度門檻，以及競價達最高限價的90%需成屋銷售”的要求。
此外，之前的“競建保障房面積”調整為“當地塊競價達到最高限價時仍有競買人要求繼續競買的，停止競價，改為在本地塊內競爭自持商品住房（租賃住房）建築面積，每次申報面積200平方米，申報面積最多者為競得人。”
南京成屋銷售政策始於2016年8月。當時為給土拍市場降溫，南京市規定，當網上競價達到最高限價時，仍有2家以上部門要求繼續競買的，停止網上競價，改為現場搖號產生競得者，並在最高限價基礎上再加一個加價幅度作為成交價。當網上競價達到最高限價90%時，該地塊所建商品住房必須成屋銷售。
2017年6月2日，調控再次加碼，當住宅用地、商住用地網上交易競價達到最高限價時，停止競爭地價，改為在網上競爭保障性住房建築面積。
如今，上述兩條規定都發生了質的變化。
對此，南京市房地產學會會長吳翔華認為，成屋銷售會增加開發商的成本，導致房屋銷售報價提高，但政府又限價，房價和開發商成本兩個矛盾無法解決。另外，成屋銷售從開發到建成滿足銷售條件，至少需要兩年時間，導致上市房源量在某一段時間是真空狀態，房源量緊張，人為加劇了市場的供需矛盾。
吳翔華表示，取消成屋銷售政策，調整為“競建自持商品住房面積”，對於開發商來說基本喜聞樂見，地塊中有部分需自持的房源，也沒有什麽不好，因為雖然是自持，但依舊是開發商自己的資產，可以自由支配。
另外，南京是國家租賃試點城市，現在競建自持，開發商一方面拿到了地，另一方面又可幫助政府完成部分租賃用房目標。預計南京未來房源供應量會上升，一般6個至9個月便能夠上市。
南京網上房地產數據顯示，2018年上半年，南京賣房30624套，目前市場庫存2.4萬套，從供應和成交角度來看，上半年南京樓市都達到了近5年來的最低值。
土地拍賣市場卻是另一番景象。
據58安居客房產研究院統計數據顯示，上半年，南京市國土局共計出讓34幅經營性土地（不含溧水、高淳），面積202.65萬平方米，總價388.67億元，與2017年上半年相比，成交面積上漲52%，成交總價卻下跌9.74%。
土地溢價率方面，上半年為1.93%，而2017年一度高達36.02%。此次掛出的5幅地塊設定的最高限價均比區域地王便宜2000元-3000元/平方米。
杭州
競建自持商品住房面積，杭州是先行者。
自2017年4月26日誕生首幅有自持面積的地塊以來，“自持面積競拍”成了杭州土拍市場的常態。2017年8月22日，杭州頒布了“企業自持建案屋租賃管理實施細則”。
今年7月17日，杭州市又發布了《關於進一步加強對企業自持建案屋租賃管理的通知》（下稱《通知》），繼續加大租賃住房的推廣力度。
《通知》規定，競地部門通過競投自持比例取得的涉宅用地上建設的項目，自持建案屋應全部為住宅。
《通知》還規定“自持建案屋對外出租單次租期不得超過10年，單次收取租金的期限不得超過1年”。
“地產杭州客”認為，新的規定徹底堵住了開發商把自持面積全部放在商業部分的漏洞，同時還會影響開發商自持部分的資金回籠，並使得其自持部分徹底回歸“租賃住房”的本質。
據杭州市住房保障和房產管理局的官方統計，截至目前，杭州市區範圍內共有92宗地塊出現競拍自持比例，合計自持面積達191萬平方米。假設單套租賃住房面積為50平方米，意味著這92宗地塊將新增近4萬套租賃住房。
與建案搖號一樣，土拍市場依舊較熱。
數據顯示，上半年，杭州賣地收入1345億元，不僅佔據了全國土地出讓金總額第一名的位置，更以較高的同比增速、兩幅百億“地王”與頻繁刷新的樓面單價宣告著城市價值。
業內人士告訴記者，從目前來看，加快土地節奏、加大土地供應量仍是杭州土地市場主基調之一。
7月16日，杭州主城區迎來7月的第二場土拍，共出讓7宗用地，從成交結果看，相比之前的普遍高溢價甚至高自持比例成交等行情，低溢價成交已成為當下主流。
責任編輯：孫劍嵩
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室