摘要：真相到底是什麽？
撰文|杆姐&編輯|欣欣然
土地市場非常勁爆。
僅5月8日這一天，包括天津、蘇州、濟南在內的10余個城市共成交約32宗地塊，單日成交金額近300億元。杠杆遊戲要說，這還是媒體的不完整統計。
拿地的玩家，既有如碧桂園這樣的頭部房企，也有金地、奧園等實力房企，其中更不乏像天陽、秦山等各地中小規模房企。
更關鍵的是，和2、3月以來的土拍行情一樣，除了個別地塊，似乎5月8日的基本面就是高溢價。
動輒50%的溢價，甚至碧桂園在江西九江拿的地溢價高達71.88%……
看到這個行情，很多杆友是不是嚇傻了，房價又要飆升？
我想這個問題，確實值得說一說。
1、推升預期是肯定的。這一點，杠杆遊戲覺得必須意識到。包括對當下，火熱的土拍市場，也活躍了房產交易。各種數據都說明這一點，並維護了去年下半年開始往下的房價企穩。
有的地方甚至又出現了搖號買房。
麵粉貴了，麵包不漲價嗎？這是淺顯的道理，不需要說。但並不是這麽簡單。
2、除了熱烈的高溢價地塊新聞，也要看到總溢價並不算誇張。新聞和輿論都喜歡關心震驚的東西，這既是人性，也是地方和開發商喜歡看到的。
這裡杠杆遊戲點到為止，你懂的。
核心在於，這些很高的樓面價和高溢價新聞之外，其他地塊，以及整體情況到底是怎樣呢？
根據中指院數據，4月，300個大中城市住宅（住宅及含住宅的綜合用地）樓面成交價4822元/平米，同比增加25%。而環比隻增加了2%。
總溢價方面，為25%的增幅。高不高？當然不低。2018全年，總溢價為13%。
但是，和我們近期看到新聞的誇張數據比，是不是又不那麽高？
3、二線城市4月溢價26%，2018全年為12%。一線城市4月的溢價率為14%，還算溫和。很多朋友特別關心二線城市。
杠杆遊戲注意到，4月，二、三線城市土拍的溢價率都是26%。而2018全年，二線城市的總價溢率為12%，三線為18%。
2018年的溢價率，一二三城市比2017年整體都是下滑的。
2019才4個月，未來如何發展，還需要觀察。
4、麵包除了要考慮麵粉價格，還要看麵包店的數量和麵包總供應量。這句話杠杆遊戲說繞了，意思就是，地價整體漲了，甚至部分有些誇張。但是，宅地成交增幅更誇張。
中指院數據顯示，4月300個大中城市宅地成交612宗，同比增加23%，環比更是34%的增幅。
成交總面積3114萬平米，同比增加22%，環比增加25%。
你說今天供應的這麽多麵粉，過幾個月是不是都得做成麵包來賣？突然間增加了這麽多麵包，如果沒有火熱的行情，始終對價格是個抑製。
5、二線城市土地供應和成交都有超14%的增長。很多杆友肯定會說，不要拿全國300個城市說事。Ok，杠杆遊戲說一二線城市。
北京、上海、深圳的土地供應就不說了，4月整體是下滑的。但成交環比居然是大增116%，同比也有1%的增幅。
然後更多、且最關鍵的二線城市，4月推出土地770宗，合計3461萬平米，環比增加26%，同比增加15%。
具體成交了692宗，成交3139萬平米，環比增加14%，同比增長15%。
也就是說，4月土拍熱鬧的二線城市，整體上未來可以賣的房子是更多的。
6、部分高地價其實容積率是不高的。接著，杠杆遊戲要補充說一句，我觀察了今年以來的高地價地塊，其實大部分容積率都不高，2上下。
也就是說，這些主要是蓋低容積率的善性住房。這部分房子算中高端，很多小白還是剛需階段。這些房價就算高一點，其實和他們也關係不大。
也不能說不大，市面上價格高的在那兒，自然會影響其他盤的價格和人的心態。
但總的來說，如上分析不要太煩惱。
7、3年前的地王如今都過得不好。今天說“地王”這個詞語好像不太恰當，雖然近期地價不算便宜，但大家都沒有故意往地王方向搞。
即便如此，有些城市、有些地塊的價格確實讓人覺得是高了。這些開發商是有多樂觀？
看看杠杆遊戲專門寫過的幾個地王吧：
《副總被帶走背後:危機四伏的泰禾！》，2015、2016年，泰禾在廈門、深圳、杭州多地屢拿“地王”，地塊總價動輒幾十億元。
特別是2015年12月，泰禾以7.99萬元/平米的樓面價拿地，當時周邊別墅單價才8、9萬元/平米。
到了2018年，不到5個月時間，泰禾集團償還債務支付現金671億元。調控趨嚴、融資難度提高、資金成本走高……除了降價和賣賣賣別無選擇。
整個2018年，泰禾出售了11家下屬公司，半年內賣了7個項目。
接著，僅2019年3月，泰禾就又向世茂股份等出售了位於杭州、南昌、福建漳州的項目，交易總對價為28.19億元。
未來一年，泰禾還有超過460億的短期債務需要還。
還有杠杆遊戲寫的《拍下長三角和珠三角7個“地王”！信達如今熄火》。
對了，《橫掃上海灘的閩系地王欠債更猛！融信還扛得住嗎？》，杆友應該都還記得：2016年以110.1億元，溢價率為139%，創下當時我國住宅土地市場單價之最。
融信靠此一戰成名，然後玩不動了。
過去1、2年，杠杆遊戲還寫過很多地王的故事，我就不一一舉例。幾乎沒有例外，都要死不活。
小結：4月開始，貨幣政策和高層喊話，明顯在轉向，起碼是觀望。如果不是太惡劣的經濟需要，不會刺激地產的。
所以，杠杆遊戲維持看法不變，不要被近期土拍新聞嚇著。
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