摘要：深圳其實是相對克制的，每個人應該明白自己所在城市的邏輯
撰文|杆姐&編輯|欣欣然
2019年6月24日，深圳樓市具有歷史意義的第一天。
有媒體說，這一天的5塊供應，創下了深圳10年來最大宅地土拍。也有說是20年來最宏大的一次。
吸引了數十家房企參加，僅房企交的保證金總額就達到了987億元。
最終37家房企，激戰3小時，舉牌343次後，這5塊地分別被越秀、龍光、中海、電建、平安不動產以最高限價拿下。總價定在223.84億元。
這5塊地，可售樓面地價從2萬多/平米，到6萬/平米不等。
和過往一些震撼人心的土地拍賣結果一樣，部分樓面價已經和周邊房價不相上下。這昭示怎樣的房價？而在調控堅挺的背景下，開發商如何吃得消？
今年以來，多個城市都曾出現高價或高溢價地塊，對未來全國樓市又有何影響？
1、深圳房價香港化看好，但又讓人疑惑
此次深圳土地拍賣，非常受關注。
首先這是2019年第一次出讓宅地。其次出讓的地塊數量、面積，是近年來最多，總價也是最高。
如文初杠杆遊戲所寫，有媒體說是10年來規模最大一次，也有說是20年來最大一次。
不管怎說，就是大。參拍企業之多，接近40家，押金都交了近千億元。
從央企、國企，到實力民企，應有盡有。有四位重量級企業，恆大、碧桂園、融創、龍湖，好像沒參加。
但這場史詩級的土拍，已經是群雄必至。
激勵的競拍，封頂的成交。從道理上說，意味著，深圳房價香港化進一步確認。但是，我們再放到調控不松懈的背景下去思考，開發商靠這些地能賺多少？
似乎又是一個問號，可能就是微利。
深圳為代表的一線城市市場，外地大開發或本土企業，不拿下又不行。近期新聞不斷的泰禾，不就是多年前在北京開啟了自己的豪宅生涯。
不管後來的路怎樣，踏上北京的征程，是泰禾需要的。深圳也是需要的。
此次，廣州越秀拿下的深圳寶安區西鄉鐵崗地區地塊，恰好4年前泰禾曾以接近8萬元/平米在附近拿過地。
泰禾當時風光無限，坐上了我國單價地王。
這次越秀59.08億元+配建人才住房19610平米競得，折合樓面價58092元/平米，溢價率45%。
比泰禾當年低了很多。泰禾此前太貴了，多家媒體都報導，建設進度……
實際上，泰禾的轉折點就始那一次次的高價。
從這個角度說，此次深圳宅地成交價格，還算在想象力之內。
同時，近期深圳房價擺脫過去2年的低迷，無論新房還是二手房，成交量開始逐步回升。而去年末，相關地塊曾流拍。
選擇好的時候交易，是個技術活。
2、15.8萬平米人才房配建背後：住宅供給學習新加坡、香港，但這個情況隻屬於京滬深等
有的杆友可能記得，深圳此前準備從2018年起，新增居住用地中人才房、安居房、公租房用地比例不低於60%等。
還說人才住房可以6折買，對符合條件的高層次人才，實行更加優惠的政策。
這次拍的5宗地就需要開發商配建人才住房15.82萬平米。杠杆遊戲要說，一開始預計沒這麽多。但開發商太熱情了，競爭提高了不少。
背後其實再次表明，深圳住宅供給方式學習新加坡、香港，進入實質性實施階段。
簡單說，那就是建案房價會比較貴，新的普通中產靠租房、各類保障房解決居住問題。
按照去年深圳的征求意見披露，深圳將針對不同收入水準的居民和專業人才等各類群體，並計劃將住房分為市場商品住房、政策性支持住房、公共租賃住房三大類。
計劃到2035年，新增建設籌集各類住房共170萬套， 其中人才住房、安居型建案和公共租賃住房總量不少於100萬套。
媒體說，此舉為“房改”20年之後的重大調整。其中，保障型住房比例不低於60%的舉措引起廣泛關注。
這也就是為什麽此次土拍，這麽受關注的重要原因。深圳建案土地供應本身不多，佔比也在縮小。
同時，170萬套的計劃，從2018-2035年，總計18年，年均也就是接近10萬套。
深圳一年人口增量在四五十、五六十萬人。當然，部分群體，有些對居住的要求沒那麽高，比如還有的通過宿舍、城中村、自己租房包括群租等解決。
但即便如此，如果未來深圳人口增速維持這個速度，或者低一點。按照這個供應計劃，從總量上說，可能還是顯得有些緊巴。
深圳的建案，如果經濟正常，無疑是稀缺品。
2016年時，杠杆遊戲就曾撰文預測，深圳房價長期看將香港化——一個字，貴。普通中產，要靠工薪買房，未來會越來越難，甚至需要不止一代人的努力。
但是，深圳的人才、就業吸引力確實大，經濟活力強，很多大學生還是源源不斷來。深圳的解決辦法就是保障性住房，包括公租房。
其實北京、上海都是類似辦法。
同時很多城市還在試點，集體土地入市建各類保障房等。但除了京滬深等少數城市，大部分城市，未來建案依舊是主導。
在調控的背景下，剛需一族只要努力，只要抓住時機，上車還是可以的。
3、深圳其實是相對克制的，每個人應該明白自己所在城市的邏輯
上文杠杆遊戲分析，相對於2015年泰禾的地價，此次深圳地價其實是相對克制的。道理很簡單，開發商心裡有數。同時，還大規模配建人才房。
深圳自己也明白，高房價會進一步擠壓城市競爭力。
從財政角度來說，和上海、北京一樣，深圳是特殊的。有豐沛的財稅，以及較早完成了主要的城市基建，土地金融依賴程度不算高。
雖然深圳地鐵建設還處於高峰期，但有錢，同時可供地相對少、供地意願也不高，所以搞高地價的心理，其實不如很多城市。
當然，深圳的地價整體很貴，總的賣地收入雖然不及很多城市，其實也不低。按照中指院的數據，2018年成交金額也有449.2億元。這回不也一天就200多億了嗎？
另外有必要明白，深圳的建案價格實在太高，相對京滬的得天獨厚，很多時候還是得靠自己發奮圖強。所以，留住人不能讓較高的房價進一步擠壓人才生存空間，對深圳很重要。
為此，深圳定下諸多計劃。比如之前我寫過，棚改新政、工改保新政等：
凡是通過棚改方式拆除重建的小區，新增面積除了公共配套、搬遷安置住房外，全部用作政策性保障住房；
現狀容積率超過2.5的城中村、舊屋村，原則上不劃入拆除範圍；
2020年深圳工業用地佔總用地比重不低於30%，確保工業競爭力；
以及“工改保”新政。
可以預判，“工改保”政策，未來保障房可以更多，對於需要、暫時買不起房的剛需來說，是個解決居住的辦法。
上述舉措，對於維護深圳競爭力，無疑是有價值的。
保證產業用地-產業留人-建案和地價依舊有保證-大幅提高保障房供應-留住人-經濟穩健。
這是深圳的特有邏輯。而不同發展階段城市，對待調控、賣地的態度則有不同。
購房者應該明白，自己所在城市的邏輯。
比如“搶人”落戶，以提高符合需求的剛需總量，確保房子銷售的穩定。
目前主要城市都在大規模建設地鐵等，這需要錢。你懂的，還要優惠招商引資，也需要錢。
這就陷入了一個艱難的平衡，又想要提升城市產業和競爭力，又得進一步依靠土地杠杆。
所以各大城市在今年頭幾個月，賣地行情好，都是非常拚的。實際比深圳要拚得多。
但上頭調控決心還在，喊話“房住不炒”後，大家又消停了一些。
每個地方都在看形勢，都在看上頭的態度。明白我們所處城市的邏輯，很重要。
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