300城去年土地成交近4.2兆元流拍顯著增多 底價成交頻現

本報記者 王 崢

近日，中指院發布了“2018年中國300城市土地市場交易情報”。去年全年，全國300城市土地供應增加近兩成，二、三線城市供應走高，帶動成交量上揚，樓面均價同比回落，平均溢價率繼續呈下跌態勢。

去年一季度，各線城市供求同比走高，收金隨之上揚，熱點城市堅持調控，低價及底價成交頻現；二、三季度供應上漲，選擇空間加大助推房企理性拿地，成交樓面均價及溢價率同比走低；四季度以來，全國整體供應量逐季攀升至年內高位，成交量及出讓金同比下行，平均溢價率跌至年內谷底，各地方“因城施策”，不斷完善各項調控政策，土地市場整體保持穩定。

同時，2018年土地市場流拍情況顯著增多。隨著土地市場的調控深入，部分城市限房價、限地價、競自持、競配建等土地出讓條件嚴苛，房企的利潤空間被壓縮；同時，樓市限購、限貸款等調控城市範圍增大，部分購房需求被抑製，銷售增速放緩，房企回款壓力較大；再加上房企融資管道持續收緊，致使房企拿地更加謹慎。土地市場流拍現象加劇。

而在中央“房住不炒”指導思想下，各城市繼續“分類調控、因城施策”，發揮地方政府能動性。一方面增加土地供應力度，推出各類保障房用地，如北京、上海分別試點集體土地建設“共有產權房”和租賃住房；另一方面，為保證市場活力，部分城市也頒布一些回調政策，放寬土地出讓條件。今年，部分城市或將陸續頒布金融、房產、地產等層面的細則回調政策，保持房企拿地積極性，穩定市場預期。

分城市來看，一線城市土地供應回落，成交方面各指標均降。上海、廣州全年土地出讓金走高，北京、深圳收金同比下降四成。二線城市土拍政策不斷完善，土地供應與成交面積與上年相比上行,收金及均價同比回落，溢價率各季度均同比下降，土地市場總體保持穩定。三四線城市承接熱點城市需求外溢，供地面積同比增幅領銜，成交量及收金同比走高，溢價率下滑過半。

此外，從各線城市情況看，一線城市租賃用地，限價房用地推出較多，國有企業和品牌房企開發此類地塊比較有優勢；部分人口流入較多的二三線城市仍然有進一步的發展空間；人口流入較少的三四線城市面臨較大下滑壓力。房企若根據自身情況採用靈活的戰略應對市場變化，在這輪調控中或將迎來較大發展。

整體看，2018年全國300城市土地出讓金總額為41773億元，同比增加2%。受各地調控政策持續深化影響，底價成交頻現，住宅類用地出讓金佔比降至81%，商辦類及工業用地合計佔比17%。全國40個大中城市出讓金以同比增加為主，二線城市中共19個同比走高，中西部城市為主力；杭州以收金2442.9億元、同比增加11%佔據出讓金榜單頭名。

中指院方面表示，2018年全國重點城市仍延續“房住不炒，差異化調控，堅決遏製房價上漲”的指導思想，全年調控從供需兩側精準發力，調控政策取得階段性效果。2019年，穩房價穩地價穩預期將成為調控的主要目標，各城市將繼續因城施策，適度增加土地供應，同時繼續調整宅地供應結構。部分城市樓市或將在限購、限貸等方面出現政策松動，以期穩定市場預期，保持房企拿地積極性。