北上廣深不再公布房價？樓市新一輪收割潮到來

摘要：財富就此一步步完成大轉移

撰文|杆姐&編輯|欣欣然

很有意思，據說北上廣深都不再公布房價。深圳最新加入。

21報導稱深圳市房地產信息平台顯示，截至目前，該市一手、二手房價數據已連續三月未更新，最後一次更新停留在4月24日。

彼時，單日一手房的成交均價為52104元/平方米。

深圳住建部門的解釋是，由於深圳市房地產市場規模有限，成交價格水準易受結構性影響。

為了更準確地反映房地產市場的運行情況，深圳參考了其他城市的做法，在做好房地產預售項目“一房一價”價格公示的基礎上，不再公布匯總後的成交金額及均價信息。

有人說這背後有調控壓力，也有人說是不是要放開限價了？這到底意味著什麽，又有什麽信號，杠杆遊戲略作分析。

1、不公布房價背後。媒體當然喜歡盯著北京、上海、深圳，其實不公布房屋均價的城市還有很多。很多城市的均價，實際也是靠其他數據計算而來。

根據杠杆遊戲的經驗，部分公開了的城市，你去找數據，也不並顯著。似乎，沒打算高調告訴你。

與此同時，市場研究機構卻往往可以第一時間公布很多地產數據，包括均價、成交量，具體成交結構數據。

甚至據說有的城市，這些數據相關機構不直接告訴公眾，反倒給了這些市場研究機構。這和信息公開，似乎有點背道而馳。

特別在調控“房住不炒”的背景下，有些城市確實有壓力。告訴你的，也未必就可信。

具體到深圳，供應小、成交小，結構性推盤，受區域開盤量影響很大。忽上忽下，也確實不反映深圳房價。

這樣的公開，往往也容易誤導。

深圳、北京、上海很明顯一點是，二手房成交量、比例相對較大。而大部分二線城市則不是，主要還是新房佔比更高。

新房少，均價受結構性影響確實很大。所以，深圳不公布房價背後，有多重因素。

2、觀察房價有權威發布，同時更應該重視調控政策。首先，杠杆遊戲要說，部分地方不公布房屋均價，並不意味著我們沒有了了解渠道。

上文說了，市場研究機構是一方面。另外，權威的還有國統局每月的70個大中城市房價指數。

總的來說，從數據的準確性、專業程度，以及受干擾因素角度而言，國統局的數據反倒是最可信的。特別二手房。

該指數環比、同比，圍繞100上下浮動。這個變化，特別是把多個月份的指數拿來一對比，很說明問題。

蘇州之前不就是因此被約談。每個城市，其實都在被數據監測之中。

而監測的目的，就是為了調控精準施策。約談其實就是叫你精準施策。

因為今年一季度比較火，4月之後受調控影響逐月降溫。近預售屋地產信託窗口指導強化，房企融資難度加大。

同時海外發債，多家企業利率上浮。相關部門近期要求，房企發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務。

房企之外，近期抵押貸款利率上浮又開始出現。各種調控升級、加碼也在多城出現。一句話，調控整體在收緊。

那麽，何必那麽在乎深圳不再公布房子均價呢？深圳這麽做，並不是啟動房價的意思。

調控政策走勢，才是核心。

3、降準和貨幣政策調節，可以對衝房價壓力。在小陽春闖關入夏失敗之後，大家又在思考，是不是房價向下的壓力變大？

在杠杆遊戲看來，確實是有壓力，近期二手房的掛牌、價格走勢，很說明問題。下文我會寫。

但是，相關部門並不期望明顯這樣。去年下半年開始，我們看到辦法很簡單，那就是貨幣政策相對寬鬆，調控結構性寬鬆。

換來的回報就是樓市超預期，雖然談不上熱，但是沒有冷。小波段調控法，房價維護得很好。

雖然有些城市、板塊二手房還是有壓力，但這是因為此前單價漲到一定程度，正常回調，算是回歸理性。

近期，美國降息信號出來。剛剛發布的二季度經濟增速比一季度略有下降。

面對經濟壓力怎麽辦？毫無疑問，國際空間也有了，那麽下一步降準是可期的。貨幣政策也可以給一定的空間。

具體多大的空間，杠杆遊戲不知道，但保證經濟穩定在6.2-6.4%之間是需要的。

而這對於穩定房價，對沖調控導致的樓市壓力基本夠。

4、二手房大量掛牌上市，剛需迎來更多選擇，樓市迎來收割兌現高峰。我的朋友川渝橫貫線近期就寫文章分析，重慶近期，僅主城區掛牌二手房數量就超過10萬套。成都也直逼10萬套。

注意，這還僅僅是一家房產中介的數字。這家中介在我國很強大，但也並不意味著他掌握全部二手房信息。

實際上，以重慶過去一些年每年二三十萬套的成交數據看，加上在即將開啟2年限售期到的時間窗口之際。這個數據還會上升。

好吧，杠杆遊戲說直白一點，就是很多之前投資的人準備套現了。我一位華東地區的朋友3年前在重慶江北嘴投資，近期完成了套現。

你懂的，大賺幾十萬。比上班強多了。

儘管房價總體上去了，但不少城市二手房大量入市，等於供給增加。對於剛需來說，雖然被收割，起碼有了更多選擇。總比市場一直亢奮好，那樣更折磨人、折磨錢。

在房價總體平穩的市場環境下，投資客“打新”成果將進入收獲期。只是，行情整體不如之前，無非是略微少賺點。總體實際也是大賺。

幾個月前，我曾撰文分析過，今年開始，全國二手房都會密集入市。如今來看，確實如此。理解了這一點，其實也就明白近期樓市的新格局，二手房佔比在全國都會提高。

財富就此一步步完成大轉移，本輪調控實際進入收割的兌現高峰。

5、房價會下探嗎？如上文杠杆遊戲所述，在調控再加碼，以及二手房大量入市的衝擊之下，房價會下探嗎？

這個問題，上文杠杆遊戲其實算是回答過了。降準和貨幣政策調節，可以對衝房價壓力。

始終要明白一點，房價維護穩定，才是目的。

但是我們看到，剛剛發布的70城房價指數，新房方面變化不大，二手房下跌的城市變多。

我簡單數了一下，大概有20個左右。夏季開始，往往也是房屋銷售淡季。

如上圖，下降的不乏上海、深圳、武漢、青島、鄭州、長沙、福州等重磅城市。原因很簡單，政策風向變了。

其實土地市場6月不也這樣嗎？

從這個角度而言，局部房價回落，其實是可以期待的。但是，主要城市的幅度，不會太大。

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