對房地產貨幣政策更要鬆緊適度

國常會定調積極財政政策要更加積極，穩健的貨幣政策要鬆緊適度，資金層面寬鬆預期誘發資本市場大幅反彈。上周A股以及H股房地產板塊分別上漲4.33%和3.02%，包括龍湖、世茂、恆大在內的多家標杆房企周漲幅均超10%。

7月底，國務院常務會議要求保持巨集觀政策穩定，堅持不搞“大水漫灌”式強刺激，根據形勢變化相機預調微調、定向調控。具體而言，積極財政政策要更加積極，重點聚焦減稅降費等環節；穩健的貨幣政策要鬆緊適度，保持流動性合理充裕，重點解決小微企業融資難、融資貴等問題。另外，央行連續向市場提供流動性，6、7兩月通過開展中期借貸便利（MFL）操作累計淨投放9055億元。

整體而言，下半年貨幣政策基調中性偏積極，在穩增長、改善實體經濟融資環境，尤其是支持小微企業融資需求的大背景下，信貸資金層面呈現邊際寬鬆預期，市場對於三季度降準多有期待。受惠於此，上周A股、H股房地產板塊雙雙上行，分別上漲4.33%和3.02%。其中，A股以保利、金地和招商股價迅速上漲，周漲幅分別為7.65%、5.54%和5.35%；H股則是龍湖、世茂和恆大股價漲幅居前，周漲幅分別為16.30%、11.54%和10.86%。

6月末，房地產貸款餘額35.78兆元，同比增長20.4%，較人民幣各項貸款餘額增速高出6.7個百分點。就貸款增量的絕對值來看，房地產貸款仍是目前新增貸款的重要組成部分。在2018年上半年的新增貸款中，其中有39.2%來自於房地產，高於小微企業、涉農和工業等門類。不過，在全國建案銷售額持續增長的情況下，上半年流向一手房的個人抵押貸款出現收窄。上半年個人抵押貸款到位資金為1.11兆元，同比下滑4%，顯示今年上半年個人住房貸款更多地流向二手房市場。

展望未來，對於房地產信貸層面，我有以下三點建議：

1、優先滿足首套房貸款需求，首套房抵押貸款要立竿見影。各商業銀行不應該提高首套房貸利率，不要說基準利率的1.2倍甚至1.3倍，哪怕1.1倍基準利率也不能忍。首套房貸利率應該保持基準利率，甚至要恢復一定的利率折扣。對於正常的改善性貸款需求，也要按照相關規定給予信貸支持。另外，要確保正常的回款周期，避免無故拖延放款周期。

2、至少不要用一種歧視性方式對待房企融資，應該更加專業、客觀地看待房企融資。在資質、項目、條件、標準等都具備的情況下，應該支持企業正常的融資需求。當然，對於信託、表外、資管、P2P這些非規範融資管道，千萬別死灰複燃。鼓勵開發企業海外融資，設立更加便利的管道，利於海外資金進入內地房地產市場，而在資金進出、管控等方面要更加規範。

3、對於租賃、產業、商辦、養老等領域，信貸資金層面還是要給予大力支持，助推房地產行業多元化發展。

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