房屋租賃行業7年裂變 直面監管困局
過去7年，房屋租賃行業究竟發生了什麽？哪些因素促成自如等長租公寓的快速擴張？資本在其中充當著怎樣的角色？機構化的租賃業又將如何解決一對多模式下的管理難題？
證券時報記者 劉燦邦 李曼寧 曾燦
成立7年，不斷“裂變”的自如正印證著住房租賃市場的新變化。“甲醛門”事件，長租公寓局部壟斷現象，以及監管部門出手乾預的房租暴漲情況，都使這一行業的發展模式引發諸多爭議。
脫胎於鏈家
自如脫胎於鏈家。2010年，時任IBM首席戰略谘詢顧問的熊林加盟鏈家，隨後，熊林一手打造自如項目，並擔任CEO至今。2011年5月24日，鏈家啟動自如業務；同年10月18日，自如事業部正式成立。
從運營模式看，長租公寓分為“集中式”和“分散式”。前者主要為傳統的商業地產運作模式，以獨棟商業樓宇為運作標的，包租後進行改造更新；後者房源來自分散的業主，通過房屋包租經營，標準化服務與改造，提供全新租住體驗。
自如是分散式長租公寓的代表，相較傳統長租公寓低價租進房源、高價轉手的盈利模式，自如不僅賺取差價，還多收取一層服務費。
“每個月房租的10%是服務費，包括物業、網絡、保潔等，水電另算。”深圳租客嚴先生告訴記者，他在南山西麗片區租住了一個自如單間，這套房子原先是三室一廳，自如將客廳再隔斷出一個房間，相當於四室一廳。
“之所以選擇自如是因為少了一些麻煩，之前跟單獨的房東打交道，不靠譜的太多，比如，WiFi壞了兩星期，找各種理由不給修；但自如有一整套模式，比如馬桶壞了有專人維修，響應速度還行。” 嚴先生說。
自2015年初，國家頒布一系列政策指導意見，扶持長租公寓行業的發展。自如自身也迎來了重要變化：醞釀獨立運營。
2015年10月，北京自如資產管理有限公司（“北京自如資管”）成立。次年5月，北京自如資管正式承接鏈家自如事業部全部業務，專注經營房屋資產管理業務。北京自如資管以獨立法人實體營運自如，實控人為鏈家董事長左暉。左暉個人持股達94.6%，鏈家聯合創始人單一剛持股5.4%。
從股權角度看，自如與鏈家已實現完全切割。2015年，鏈家迅猛擴張，進入“掃貨”模式，一連收購了成都伊誠、上海德佑、深圳中聯、廣州滿堂紅、北京高策等11家本地老牌中介。
當時，鏈家把主要精力聚焦在“跑馬圈地”上，對自如來說，脫離鏈家，意味著將有更多自主權。此後，自如也進入快速發展期。
快速發展
從業務發展來看，自如至少經歷了以下變化：圍繞房屋租賃服務鏈，自如品類越來越豐富；目標市場由一線城市拓展至新一線；完成從線下到線上的轉變。
自如先後打造自如友家、自如整租、自如寓、自如驛和自如民宿等一系列標準化產品，覆蓋長租和短租市場。在房源之外，自如還提供專業保潔、維修、搬家等服務，以滿足租客全場景居住需求。
最初，自如僅深耕北京市場，一方面，北京為鏈家大本營。在發展初期，鏈家為自如提供了品牌、房源、門市管道等關鍵資源。另一方面，長租公寓相對為重資產運行模式，很難快速複製到其他區域。直至2015年1月，自如才將業務拓展至上海。同年7月，自如深圳上線。2017年，自如進軍杭州、南京、成都、武漢等新一線城市。
2018年1月，自如稱完成40億元A輪融資，由華平投資、紅杉資本、騰訊三家機構領投。該融資金額創下國內長租公寓行業最高單次融資額。至2018年8月15日，每月有10萬人成為自如租客，租客平均租住時長達452天。
首輪融資雖“姍姍來遲”，但此後自如加速擴張，與蛋殼等長租公寓拚搶房源。外界由此產生質疑，是否因為資本進入，刺激自如提速擴張？
對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為： “對於自如來說，此類資本進入確實會帶來一場租賃房源爭奪方面的競爭，多少會刺激規模擴張和局部市場的租金上漲。但是資本本身沒有惡意，關鍵就是要積極做引導。”
金融創新與規範
快速發展同時，自如在商業模式及融資方式上亦不斷創新。
去年8月15日，自如發行國內首單租房市場消費分期類5億元ABS。同時為繼魔術方塊公寓後國內第二家長租公寓運營商主體發行的ABS。僅7個月後，今年3月20日，自如完成儲架ABS首期產品“自如2號1期”的設立。
今年5月，自如2號儲架式ABS項目第1期在上交所舉行掛牌儀式。熊林說：“金融運作絕非起點與目的，通過深度的互聯網O2O產品、服務、運營創新，成為業主省心出租，客戶品質租房的首選，一切便水到渠成。”
但不久後，一線城市房租價格飆漲，長租公寓被指高房租“推手”。熊林引以為豪的ABS融資模式也遭遇“租金變貸款”的質疑。
實際上，自如ABS模式並不複雜。ABS作為資產支持證券，其底層資產是一組未來產生的現金流。
以“自如1 號房租分期信託受益權資產支持專項計劃”為例，該專項計劃基礎資產為信託受益權，而信託受益權對應的底層資產為自如的房租分期業務，此分期業務僅涉及自如北京、上海和深圳三地的分散式長租公寓業務，這三地的自如長租公寓管理子公司即專項計劃底層資產的房屋資產管理人。自如1號可以從信託計劃獲得穩定的現金流，從而認購自如1號份額的投資人可獲得收益分配。
自如推出多種租金支付方式供選擇，除普通季付、年付等方式，自如還推出分期業務，包括自如專享客分期和自如京東收據分期。有自如管家告訴記者，這兩種分期方式都能獲得七折的服務費優惠，房租服務費均為月付，僅手續費率不同，自如分期為6.27%，收據分期是6.3%。
實際上，自如在租金支付創新上早有嘗試。2015年，自如就聯手京東金融推出了自如京東收據分期。
從商業實質來說，上述分期支付是基於租房場景衍生的消費分期貸款。簡單來說，租客入住長租公寓將與自如簽訂《房屋租賃合約》，若租客選擇月付分期方式，需提出貸款申請，租客與通道機構（自如本身沒有開展貸款業務的資格）簽約，形成借貸關係，租客承擔還款義務。因此，若選擇分期支付，租客需要驗證身份、綁定銀行卡等。而對於選擇季付等普通支付方式的租客來說，僅與自如形成類似二房東與租客的關係。
整體來看，自如1號的底層資產品質較為可靠。在房租分期小額貸款業務中，自如建立了較嚴密的風控措施。包括設定嚴格的準入標準（如自如黑名單體系、自如分信譽評價系統、第三方征信數據等），通過電子化方式降低客戶違約可能性（如智能門禁系統）等。
此外，自如1號為分級證券，在專項計劃層面採用優先/次級分層、且安排合作機構作為差額支付承諾人對專項計劃優先級的本息償付進行差額補足，同時在專項計劃層面安排具備AAA級信用評級的擔保人對差額支付承諾人的差額支付義務進行擔保等信用增級。
就長租公寓推出ABS資產證券化產品，東方金誠結構融資部總經理郭永剛撰文稱，在合理的結構設計和保障措施下，長租公寓ABS預計可成為固定收益投資人重要的資產配置品種，從而具有很大的市場太空。
嚴躍進告訴記者：“對於當前金融創新來說，實際上也是一個小插曲。因為邏輯上說金融創新是鼓勵的，但是過去的鼓勵，重心是鼓勵資金進入。但是進入的方式等其實規定比較少。當前的問題是合規，所以未來需要規範，這樣才可以打消市場的顧慮。”
甲醛事件
自阿里員工患白血病去世，其生前所住自如房屋甲醛超標事件後，近期陸續又爆出各類長租公寓使用低劣裝修材料、裝修完迅速上線交易，以及甲醛嚴重超標甚至環保檢測造假的案例。由於在裝修環保標準問題上，目前並沒有相應的行業標準，因此各大長租公寓全靠“自覺”。
有法律界人士表示，由於目前沒有明確的法律規定，如果沒有在租房合約中明確出租方有保障空氣品質達標的責任，租客在法理上就很難有相應的賠償標準和依據。
不過，湖北鼎君律師事務所一位資深律師向記者表示，相關法律規定出租人對房屋有品質瑕疵責任。她介紹，此前的判例顯示，若經鑒定房屋甲醛超標，哪怕合約中沒有約定相關事項，一般也會判決出租人承擔責任。
鏈家董事陶紅兵已公開表示會擔責，他稱自如之前在對甲醛的態度上確實不夠堅決，這點應當檢討和付出代價。他還表示，無論是否因為自如寓的空氣品質導致病患，自如對自如客的居住健康都有責任和義務，不能也無法回避，對健康受到損害的自如客給予賠償或補償。
9月11日，繼發布《關於自如房源空氣品質環保的說明與承諾》後，自如再發聲明，9月1日，公司即完成全國九城20603間首次出租房源的下架，並進入空氣檢測及治理流程，目前已與全國62家CMA認證空氣檢測機構開展工作。
此外，自如表示已與小米達成合作，將陸續為選擇空氣淨化器方案的自如客提供配送。並承諾，自9月24日開始，公司所有首次出租房源，配置完成後，必須同時滿足空氣品質經權威機構檢測合格且空置30天以上才能上架出租。
從另一個角度來講，房屋的空置、使用更高等級的環保材料、標準化空氣檢測流程等，本質上是收入的減少和成本的增加，而這些最終都會轉嫁到租金上。
管理難題
類似自如這類分散式長租公寓模式，其面臨的管理難題可能並不止在裝修汙染方面。
2017年末，自如入駐武漢。今年5月，武漢自如成為該市第三批住房租賃試點企業之一。武漢一家房租中介公司門市店長向記者分析，在傳統房屋租賃關係中，房東直接對租客負責，一對一模式下，一旦入住後發現問題，租客可直接同房東協商解決；但長租公寓模式下，租客面對的是一對多的平台，這對平台的管理能力提出了很大挑戰。
小戴今年研究生畢業後在武漢一家媒體工作，她對記者表示，自己和男友分別租住了自如在武漢和上海的公寓。其中，上海公寓剛裝修完不久，其男友剛入住兩天便覺得頭暈，這套房間不僅客廳被改成房間出租、通風條件差，就連洗手間的窗戶也被封死。
因為擔心洗澡時因憋悶出現安全事故，他們向自如管家反映、希望將洗手間的窗戶改成活動窗。從小戴提供的截圖來看，自如管家當時已表示“在處理”，但至今已隔一個月，仍不見進展。“基本上，管家只有帶你看房的時候可以見到，合約簽了以後，其余時間都是線上聯繫，解決問題的效率很低。”小戴表示。
據一位武漢自如管家介紹，他們的工作按區域劃分，一個管家會負責多個小區的租客，工作量較大，且每天工作12個小時左右；租客若有報修，管家會報給維修部處理。
當問及若有租客懷疑空氣汙染問題要求解決時該怎麽處理，該管家表示，此情況下租客可選擇退租。而事實上，在退租、轉租等事項中，長租公寓被租客指責、投訴的案例屢見不鮮。
還有租客對自身財產安全表示擔憂，因長租公寓的租客大部分是年輕白領，白天基本都在上班，住處無人，這一特徵十分明顯，而公寓卻並沒有完善的防盜管理措施，因此容易吸引慣盜。
目前，並沒有警察機構給出過長租公寓的失竊統計數據和防盜提示，但在網上搜索“自如”、“盜竊”等關鍵詞，會顯示諸多案例。
長租公寓涉及租客日常生活起居的其他管理問題，該如何來完善？特別是甲醛超標等問題，目前尚未見監管部門介入。
房屋租賃行業機構化
8月以來，北京等地的租房市場始終處在輿論的風口浪尖，其中的焦點問題是房租的離奇暴漲，以自如為代表的長租公寓被視作這一輪房租上漲的重要推動力。
“過去租房，中介隻收取一次中介費，如果之後與房東續簽無需再交中介費；但是自如不一樣，除了每年都要交的服務費，自如拿房與租房之間的差價也會由租客承擔。”今年是劉燕（化名）來北京的第七年，已經購房的她談起曾經租房的經歷，仍有很多話要說。
住房租賃行業這些年到底發生了什麽？傳統租賃市場中有無數的賣方（房東）與買方（租客），中介僅起到資訊傳遞、交易撮合的作用；然而，當中介做起“二房東”的生意，買賣雙方之間就多出了一層強勢的賣方。
去年以來，中央和地方政府多次頒布鼓勵政策，規範行業發展，完善住房租賃制度和體系建設，“租購並舉”。今年，上海、南京、深圳等地也紛紛推出租賃住房用地，凸顯出發展房屋租賃市場的決心。
這些政策為住房租賃行業的快速發展提供了保障，從實際情況來看，在經過幾年積累後，2018年成為我國租賃行業高速增長的一年，其關鍵詞之一是行業機構化。
貝殼研究院數據顯示，今年，住房租賃行業的機構化率進一步提升，一線城市新開公寓門市增長率超35%；行業機構集中度也在增加，一線城市頭部企業的市場佔有率達60%。
住房租賃行業機構化的一個直接影響是機構大規模搶房，借此構建自身的壁壘；這也正是我愛我家前副總裁胡景暉所說的，以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓，為擴大規模，以高於市場正常價格的20%~40%爭搶房源。
恆大研究院副院長夏磊就此撰文稱，在政策風口驅動下，長租公寓的參與方，有很強的搶佔賽道和市場份額衝動。當前，很多長租公寓的運營都是“二房東模式”；在巨大的房源競爭壓力下，激進地拓展房源、搶佔市場。
住房租賃行業的機構化還將改變市場買賣雙方的博弈關係，機構化與集中度的提升意味著這一主體話語權的提升，過去單純的競爭市場有可能轉變為賣方壟斷市場。
北京大成律師事務所高級合夥人鄧志松向記者表示，在北京、上海等流動人口較多的一線城市，從住房供應結構來看，住房租賃市場可以大致劃分為中介、二房東、長租公寓、個人房東等細分市場；在具體情況下，各個細分市場有可能構成反壟斷法意義上的單獨的相關市場。
談到當前住房租賃市場結構，中原地產首席分析師張大偉認為，目前市場上，已經很難找到非中介或者公寓企業的房源了。
實際上，貝殼研究院曾發布數據，在分散式長租公寓中，自如掌握的房間數量達到了60萬，排在第二的相寓是50萬，蛋殼公寓、青客公寓以及愛上租則以8萬、7萬、6萬的房間數分列第三到五位。
“自如等長租公寓品牌在整個住房租賃市場的份額可能很小，但在長租公寓市場，相對於眾多的散戶而言，市場份額並不能反映其真實的市場影響力。”鄧志松說道。
嚴躍進也談到，就當前租賃市場而言，大城市仍然存在很多租房者，過去租賃市場是個人房源多，房東和租房者的地位相對比較平等。“但是，當部分房源收儲改造為長租公寓的時候，長租公寓企業會相對強勢，這會帶來很多市場影響。”
強化租房市場監管
租賃市場機構化加深將帶來多重影響，其中之一就是對房租的把控力加強。在張大偉看來，租賃市場已出現了壟斷定價權。“如果都是小公司、小業主，互相之間尚有競爭；但如果是一個掌握幾十萬套房的龐然大物，他是有定價權的，不僅僅是二手房買賣，租賃也一樣。”
熊林曾向媒體表示，機構化的價值是保持房租穩定的增長，而不是大起大落。貝殼研究院7月的一份報告提到，隨著供給放量的不斷增加，出租率和租金都將短期承壓。
然而，從實際情況看，機構化似乎沒能成為房租的穩定器；租金暴漲的結果也與上述報告租金承壓的判斷大相徑庭。
房租上漲的原因很多，有觀點認為是供需緊張，也有觀點認為是畢業季等因素所致。但正如前文所述，長租公寓企業激進地獲取房源，成本端的增加必然傳導到租客端，這種擴張方式對於全市場的影響不容小覷。
鄧志松表示，對於中介市場，鏈家、我愛我家等行業龍頭近年來發展迅速，目前在部分大城市、區域可能已形成寡頭市場。一般而言，寡頭市場容易滋生價格協同行為，也可能出現不公平高價、附加不合理交易條件等濫用共同市場支配地位的行為。
長租公寓的資本方也是近期輿論的焦點，資本急切地想從燒錢模式運轉到賺錢模式，被認為是這一輪房租上漲背後的資本推動邏輯。
張大偉認為，資本大量湧入長租公寓市場，但租賃市場並沒有多少新增供應量，長租公寓搶佔房源行為就放大了供需緊張現象，這相當於多了一道關口賺取租金差價。
鄧志松則告訴記者，在資本“催促”下，如果存在為了快速擴張而大規模高價收房情況，長租公寓企業必然會將該部分增加的成本轉嫁到租客身上。他建議，在這個過程中，需要特別關注長租公寓企業是否存在串謀哄抬租房價格等橫向壟斷協定行為，包括價格協同行為。
自如、蛋殼等長租公寓正是租賃市場機構化浪潮下的典型代表，如何對這些機構的定價權實施有效監管，防止定價權的過度使用，這是未來要著重考量的。
好在積極的跡象正在出現，市場監管正在發揮作用。例如，北京市住建委等多個部門已集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，要求其不得利用銀行貸款等融資管道獲取的資金惡性競爭搶佔房源；不得以高於市場水準的租金或哄抬租金搶佔房源。
“長租公寓市場一定程度上正處在房源壟斷階段，尤其是大城市；要積極管控，給予更多市場競爭機會，對於部分壟斷房源還要設定租金上漲幅度。”嚴躍進向記者說。
責任編輯：李彥麗
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