缺乏監管 長租公寓金融化產品是非難斷
長租公寓企業嘗試回答公眾對租金上漲、甲醛超標等問題的質疑，但卻仍沒有很有力度地解釋金融化產品的風險、資本在長租公寓發展中扮演的角色，這並不能讓外界滿意。
按照原我愛我家集團研究院院長胡景暉的判斷，長租公寓爆倉比P2P爆倉後果更加嚴重。言猶在耳，長租公寓運營商杭州鼎家網絡科技有限公司便宣布資金鏈斷裂，公司破產。杭州鼎家爆倉的重要原因是其利用租房貸產品進行高杠杆擴張。
金融產品所隱含的風險、資本在房租上漲風波中遭受到的助推質疑，已經對長租公寓企業產生影響。目前，北京銀行、建設銀行、平安銀行等金融機構均已暫停租房貸款業務。
9月7日，熊貓公寓CEO王璽龍在在證券日報主辦的活動中表示，融資管道的暫停已經導致長租公寓企業拿房動作減慢。
長租公寓企業從房東處租來託管房屋再向外承租，一般以季度或半年向房東支付收房費用。在緩解部分租客“押一付三”的資金壓力時，包括鼎家、自如、蛋殼公寓在內的長租公寓企業會推薦租戶採用“押一付一”方式繳納房租。
企業的操作手法是，用租客的信用向銀行貸款，然後用從銀行貸得的資金獲取更多房源。
這種金融產品主要面向畢業大學生等支付能力較差的群體。世聯行集團副總裁甘偉向界面新聞記者表示，企業使用租房貸這樣的金融產品是出於現金流的考慮，這種手法的風險在於風控難、租戶違約率較高。
分散式長租公寓是單間式地租給普通消費者，這決定了分散式公寓的特點是租期短，進而倒逼長租公寓企業需要採用快周轉的模式。在這一過程中，空置率的上升便會影響資金流。
杭州鼎家董事長魏永鋒在接受界面新聞專訪時曾透露，杭州鼎家資金鏈斷裂的原因在於收房價格高，控制率變多，杭州鼎家本來要在8月1日給400多個業主、8月15日給200多個業主付房租，累計600多萬元，因為擠兌問題出現，付款被延後。當時，杭州鼎家的控制房源約150套。600多萬元資金、150套空置房源，最終壓垮了這家長租公寓企業。
市場上50%以上的租賃住房REITs由中聯基金實施發行，中聯基金總經理何亮宇認為，畢業大學生群體支付能力差，消費貸工具的出現可以讓其有能力租房，這種生態是健康、安全的。
但杭州鼎家的案例表明，租房貸的風險必然存在。何亮宇表示，如果長租公寓企業對金融產品存在隱瞞欺騙行為、不充分披露的話，會存在問題。租約與消費貸的期限錯配也會導致違規。當企業一次性收取躉交的房租時，這筆預收房租目前存在監管漏洞，“好的企業用來獲取房源擴張、提高服務，如果不法企業炒股票了怎麽辦？“
作為資本方，何亮宇不認為資本助推了長租公寓企業囤租待漲，他最關心的問題是房源空置率，甚至會逼企業將剛獲取的房源盡快投放到市場。這一定程度上解釋了長租公寓企業沒有動力通過囤積房源推高房租，但卻引發了另外一種推理邏輯，即長租公寓會為了將房源盡快投放，導致裝修標準降低，引發甲醛超標問題。
各個機構一致的觀點是，長租公寓是低利潤的行業。土地市場上對自持比例的要求讓開發商持有了一定規模的持有性質土地，租購並舉的政策導向表明，租賃市場的崛起將是必然的方向，在這個市場充分發展起來之前，開發商以及運營商需要提前布局。
在長租領域掙錢難的當下，資本在推動市場的發展。中信建投證券提供的數據顯示，截至2018年9月5日，市場上共發行12單長租公寓ABS，發行金額共計88.84億元。
中信建投投資銀行部方春暉認為，資產證券化不僅沒有助推房租上漲，反而降低了長租公寓企業的融資成本，助力了房源數量增長。
ABS的實質是一種負債，而負債成本則高低不一。在遠洋集團長租公寓業務發展中心常務副總經理俞國泰看來，長租市場投資回報期長，公司財務承擔了很長期的負債，因此需要的是對資金回報率比較低的長期穩定的資金。“資本是逐利的，要求高回報，有些資金融來的成本很高，如果行業發展和企業自身發展沒有清晰的運營模式，沒有能力掙錢取得資本預期回報的話，對於這個企業來說，對這個企業所在的行業來說，這種資本反而是有害的，資本也不會持久投身到這個企業和這個行業裡面去。”
來自世聯行的甘偉同樣表示，就看大家誰能拿到低成本的資金。
目前，融資環境趨緊，獲得低成本資金並非易事，在資金成本、掙錢難與房租上漲、環保問題帶來的輿論壓力中，長租公寓企業陷入了兩難境地。
對此，一位退休的房企董事長認為，限制性條件讓部分人不能買房，只能租房。由於缺乏相應的稅收政策和其它的輔助條件，很難建立一個合理的租賃市場。政府可以嘗試給用於租賃的房子減稅，讓企業在低租金中獲取收入。
方春暉的建議則是，針對低回報導致難以證券化的問題，政府應該降低公寓企業的土地成本、稅負成本，支持公寓運營企業規模化運營，發展多層次證券化市場。
責任編輯：萬露
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