一二線城市長租公寓規模將超3000億 租金收益率僅2%

　　一二線城市長租公寓規模將超3000億，租金收益率僅2%

　　7月26日，“2018亞太房地產租賃峰會”上，中國房地產業協會商業和旅遊地產專業委員會秘書長蔡雲在會上指出，目前，我國住房租賃市場規模超1兆，預計2025年住房租賃市場規模將超過3兆、一二線核心城市長租公寓市場規模將超3000億。

　　在她看來，未來，租賃市場的發展將呈現兩大變化：一方面是供給端積極增加租賃住房的供應，另一方面是在需求端上，預計租賃貸款的政策內容會開始增加，租售同權、租房可辦居住證、可積分等，會有相應的政策關注。

　　2017年中央經濟工作會議提出，加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度要求，加快培育和發展住房租賃市場特別是長期租賃，支持專業化、機構化住房租賃企業發展，鼓勵發行住房租賃資產證券化產品。

　　2018年4月，中國證監會、住房和城鄉建設部聯合印發《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，對開展租房租賃資產證券化的基本條件、政策優先支持領域、資產證券化開展程式以及資產證券價值評估方法等作出明確，並將在審核領域設立“綠色通道”。

　　蔡雲稱，有關鼓勵住房租賃市場發展的政策密集落地。在打造多層次住房結構的房地產政策指向下，各地的住房供應正從“重售輕租”轉向構建“租售並舉”態勢。

　　對於房地產租賃市場的前景分析，租賃市場是一個新興力量，也是產業趨勢中處於風口上的市場。潛在太空巨大。

　　不過，在中國房地產數據研究院執行院長陳晟看來，長租公寓在發展過程中仍存在不少問題。其中之一是房地產企業租金回報率低。陳晟稱，租賃市場50%份額的北京、上海、深圳等一線城市來看，住宅的租金收益率通常只有2%甚至更低。數據顯示，2016年中國一線城市的租金回報率分別是北京1.37%，深圳1.38%，上海1.48%，廣州1.69%。

　　與此同時，要繳納的稅種有房產稅、增值稅、企業所得稅，其中房產稅佔租的12%，增值稅抵扣後需要繳納5%~6%，整體稅率接近17%~18%。

　　此外，陳晟表示，租賃企業融資成本也較高。普通的ABS融資帶來高昂的資金成本，而REITs可以解決租金回報低無法覆蓋融資成本高的難題。

　　上海源淶實業有限公司總裁陳昱彤在會上也表示，雖然政策和市場對長租公寓ABS呈努力的態勢，但是要做成長租公寓ABS對於創業型企業以及輕資產企業而言比較困難，還有一段很長的路要走。

　　蔡雲表示，房地產市場已經由增量時代步入存量時代，隨著樓市調控更新以及信貸政策收緊，租賃市場已經迎來了其“黃金時代”，各類長租公寓品牌也如雨後春筍般湧現。

　　蔡雲指出，政策支持、資本追捧、消費更新等因素的影響下發展向好，長租公寓+互聯網、長租公寓+金融、長租公寓+生活服務等創新模式將不斷湧現，在實現規範化、標準化的基礎上向精細化發展演進。發展租賃市場是當前住房制度改革的核心內容，未來發展租賃市場的力度也會強化。

責任編輯：陳合群