樓市調控方向變了，房價暴漲暴跌成為歷史

作者：美房網主編

供給側結構性改革喊了幾十年，現在終於要兌現了。或者說，終於有底氣去兌現了。

本輪樓市調控的近3年時間裡，政策基本上都是在需求端做文章。

限購、限售一直是樓市調控政策的主力。

但是隨著住建部、發改委、銀保監會的一步步動作，我們可以很清晰地看到，供給側調控開始了，房企的苦日子來了。

房住不炒，之前是讓購房者沒得炒，現在是要讓房企也沒得炒。

過去，為了去庫存，國家推行了棚改貨幣化政策，迫使房價迎來了一輪暴漲；現在，為了去庫存，政府限制房企融資，減緩房企規模拓張，從根本上解決供需矛盾。

供給側改革取代了需求側改革，成為樓市調控政策的基底。

剛剛，國家發改委出手，堵上了房企融資的最後一條路子。

房企缺錢將成為常態，隨之而來的是行業規模的逐步收縮，供給側的逐步乏力。

房價暴擊，可能永遠也不會再有了。

由於國內融資不力，房企紛紛轉融外資。6月，40家房企融得外資224.62億元，環比暴漲588%！主要途徑為境外發行公司債券，也就是發行外債。

但是現在，國家發改委一則強硬的通知，迫使房企發行外債融資的渠道大大收窄。

親媽不喂奶，還不讓奶媽喂奶，縮小規模，放緩擴張，是房企活下去的唯一方式。

對於房地產企業發行外債，國家發改委主要做出了4點要求：

1.房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務。

2.房地產企業在外債備案登記申請材料中要列明擬置換境外債務的詳細信息，包括債務規模、期限情況、經我委備案登記情況等，並提交《企業發行外債真實性承諾函》。

3.房地產企業發行外債要加強信息披露，在募集說明書等文件中需明確資金用途等情況。

4.房地產企業應制定發行外債總體計劃，統籌考慮匯率、利率、幣種及企業資產負債結構等因素，穩妥選擇融資工具，靈活運用貨幣互換、利率互換、遠期外匯買賣、期權、掉期等金融產品，合理持有外匯頭寸，保持境內母公司外債與境外分支機構外債、人民幣外債與外幣外債、短期外債與中長期外債、內債與外債合理比例，有效防控外債風險。

房企發行外債將受到發改委的嚴格審查，包含諸多的限制。

說的簡單直接一點，房企想要發行外債，國家發改委總能找到不符合要求的地方。

更引人深思的是，堵截房企海外融資渠道，是在國內融資難度進一步升級的背景下進行的！

在銀保監會主席郭樹清在第十一屆陸家嘴論壇上致辭中表示“必須正視房地產金融化問題”之後，上周，銀保監會再出重拳，針對近預售屋地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司，銀保監會開展了約談警示，要求這些信託公司控制業務增速，提高風險管控水準。

誰都沒想到，市場反應如此劇烈。比如約談之後的7月11日，光大信託發布緊急通知，稱截止今日12點，暫停所有房地產類項目募集。12點之後已募集的此類項目全部退款。

退款！表明了信託公司脫離房地產的決心。

融資渠道枯竭，房企融資只能依靠項目銷售資金回籠。

由於房地產市場項目周期長，資金回籠慢，拿地蓋樓跨出的步子一大，就得面臨資金鏈斷裂的風險，所以只能被迫降速。

如此一來，社會投資資金不再一股腦地進入房地產市場了，大部分的金融杠杆也降下來了，房企的步子穩了，庫存也慢慢降下來了。

而不管房企如何應對，如何在銷售策略上做文章，如何在社會輿論上下功夫。樓市作為政策市，政策方面沒有了去庫存的必要，房價還有機會暴漲嗎？

人口增速放緩、舊改取代棚改、人口長期流動下降、消費替代了投資，加上現在的供給側結構性改革，房價沒有暴漲的理由以及意義。

房產投資，也沒有必要吊死在房產升值這一棵樹上。找準政策新方向，抓住市場新機遇，未必就比不上房價上漲帶來的收益。

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