房企面臨“錢緊”窘境 融資人才成香餑餑

　　房企面臨“錢緊”窘境 融資人才成香餑餑

　　時代周報記者 胡天祥 發自廣州

　　數日前，地產界明星CFO羅俊的名片抬頭由中梁地產變更為了中南置地。2016年9月加入泰禾集團兩年時間不到，中南置地已是羅俊的第三站。

　　據媒體報導，正處在擴張時期的中南置地急需一位融資高手。擁有經濟學碩士光環、曾在首創置業、泰禾等多家房企從事財務工作的羅俊顯然是不二人選。

　　類似羅俊這樣的融資型人才成為各大房企爭搶的對象，其背後則是國內融資管道逐步收緊的大背景。

　　自2016年10月份地產調控以來，房地產企業融資就已經被戴上“緊箍咒”。時代周報記者獲悉，除銀行貸款、公司債（公募+私募）等主要融資管道外，地產企業股權融資、發行ABS、地產基金、資管融資等各類管道也均有不同程度的收緊。

　　“融資杠杆不斷收緊的大背景下，一些銷售額不夠大且債額過大的房企，將會面臨資金壓力過大的風險。”新城控股高級副總裁歐陽捷告訴時代周報記者，按照目前的趨勢來看，所以的資源都在向大房企集中，銀行等金融機構也很少再給百強房企以外的房企貸款。亦有銀行界人士在接受時代周報記者採訪時表示，總體來說，相比2017年，2018年對於房企授信的政策更嚴格了。

　　融資再收緊

　　2016年，較為寬鬆的融資環境和公司債政策的放寬讓更多房企樂於選擇境內融資。更有部分房企為降低融資成本，通過境內融資以贖回境外高息債。

　　根據克而瑞研究中心監測，2016年1-11月，108家監測房企融資總規模達11211億元，同比2015全年增長30.9%，增速高於2015年的25.7%。公司債方面，2016年前三季度108家房企公司債發行總規模達到了4878億元，在融資總規模中佔比高達43.5%，成為房企主要的融資方式之一。

　　不過，分析人士認為，2016年，銀行、保險、資產公司、信託等機構融入房地產市場，助推了熱點城市房價的過快上漲。來自國家統計局數據顯示，2016年，房地產投資資金來源中，國內貸款從2月的4471.47億元，一路增長至12月的21512億元，增長近5倍；而以境外融資為主的其他資金則從2月份的8572.82億元增長至12月份的73428億元，增長幅度近10倍之多。

　　為此，從2016年10月開始，上交所、深交所紛紛頒布檔案明確公司債發行門檻、發行要求等，規範房企發行公司債行為；證監會、銀監會提出嚴禁違規資金進入房地產領域。發改委要求嚴格限制房企發行公司債用於商業性房地產項目。

　　2017年2月17日，證監會對《上市公司非公開發行股票實施細則》部分條件進行修訂。其中上市公司融資後18個月內不能啟動再融資，次新股再融資將受限。此外，融資額度也不能超過上次發行股份的20%。2017年2月13日，中國證券投資基金業協會發布《備案管理規範第4號》檔案，強調對北上廣深等16個房價上漲過快城市住宅項目的私募產品不予備案。

　　歐陽捷告訴時代周報記者，金融形勢逆轉就包括金融監管更加規範、非標業務受到清理、資金供給有所收緊、資金成本有所增加。

　　海通證券研報顯示，2017年地產企業債券融資量較2015-2016年銳減，全年總融資額約1300億元，僅為2016年的16.9%，少了6222億元；

　　融資人才搶手

　　房企“找錢不易”，融資人才便成了“香餑餑”。時代周報記者查詢各大招聘網站獲悉，目前各大房企正開出高薪招聘融資人才，其中實地集團、中泰集團給融資總監開出的年薪最高達60萬元，新力地產廣州公司給融資總監開出的月薪也達到4萬元。

　　而諸如綠地這樣的大型房企給融資經理開出了30萬-35萬元的年薪，恆大地產集團廣東分公司開出2萬元月薪招聘融資總監，其崗位要求包括“有5年及以上基金工作經驗，對當前金融政策有深刻的理解，有廣泛的機構資源；必須有成功的基金融資項目經驗，以及扎實的實操能力”。

　　2017年7月，曾在中國人民銀行深圳分行、深圳發展銀行、華夏銀行深圳分行從事綜合管理工作的張潤深加入佳兆業任高級副總裁，同時任地產集團副主席、資產管理集團總裁。同一時間，曾在中國銀行深圳分行從事綜合管理工作的王炯也加入佳兆業任高級副總裁，同時任資產管理集團高級副總裁、深圳資產管理集團主席、總裁，負責管理工作。今年3月，佳兆業發布公告稱，原中國人民銀行深圳市中心支行行長張建軍加盟佳兆業，擔任公司執行董事及副主席，主要負責集團金融管理工作。

　　5月4日，農業銀行投資銀行部原總裁於建忠加盟恆大，負責恆大相關融資業務。另據媒體報導，前中梁地產CFO羅俊已於日前加入中南置地，負責資本和融資工作。

　　籌錢有術

　　除了高薪聘請融資型人才，部分房企還紛紛繞道其他融資管道，以保證公司持續性發展。

　　比如海外債，2017年國內地產企業海外發債規模達到了約3200億元，是2016年的4倍。2018年以來房地產企業海外發債的熱情依舊高漲，截至5月20日，今年已經發行了接近1900億元的境外債。

　　房企還把目光轉向長租公寓。2017年10月25日，江蘇銀行為上海區域長租公寓玻璃博物館項目發放一筆5年期2500萬元的裝修貸款。12月5日，中國建設銀行上海市分行與上海區域簽訂《全面戰略業務合作協定》。根據協定，建行意向性為上海區域提供的200億元人民幣授信額度，將重點用於長租公寓建設運營。

　　陽光控股執行董事、陽光城執行副總裁吳建斌在一次分享會上表示，我們國家正在推行長效激勵機制的建議，所以長租公寓市場的融資也是非常可觀的。這裡面，形成或者已經可以出租公寓可以融資，沒有建成的長租公寓也可以融資。吳建斌續稱，儘管國家在融資方面關了一扇門，但會開若乾的窗，門關的是非標的。“比如有資產的融資，有證券化、ABN、CMBS、ABS是房地產公司開發的，核心點是用於資產。”吳建斌如是說。

　　其中資產證券化作為金融創新工具，正在房企間悄然興起。中信建投證券表示，相比銀行間接貸款，證券化過程可以優化房企和銀行的資產負債表，提高表外融資能力，緩解信貸壓力， 降低對銀行信貸的過分依賴及銀行業的系統風險。據海通證券數據顯示，2017年房地產資產證券化產品發行總額約1751億元，較2016年增長了119%。

責任編輯：關海豐