借道租賃風口 部分房企融資有“圈錢”嫌疑

　　借道租賃風口 部分房企融資有“圈錢”嫌疑

　　5月28日，碧桂園200億額度的小公募債顯示“中止”狀態，5月30日，合生創展31億公司債也被“中止”，在監管愈發嚴厲之下，房企傳統融資路徑再遭“緊箍咒”。

　　但另一方面，住房租賃融資閘口開啟，保利發行50億元住房租賃REITs，碧桂園發布規模達100億元的租賃住房資產支持專項計劃，恆大住房租賃資產支持專項計劃規模高達100億元，還有泰禾、富力、龍湖、首創置業等。據新京報記者不完全統計，截至目前，已有近20家房企已經發行或擬發行住房租賃資產證券化產品或其他融資產品，規模近千億元。

　　租賃融資規模近千億元

　　5月24日，“中聯前海開源-碧桂園租賃住房一號第一期資產支持專項計劃”在深交所掛牌。這意味著，持有深圳A股證券账戶和基金账戶的合格投資者均可以參與該產品的轉讓。

　　作為國內首個住房租賃資產證券化產品規模達百億的房企，碧桂園的住房租賃REITs產品首期於4月27日發行，規模達17.17億元。值得關注的是，這距今年2月2日獲批僅84天，發行速度加快。

　　自4月底中國證監會、住房城鄉建設部聯合印發《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》（下稱《通知》），鼓勵專業化、機構化住房租賃企業開展資產證券化以來，房企參與住房租賃資產證券化的熱情大漲，且百億發行規模不在話下。

　　5月7日，“中聯前海開源-華僑城租賃住房一號資產支持專項計劃”顯示為“已受理”狀態，規模高達100億元。5月2日，恆大地產集團擬發行一筆金額為100億元的“中聯前海開源-恆大租賃住房一號第N期資產支持專項計劃”，在上交所顯示“已受理”狀態。

　　此前已經有保利地產、招商蛇口、旭輝地產、陽光城、越秀地產等房企發行住房租賃資產證券化產品。此外，還有部分房企發行住房租賃的專項公司債券。

　　諸如中城投資的9億元住房租賃專項債券，綠城的40億元住房租賃債，石榴置業的45億元住房租賃債券，首創置業的50億元住房租賃專項可續公司債券，龍湖地產的30億元住房租賃專項公募債券，萬科80億元的住房租賃專項公司債券，以及泰禾擬非公開發行30億元住房租賃專項公司債券、富力地產的60億住房租賃專項公司債券等。

　　據新京報記者不完全統計，截至目前，已有近20家房企已經發行或正在發行住房租賃資產證券化產品或其他融資計劃，規模近千億元。

　　租賃REITs融資成本低

　　一位投行界的人士表示，地產公司境內融資管道受限較大，股權、發債等限制較多，借租賃政策風口，很多地產商選擇用資產證券化的方式融資。

　　根據同策研究院監測的結果顯示，公司債是4月份房企採用的主要融資方式。在國內融資難度較高的情況下，海外融資成為房企的熱衷選項。

　　但這一融資現狀或將更加嚴峻。日前，國家外匯管理局相關負責人表示，將強化對重點領域、重點行業借用外債的管理，除有特殊規定外，房地產企業不得借用外債。分析人士表示，海外管道或將面臨收緊壓力。另外，隨著碧桂園、合生創展公司債“中止”，境內發債管道也或將進一步收緊。

　　與傳統融資環境的艱難不同，受政策影響，住房租賃方面的融資閘口打開。據聯訊證券統計，截至2018年一季度，房地產行業資產證券化類產品共發行了81單，融資總規模達1253億元，其中住房租賃類REITs產品成為主力。

　　業內人士分析，在傳統融資管道進一步收緊、政府大力推進住房租賃市場發展、鼓勵資產證券化的政策指引下，房企將加大資產證券化方面的布局。

　　另外，除了管道收緊外，傳統融資成本也日漸高企。據了解，目前房企的資金成本高於10%已是普遍現象，而超過15%大有所在。相比之下，住房租賃的融資成本則大大降低。

　　據了解，碧桂園住房租賃REITs產品首期的發行利率是5.75%，而此前保利地產的發行利率是5.5%，招商蛇口首單儲架式長租公寓CMBS發行利率是5.7%，龍湖發行的五年期住房租賃專項公募債券，票面利率是5.6%，均遠遠低於傳統的融資成本。

　　有房企名租賃實“圈錢”

　　在中原地產首席分析師張大偉看來，當下資金面趨緊，房企拓寬各種融資管道，租賃是當下銀行等監管部門相對寬鬆的融資管道，很多並沒有發展長租租賃的企業，也在密集發布租賃融資，有圈錢的嫌疑。

　　一位長租公寓運營機構相關負責人告訴記者，在住房租賃資產證券化方面，公寓運營商重在運營，而房企重在融資。

　　在上述發布的《通知》中，對於發行住房租賃資產證券化產品明確了三個條件，一是物業已建成並權屬清晰，工程建設品質及安全標準符合相關要求，已按規定辦理住房租賃登記備案相關手續；二是物業正常運營，且產生持續、穩定的現金流；三是發起人（原始權益人）公司治理完善，具有持續經營能力及較強運營管理能力，最近2年無重大違法違規行為。

　　縱觀目前發行住房租賃資產證券化產品的房企，部分是在2017年布局住房租賃這個行業，諸如碧桂園2017年底才宣布進軍長租公寓行業，有的甚至並未有明顯布局，諸如泰禾、恆大，還有房企沒有確切官方消息顯示布局了住房租賃行業，諸如富力地產。與《通知》中要求的“物業正常運營，且產生持續、穩定的現金流”的要求有一段距離。

　　新派公寓創始人王戈巨集表示，公寓只有運營兩到三年後才能產生持續、穩定的現金流，第一年屬於爬坡期，會存在空置的情況。

　　一位資深業內人士更是指出，開發商發行住房租賃資產證券化產品，像在“拚爹”。有的企業在公寓方面的布局很少，有的壓根沒有形成穩定現金流，但是由集團母公司進行擔保與“輸血”，這不是一個健康的方式，不能形成資產證券化真正的閉環模式。“國外發行資產證券化的一個很重要的要素是，必須能夠創造穩定的現金流，光有資產發不了。”

　　證監會有關人士也曾表示，發行租賃證券化產品之後，相關機構要著力做好租賃住房底層物業的管理運營品質，實現金融支持與租賃住房產業發展的良性循環。

　　“現在是政策鼓勵培育市場階段，先把規模做上來，未來，對於資產品質、物業確權、運營機構創造能力的水準等方面會有更多監管措施。”上述資深業內人士說。

　　值得關注的是，5月29日，富力地產60億住房租賃專項公司債券遭遇“中止”，此前的5月25日，花樣年擬發行的50億住房租賃私募債也顯示為“中止”。

　　有業內人士表示，房企紛紛借道住房租賃進行融資，有的企業甚至沒有明顯布局住房租賃市場，可能會引起監管部門的注意，對於這類產品的審核將更嚴。

　　本版采寫/新京報記者 段文平

責任編輯：梁斌 SF055