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住房租賃資產證券化檔案下發:業內稱收益率難符預期

  住房租賃市場大政策:REITs試點

  ⊙記者 張良 ○編輯 邱江

  4月25日,中國證監會、住建部聯合發布《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》(下稱《通知》),將重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品,積極推動多類型具有債權性質的資產證券化產品,試點發行房地產投資信託基金(REITs)。這是國家提出加快發展住房租賃市場之後下發的第一個支持住房租賃資產證券化檔案。

  業內人士認為,《通知》的頒布有助於盤活住房租賃存量資產,實成屋企投融管退的完整閉環;有利於降低房企杠杆率,提高房企資管能力和項目收益。發展REITs市場,有利於加快房地產長效機制的建立,推動房地產市場的平穩健康發展。

  《通知》明確了開展住房租賃資產證券化的基本條件,主要包括:物業已建成並權屬清晰,工程建設品質及安全標準符合相關要求,已按規定辦理住房租賃登記備案相關手續;物業正常運營且產生持續、穩定的現金流;原始權益人公司治理健全且最近兩年無重大違法違規行為等。同時,政策明確優先支持大中城市、雄安新區等國家政策重點支持區域和利用集體建設用地建設租賃住房試點城市的住房租賃項目開展資產證券化。另外,政策鼓勵專業化、機構化住房租賃企業開展資產證券化。支持住房租賃企業建設和運營租賃住房,並通過資產證券化方式盤活資產;支持住房租賃企業依法依規將閑置的商業辦公用房等改建為租賃住房並開展資產證券化融資;優先支持項目運營良好的發起人(原始權益人)開展住房租賃資產證券化。《通知》還就完善住房租賃資產證券化的工作程式、加強住房租賃資產證券化的監督管理等方面提出了要求。

  在魔術方塊生活服務集團副總裁金喆看來,這是一系列鼓勵租賃市場發展政策發布以來進一步的金融支持。該政策不僅鼓勵金融的創新,使長租公寓企業能更方便更有效地拿到資金,而且明確強調了風險的管控,對於培育市場投資者信心有著積極的意義。此外,為了使市場更加規範化,政策對於物業性質、經營能力、運營商的資質也提出了新的要求,相信這對於整個行業的輕資產運作會起到積極的作用。

  2017年7月,住建部等九部委聯合下發《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,提出加大對住房租賃企業的金融支持力度,支持發行公司信用類債券和資產支持證券,專門用於發展住房租賃業務,鼓勵地方政府頒布優惠政策,積極支持並推動發展房地產投資信託基金(REITs)。華泰證券研報顯示,截至今年2月7日,交易所已掛牌發行的類REITs證券化產品數量為29隻,總發行規模為643億元。2017年前10個月成功發行的商業房地產資產證券化產品在數量以及規模上已經超過前三年總和。

  房企涉足長租公寓的“痛點”顯而易見。中城投資總裁路林認為,房企做長租公寓業務首先面臨的是投資回報率不高的問題;其次,稅收也是一大問題。推動租賃市場發展,需要政府從土地、稅收、金融等多方面推出更多的優惠舉措。

  陽光城有關人士表示,原來的REITs不是真正意義上的REITs,都是類REITs,缺少二級市場,流通性差。《通知》明確了住房租賃資產證券化,有助於盤活住房租賃存量資產、加快資金回收、提高資金使用效率。租賃住房進行資產證券化,豐富了產品形式多樣化,凡底層資產和經營情況滿足證券化的要求都可以在產品上實現,如ABS、類REITs、CMBS或者ABN,這些陽光城已經有完成的案例,有的正在進行中。

  新城控股高級副總裁歐陽捷認為,現在做租賃住宅的投資回報率很低,政策上明確規定用持有的不動產物業作為底層資產,用收益法去評估資產證券化產品,收益率很難符合資產證券化預期。“現在所有的資產證券化產品都是類REITs,本質上都是債,想要達到中等收益幾乎是不可能的,除非降低土地價格和稅費,同時提高租金,才能達到資本市場可以接受的投資回報率。”

責任編輯:李彥麗

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